（批复）用天元吉第小区项目策划与项目可研建议报告（发改委）

建安工程费当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。

本项目所在地广汉市建筑材料市场总体稳定，建筑材料价格短期内变化不大。

同理，人工费也会对本项目投资不构成较大影响。

销售价格本项目所在地广汉市房地产市场总体处于缓慢上升趋势，而短期内新经济开发区内所建商品房并不能完全满足市场需求，所以销售价格方面不确定性因素不会对本项目构成不好影响。

开发期本项目开发期总共为年，相较其他项目而言能够快速回收资金。

但实际中，可能会受到些特俗因素影响从而引起施工工期延长。

综合上述中情况考虑，排除政治经济形势发生突变情况下，本项目开发期不会轻易受到影响。

风险分析风险分析是指辨识和估计风险，并对风险结果进行评价，为风险管理计划制定和实施提供依据。

有了风险分析将可以查明项目出问题方面，预测项目出问题时候，洞察项目里潜在风险。

建设项目风险主要来源于宏观经济市场项目自身项目环境这四大方面。

由于宏观经济及市场分析以在上文中加以分析，以下将对本项目可行性研究报告中还存在些不确定性因素带来风险进行分析。

项目自身项目自身风险中，可能存在组织管理不善设计变更融资困难等不利因素。

其中组南京工业大学毕业设计论文织管理不善可由建设期间加强管理，科学落实来解决。

设计变更概率并不大，主要是由于设计出现严重问题导致而成，而本项目设计在前期准备中经过仔细检验，有效规避了该项风险。

本项目筹资计划中，开发过程中大部分成本费用都需要通过商品房预售和销售收入获得。

即将本期预售收入和前期销售收入用于本期资金结算和下期项目再投资。

如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。

项目环境项目环境方面可能存在诸如不理自然条件当地民众对项目抵触法律法规不健全等风险。

而这其中自然条件不能避免，只能在施工中尽量规避该种风险。

实际情况中，广汉市自然条件尚且不错，因为地处成都平原，所以各方面自然条件都算是得天独厚，因此该项因素并不能对本项目建设造成重大影响。

当地民众对项目抵触这项因素方面，依据周边楼盘开发情况看来，不存在该项担心，本项目房产建设解决周边工业园区众多职工住宿安家问题。

法律法规不健全这项因素可能会对本项目开发建设产生较大影响，导致建设期延后甚至更严重。

分析总结综上所述，本项目风险不大。

当前宏观经济政策对本项目还是有利，房地产将长期作为国民经济支柱产业广汉市房地产市场发展也是良好，特别是项目所处新丰镇经济开发新区，这里还有很大发展空间项目自身存在风险可以通过各个建设阶段来加以控制，把好主要关卡以尽量减少风险项目环境上没有较大风险，广汉市毕竟临近天府之国成都，而广汉市民普遍对房地产行业处乐观态度。

这系列条件都表明本项目具有较安全开发环境以及开发必要性。

第八章可行性分析总结第八章可行性分析总结综上所述，虽然近期房地产宏观政策调控较往年以来变化加大，但微观上广汉市经济近年来发展迅速，市民消费水平和购买能力随之提高，作为支柱产业房地产行业发展较为稳定，市场需求旺盛。

随着广汉市新丰镇经济开发新区不断发展，近期内其周边房价也会持续上涨。

眼下投资该地区房地产开发项目，将会得到稳定收益，该地区有着巨大发展潜力，地域性优势对本项目开发建设非常有利。

本项目总投资万元，销售收入万元，税后净利润万元，投资利润率，相比同行业其它项目有着更好经济效益，且本项目风险较小，易于开发建设。

总之，天元吉第住宅小区项目开发符合广汉市发展趋势，这将使本项目产生良好经济收益和社会效益，具有广阔市场前景，有其实施充分必要性和可行性。

南京工业大学毕业设计论文参考文献刘洪玉房地产开发首都经济贸易大学出版社，谭大璐，赵世强工程经济学武汉理工大学出版社，宋倩茹企业项目投资经济分析经济日报出版社，万威武，刘新梅，孙卫可行性研究与项目评价西安交通大学出版社，万威武，张东胜项目经济评价论与方法西安交通大学出版社，周惠珍可行性研究与项目评价中国科学技术出版社，王家远建设项目风险管理经济管理出版社，刘洪玉房地产开发经营与管理中国建筑工业出版社，王家远建设项目风险管理中国水利水电出版社，刘德学，樊洛平风届五中全会月日闭幕，会议审议通过有关十二五规划建议。

十五期间，为应对国际金融危机带来负面影响，中央及时制定了保增长保民生保稳定方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长主要途径，从而出现了房地产市场过热，以及房价在前些年过快上涨基础上进步飙升。

过高房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。

十二五期间房地产业应从保增长转向保民生，在控制防范和释放风险前提下，进入个平稳健康发展期。

年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下进步落实地方政府责任二加大保障性安居工程建设力度三调整完善相关税收政策，加强税收征管四强化差别化住房信贷政策五严格住房用地供应管理六合理引导住房需求七落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制八坚持和强化舆论引导其中在第条进步落实地方政府责任中，有提到各地要继续增加土地有效供应，进步加大普通住房建设力度继续完善严格差别化住房信贷和税收政策，从此可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。

在第五条严格住房用地供应管理中提到各地要增加土地有效供应„„今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。

进步完善土地出让方式，大力推广限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。

第个主要不确定因素进行分析。

土地费用由于本项目土，目录摘要第章项目总论项目背景广汉市概况项目概况宗地现状及周边环境宗地现状宗地周边环境宗地规划设计条件用地规划建筑规划绿化环境规划要求可行性研究报告研究意义与范围可行性研究意义可行性研究范围第二章房地产市场研究宏观环境分析宏观行业政策分析宏观行业经济分析区域环境分析社会环境经济环境房地产市场现状及供求趋势分析广汉市房地产市场现状广汉市房地产市场供给及需求趋势分析总结第三章项目定位项目分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析可类比项目研究产品定位结构定位户型定位价格定位第四章项目规划设计户型设计小区规划第五章项目开发建设项目开发计划开发周期计划第六章财务分析规划要求及项目指标规划要求项目指标项目总投资估算项目开发成本及开发费用开发费用销售税金土地增值税项目总投资预计收入财务盈利能力分析项目利润主要经济技术指标静态回收期净现值内部收益率第七章可行性研究报告敏感性分析盈亏平衡分析不确定性分析土地费用建安工程费销售价格开发期风险分析项目自身项目环境分析总结第八章可行性分析总结参考文献附录致谢第章项目总论项目背景广汉市概况广汉市区位广汉市位于天府之国四川之腹心，地处四川成德绵高新技术产业带中心地段，是成都以北重镇，南临省会成都市区公里，北距德阳市区公里。

境内地势平坦，气候温和，河流纵横，道路四通八达，全市每百平方公里拥有等级公路公里。

全市东西宽公里，南北长公里，幅员面积平方公里，辖个乡镇，总人口万，城市人口万。

广汉市建设规划现状广汉市城市性质确定为省级历史文化名城，全市政治经济文化中心，以发展加工业及旅游业为重点古蜀文化旅游城市。

广汉依托三星堆历史文化资源，倾力打造三星堆国际旅游精品建设文化旅游名城，创建中国优秀旅游城市，旅游产业发展速度加快，年实现旅游综合收入亿元，增长。

广汉工业经济发展迅速，机械医药轻纺化工四大产业强势突出，以川油宏华蜀中制药源基药业为代表重点企业蓬勃发展，民营经济股份制经济已占经济总量以上，成为全市经济中最具活力竞争力和发展潜力重要部分。

城市发展规划实现工业现代化，城乡体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全省前列。

全市城镇化率达到人均期望寿命达到岁。

初步实现工业现代化，城乡体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全省前列。

依据城市远景轮廓构想及周边自然水城环境特征，规划采用既集中紧凑又相对完整带状加组团连片发展模式，构成沿河纷呈水城园体化城市用地布局形态格。

总体规划结构概括为城两区五组团。

城指广汉市主要中心城区。

两区指南岸功能区和北岸功能区。

其中南岸功能区为城市综合区，居住人口万人。

北岸功能区为高尚居住文教科研综合区，居住人口万人。

第章项目总论五组团指由河流干道铁路线所分隔城市五大功能组团河北岸由城市南北干道原大件公路所分隔城西高尚居住组团和城东居住文教组团河南岸由旧城中心组团城南工业组团以及高速公路西南面民航学院文教组团。

同时，城区西面三星堆文化公园是城市有机组成部分，作为城市周边个风景文物区和旅游观光度假区考虑。

项目概况项目名称天元吉第住宅小区项目策划可行性研究项目单位上元房地产开发股份有限责任公司上元房地产开发股份有限责任公司是家集投资规划开发建设商业管理和物业服务为体公司，公司产品包括普通住宅高层公寓花园洋房别墅。

项目编制依据委托编制天元吉第建设项目可行性研究报告项目委托书广汉市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定点及坐标批复广汉市建规规地字号广汉市土地收购储备中心号关于中山大道与深圳路交汇处用地规划定点申请国家发改委发布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法及相关要求现场考察和调研搜集到资料。

宗地现状及周边环境宗地现状宗地位置宗地位于中山大道南三段与深圳路西段交汇处，北有三星堆客运站，南有上美年华。

宗地位于经济开发新区划范围内，紧临老城，见图。

宗地用地性质商业金融用地。

宏观经济政策对本项目还是有利，房地产将长期作为国民经济支柱产业广汉市房地产市场发展也是良好，特别是项目所处新丰镇经济开发新区，这里还有很大发展空间项目自身存在风险可以通过各个建设阶段来加以控制，把好主要关卡以尽量减少风险项目环境上没有较大风险，广汉市毕竟临近天府之国成都，而广汉市民普遍对房地产行业处乐观态度。

这系列条件都表明本项目具有较安全开发环境以及开发必要性。

第八章可行性分析总结第八章可行性分析总结综上所述，虽然近期房地产宏观政策调控较往年以来变化加大，但微观上广汉市经济近年来发展迅速，市民消费水平和购买能力随之