（批复）生态风情小镇项目可研建议报告（发改委）

成立专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市场推广工作，采取租售结合营销模式，以应变未来市场不确定性。

三财务风险财务风险是指项目财务结构不合理融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降风险。

本项目面临财务风险主要有以下两种无力偿还债务风险，由于负债经营以定期付息到期还本为前提，如果项目用负债进行投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务风险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。

利率变动风险。

投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率增长必然增加公司资金成本，从而抵减了预期收益。

目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高企，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度首要经济目标之，所以可以预见到未来段时间，我国依然处在加息周期之中。

加息，无疑会直接增加项目财务成本，对于数额巨大项目，利率变动带来财务风险是很大。

为应对利率变动对项目产生财务风险，建议采取固定利率与可变利率结合融资方式，以规避由于可能利率变动给项目带来风险。

四社会风险社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失可能性。

在本项目中，主要社会风险包括拆迁安置风险。

由于房价上涨过快，在每个大型项目拆迁安置过程中，都会出现钉子户现象。

很多项目开发商采取措施不当，造成矛盾激化，甚至产生法律上严重纠纷。

社会治安风险。

项目中新居住和消费群体同原来本地居民在生活方式文化习惯上差异，可能引发冲突和矛盾。

社会风险识别难度极大，不确定性也很大。

对于拆迁安置风险，建议企业在拆迁安置过程中，严格按照政府规定，对本地居民进行合理补偿，以尽量控制风险。

同时，在项目经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民各种办法，例如，优先雇佣本地劳动力等。

五经营风险分析经营风险指在项目运营过程中，由于经营管理模式和方法不当，导致项目收益受损。

本项目面临主要经营风险有对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大例如，错定合同性质和名称，导致双方当事人权利和义务及应承担责任无法确定。

乐观签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。

例如，合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。

④对合同履行不够重视，导致合同不能履行责任不清，应收帐款得不到及时收回。

以上风险，在服务类项目运营过程中，是经常发生，而且旦发生，损失也可能十分巨大。

为规避以上经营风险，建议加强对经营管理人员法律知识培训，提高运用法律解决问题能力。

建立兼职或者专职法律顾问队伍，加强对合同签订履行法律审查。

可根据本单位人员和业务量等状况，设立专职或者兼职法律顾问，具体负责对合同签订履行法律审查和诉讼代理工作。

未经法律顾问审查同意，不得签订和变更合同。

认真审查合作方资信情况，谨防上当受骗。

签订合同前，要对合作方工商登记资产信誉及经营状况进行认真调查，对于公民个人开办或控制无资产操作不规范有限责任公司，要尽量规避。

对于资信情况不明朗，但确有合作必要，要通过严格财物控制同时履行对方提供担保等方式予以防范和化解风险。

④密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。

生意运作过程实质上是合同履行过程。

合同经签订成立，即具有法律效力，必须按照合同约定履行变更合同，须经双方当事人协商致，否则就要承担相应法律后果。

以上综合分析了项目可能存在多种风险，并提出了相应规避和控制建议。

上述风险多数属于同类项目所共有风险，通过采取适当风险应对措施，可以将项目风险转嫁或规避。

而且，由于项目自身所处宏观环境行业地理位置，项目服务定位，项目经营者能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理风险应对措施，该项目从风险分析角度上是可行。

第十二章结论与建议主要结论该项目通过鼎翔小镇开发数据来源辽宁省统计年鉴营口市国民经济和社会发展统计公报营盘都市区经济发展状况统计年份人口万人亿元人均可支配收入元城市居民农村居民纯收入数据来源辽宁省统计年鉴盘锦市国民经济和社会发展统计公报营口市国民经济和社会发展统计公报经济基础为市场消费需求产生提供了基础。

般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，年盘锦与营口城市人均可支配收入接近美元，相当于长沙水平，正向消费型城市过渡，住房休闲旅游商业等正成为居民消费热点。

房地产市场需求调查通过问卷调查方式，在盘锦市兴隆台区及营口市区，对名市民进行随机调查。

两地对购房市场需求很大，尤其是对大面积中高档住宅需求普通住宅平均价格预期为元平方米，具体调查结果统计如下盘锦购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中在三年内有购房计划第套房第二套房换房住房面积平方米平方米平方米以上建筑样式高层多层别墅价格预期普通住房元平方米别墅元平方米营口购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中三年内有购房计划，其中，有意愿在盘锦购房。

第套房第二套房换房住房面积平方米平方米平方米以上建筑样式高层多层别墅价格预期普通住房元平方米别墅元平方米休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统生重大影响，例如，水电食品器材等物价上涨，导致经营成本上利于区域旅游品牌形象打造。

鼎翔生态风情小镇建设可提高盘锦湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。

扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。

在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强盈利能力，且风险都在可控范围内。

通过对生态效益社会效益和经济效益综合评价，无论从经济效益生态效益生态效益社会效益上来看，此项目都是可行，是功在当代利在千秋举措。

本项目可行。

第二章项目宏观背景分析在对当前宏观背景旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。

城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展种重要形式。

旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长，同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了批旅游城镇，如以小桥流水人家江南水乡风情为特色江南古镇周庄，有独特魅力和浓郁民族风情云南丽江古城，以及分别以历史文化民族风情丹霞地貌美食文化生态旅游休闲度假等为主题旅游品牌桂林兴安龙胜阳朔等县，利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出，成为我国旅游业新星。

在旅游产业不断壮大和旅游目地功能不断增强今天，旅游小镇发展也向定主题化发展，综观中外知名小城镇，都具有定主题特色。

上海市重点发展城九镇是借鉴国外特色风貌城市建设经验，把每个镇风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。

如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题新城安亭将建成具有德国为特色主题新城。

而意大利丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题旅游小镇法国枫丹白露则是以皇家历史建筑大型原生态森林和浓郁艺术气息构成了个浪漫诗意主题小镇。

以及其他欧美知名小镇都以自然音乐艺术运动等为主题城镇。

小结随着旅游业由观光型向休闲度假型过渡，生态观光文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新活力，这类旅游产品具有很大市场需求和开发潜力。

二区域社会经济背景在辽宁沿海经济带开发建设规划城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展总体趋向。

根据盘锦市城市总体规划，从城市结构调整和城市发展走向来看，盘锦旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展重要地段，是承接沿海产业带和区域拓展战略要地，承接城市总体发展方向。

土地整合开发是辽宁沿海地区经济发展必然趋势。

滨海大道建设，促进了辽宁沿海地区土地整合，营建若干个沿海小城镇，形成港口运输观光旅游以及农业产业体化新兴经济带。

盘锦作为辽宁沿海地带重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要作用。

生态风情小镇多元化产业经济结构充分发挥了大型国有农场资源优势，农场经济实力显著增强，在省直单位中名列前茅。

公司基地位于辽河与饶阳河交汇处，系辽河入海冲击三角洲末端滨海平原，与世界第二大苇田相毗邻。

温暖湿润海洋性气候，纯净丰饶辽河水资源，栽培优质粳稻不可缺少偏碱性土壤条件，纵横阡陌近万亩林带，远离工业三废污染，构成得天独厚优越生态环境。

公司有耕地近万亩，芦苇万多亩，公司以发展优质农业为目标，选用优良品种，注重水稻深加工，引进国际先进大米加工生产线，提升了粮米加工质量，生产粳冠牌大米先后荣获辽宁省名牌产品国家免检产品。

公司还是国家有机食品生产基地。

公司土地集中连片，农业技术力量较强，在发展种子业方面具有较多优势，粳冠牌稻种直畅销不衰。

已被省农业厅评为优质稻种繁育基地。

小结生态风情小镇开发项目，充分整合工业农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地苇地滩涂等地价格低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。

三区域旅游发展背景盘锦市以湿地生态为骨干旅游资源丰富特色鲜明，但由于产品开发滞后旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。

据盘锦市委市政府盘锦市旅游十五发展规划，为了进步发挥旅游业关联带动性强市场需求潜力大投资效益好容纳就业多发展速度快特点和优势，进步推动产业结构调整和优化促进对外开放，加快全市经济发展和经济社会环境文化协调持续发展，将全力推进盘锦市旅游业开发发展，将盘锦打造为世界湿地休闲之都。

鼎翔生态风情小镇是具有高品位地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化特点。

这里系辽河入海冲积三角洲末端滨海沉积平原，特殊地质构造茂密森林广袤芦苇河流滩涂沼泽坑塘沟渠稻田构成了具有特色北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河漫步两岸自然林带观鸟楼远距离观鸟观鸟廊近距离观鸟采摘有机果蔬苇海水上观光苇海栈道观光钓蟹摸鱼科普教育等丰富多彩专项旅游项义务及应承担责任无法确定。

乐观签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。

例如，合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登