（批复）生米大桥物流园区项目可研建议报告（发改委）

根据南昌市城市发展规划与关于把南昌建设成区域现代物流中心城市若干意见对未来物流开发区体或国际多媒体互联网上进行大量宣传报道。

例如与南昌物流网合作，开办生米大桥物流园区专题栏目，对广东省港澳台地区及内地各省市物流市场予以导向等，持续不断舆论攻势。

只有创天下名品牌，才能招揽天下客。

第二，争取省内相关职能部门商贸部门及市政府大力支持，将生米大桥物流园区列入电子物流市场试验示范基地对外推介。

如主办或协办文艺演出竞赛评选颁奖及物流商贸交流等活动。

第三，精心策划和安排年月内刊市场信息活动。

透明化电子化资讯化，只有努力发掘和大力引进国内外切优秀资源，并使这些取之不尽，用之不绝资源得到充分合理使用，才能使生米大桥物流中心真正成为亩江西物流基地竞相开放争艳百花园。

第四，充分挖掘品牌效应所带来附加经济效益。

发展附属行业不仅产生巨大经济效益，而且产生更大规模效应，促进和支持生米大桥物流园区主行业发展。

业为主，全面发展是经营中重要环，在实施过程中应努力做好这篇大文章。

只有吸收借鉴切成功有益经营管理经验，并结合实际，大胆创新，才能更好地开拓电子物流服务业全新市场。

与国际物流经济接轨与国际知名制造商联号是生米大桥物流园区经营必由之路，以此不断拓展生存空间和市场占有份额。

特别注重会务团大客团市场开拓，争取得到各机构各区域性组织，特别是重点制造业商贸业服务项目对品牌构建及附加价值提升具有深远影响。

同样，十分重视对省内其他地市市场开拓。

随着国家经济快速发展和人民生活水平日异提高，省内交往日益频繁物流发展步入黄金时期。

加强与各种物流组织密切联系，加强与国家重点企业各市大中型企业直接联系，认真开拓，并制定各种优惠办法，吸纳物流业务。

第六章投资估算生米物流园区投资规模根据生米大桥物流园区发展规划中研究结论，生米大桥物流园区建设内容包括园区物流设施建设园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统则为次性建成。

以及根据目前国内外物流设施建设投资水平，考虑到目前南昌市建筑市场与土地价格水平以及物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目建设单位投资参照标准如下园区物流设施◎土地价格约为万元亩，其园区土地成本为万元人民币◎仓库及堆场按照生米大桥物流园区初步格局规划，仓库建成层架空式储藏室内空间，总占地约为平方米，仓库总建筑面积为平方米而堆场规划占地约平方米，其总建筑面积为平方米。

在南昌市仓库平均造价元平方米，堆场平均造价元平方米故仓库建筑成本投资约万元，堆场建筑成本投资约万元，合计万元。

◎商业店铺占地面积为平方米，是沿街道两边商业店铺建筑物平均层，进深平均约米开间平均约米，其总建筑面积万平方米。

内设中西式餐饮娱乐健身购物等场所。

根据南昌市商业店铺建筑综合造价元平方米，故其商业投资约万元人民币。

上述建设中，己包含园区道路辅助设施如修理消防设施以及水电设施，但不包括库场内专用设备如装卸设备配送车辆分拣设备专用货架及冷藏设备等购置费用。

园区主通道按照生米大桥物流园区道路规划，其园区主通道规划为宽米，长米共平米园区主通道，而主通道平均造价元平方米故其投资约为万元。

物流信息系统根据目前国内信息系统建设和南昌市具体条件，预计信息系统总投入为万元。

根据上述标准，总成本投入预为万元。

项目预计总投资额及投资计划项目土地成本为万元人民币园区物流设施基础工程建设总投资万元人民币，其次加上信息系统总投入为万元，合计项目投资总额万元。

项目分二期开发建设，周期时间为二年，期工程预计投资约万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为万元。

第七章融资方案项目融资主体项目融资组织形式为项目法人融资形式。

项目融资主体为南昌博成实业发展有限公司。

是家私营企业，法定代表人为，注册资本万元，公司地址室。

项目资金来源项目自有资金筹措项目自有资金筹措为万元。

项目自有资金筹措拟通过以下几种方式解决项目法人资本金，南昌博成实业发展有限公司为开发本项目项目债务资金筹措项目建设投入资金除项目自有资金外。

债务资金为万元，主要通过向银行申请中长期开发贷款形式解决。

银行贷款在建设期内利息按每年实际发生额分期支付，在项目租赁回款到位后偿还本金。

偿还贷款资金来源主要是项目可用于还本开发投资利润。

融资方案分析资金来源可靠性分析本项目融资方案中属于项目法人自筹资金份额较高，万元资本金达到项目总投资额，根据法人南昌博成实业发展有限公司现有实力，自筹资本金能力可以得到保证。

虽然，目前宏观政策环境导致银行对房地产开发商贷款控制较严，基于本项目很好市场前景，丰厚投资汇报，信用等级，再加上开发商自有资本金比例高达，项目四证齐全，完全满足银行开发贷款切条件，争取到万元左右银行开发贷款是完全有可能。

融资结构分析在项目投入总资金中，自有资金部分占债务资金部分占对于个房地产地产开发项目来说，融资结构基本算合理，债务资金利息负担不重。

融资成本分析对于以上融资结构，基于自有资金和银行开发贷款占去绝大部分比例情况，虽然如今银行加息，贷款利息水平有所增加，中长期贷款利率，但总来看，不管是债务性固定回报率融资，还是权益性融资，都将面临较大融资成本支出，银行开发贷款成本相比之下还是处于个较低水平，在这种情况下，此融资方案成本算较低水平。

第八章财务分析编物流管理能力不断提升基础上，作为高度专业化物流服务供应商，进步扩大服务产品线，提供全国性销售配件物流配送服务物流咨询服务物流管理技术输出等服务功能功能服务模块物料统收货入出库装卸作业入库物料检验物料入库重新包装存储功能各种原材料标准件备品配件标准工具配套件用品拣选功能正常拣选出货作业紧急拣货作业依据客户要求，对出货散件物料重新包装厂内穿梭运输中心仓库生产工场库存生产工场生产工场生产工厂增值服务根据项目定位增加信息处理物料品项分析报告库存分析报告需求预测报告结算物流费用结算及替货主向收货人结算货款等物流管理输出供应链优化物流网络设计物流咨询物流培训项目总体运行功能规划生米大桥物流园区服务功能是建立在市场服务定位基础上，由于市场定位是在需求基础上通过功能不同物流中心和配送中心服务体现，因此，园区服务功能主要表现为基于各个中心总体功能，以及为园区提供辅助服务服务功能。

根据生米大桥物流园区发展框架设想及市场定位，其服务功能总体定位将体现为物流中心运作。

物流信息交换物流园区管理和物流市场监控四大服务功能。

总体结构规划生米大桥物流园区总体结构发展设想为根据园区总体功能定位，依照发挥其总体功能基本原则，在物流园区管委会直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设设想，将物流运作企业引入园区，构建生米大桥物流园区服务运作系统，通过服务功能与服务内容不同组合，最终构成生米大桥物流园区三大服务运作功能平台，即公铁联运中心区域物流中心群和城市配送中心群。

总体布局规划根据南昌市未来年中物流服务功能与物流服务范围逐步扩展基本趋势，以及前文中对生米大桥物流园区市场需求与功能定位，围绕其三大主服务区基本功能，本次研究中在园区设施能力总体分配上拟按照比例确济意识与思想观念。

流通专业化服务网络化市场全球化对推动我省我市社会主义物质文明和精神文明建设巨大作用。

国家发改委等九部委关于促进我国现代物流业发展意见通知发改运行号。

江西省人民政府办公厅关于促进我省现代物流业发展意见赣府厅发号。

南昌市人民政府近日出台关于把南昌建设成区域现代物流中心城市若干意见洪府发号。

打造中部地区商贸物流航母，志在必得。

生米大桥物流园区适应了这时代潮流需要。

她将向全国甚至世界各民族各地区市场信息产品交易产业展示区域合作信息交流物资储备经济论坛等张开欢迎双臂，同时也将把伟大而光荣江西传统精神，井冈山精神八精神和现代经济产业方向推向全中国全世界。

这里将不断奏响我国乃至世界各国各民族各区域交流和合作交融主旋律。

南昌市物流业发展区域分析南昌，江西省省会，全国个特大城市之。

地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯个与长江三角洲珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻省会城市，承东启西，纵贯南北。

市郊向塘有股道全国第二大货运编组站，京九浙赣皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯省会城市，是我国铁路交通个重要枢纽，同时也是三条国道交汇处。

现已开通昌九和梨温高速公路，赣粤高速纵贯南北。

从南昌驱车安徽湖北湖南浙江等周边省省会距离全部在小时左右，形成了个以南昌为中心小时经济圈。

水路可通赣江抚河锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。

水路运输最大内河装载能力为吨，可由九江沿长江水域经上海港出海，远洋运载能力为吨。

民航已开辟了直达北京上海广州深圳香港福州厦门西安昆明珠海海口等多个城市航线。

快速航空运输服务为南昌物流企业开拓国内国际市场提供了极大便利。

从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移理想地区。

因交通便利，南昌历来是南方重要商贸流通城市，商贾云集，不仅为覆盖全省消费品集散地，也是沿海地区商贸辐射中西部中转枢纽。

大型商业蓬勃发展，形成了城内大商场，城郊大市场，城外大物流格局。

对接长珠闽，融入全球化。

打开地图册，南昌地理位置具备无可比拟优越性。

承东启西，优越去位环境较完备基础设施，是三洲产业梯度转移必经中间地带。

从区位和城市规模来看，南昌市具有发展大物流有利条件及地位。

生米大桥物流园区以立足江西南昌，面向繁荣三个三角洲为依托，具有得天独厚地理优势，同时全国甚至走向国外具有各种强大辐射能量，这种能量将极有利于生米大桥物流园区进军国内知名颇具影响挺进国际融入全球物流大市场。

生米大桥物流园区建设用地，经南昌市政府批准，于年缴清全部地价款，取得了年土地开发使用权，并已计划投入万开发费用。

日前，国际等级水平生米大桥已通车昌南大道昌湾大道学府大道望城大道等已形成工业园区经济带工业走廊撤消新建郊桥等收费站昌西南站正式投入使用组团经济升温，城郊城外物流商贸服务产业迫在眉睫。

该项目地块已具备了全面开发建设充分条件。

生米大桥物流园区板块分析朝阳洲，南昌老城区，小蓝工业园日新月异，昌