（批复）田园住宅小区项目可研建议报告（发改委）

立面设计以整体和谐简洁明快精致高雅为原则，突出建筑成信托，债券，房地产基金，金融，租赁，典当融资，合作开发等单方式或其组合进行融资研究发现，股票，贷款，信托，债券，房地产基金等融资方式不适合中小型房地产开发企业。

此外，典当融资方式资金成本太高，金融租赁融资操作过程较复杂，也不适合中小型企业。

因此，只能选择以资产抵押担保形式为基础银行贷款方式以及与其他企业合作开发等两种融资方式，现设计融资方案如下在不考虑财务费用情况下，项目总建设成本要万元，前期工程费用建安成本与其它工程费用之和为万元，约占项目总成本，可以通过和建筑商谈判分期支付或者延迟支付因此，在未取得土地使用权及抵押贷款开发初期，须垫付部分自有资金或者考虑集团内部调拨资金，用于支付土地总费用，项目收购土地出让金拆迁费等后期费用可通过与建筑商协商，由其先垫资，等到符合预售条件后，以商品房为抵押物向银行进行抵押贷款，取得资金以偿还建筑商而期间产生营销费用财务费用及相关税费，可以通过预收款项解决。

通过以上分析，做出以下两种融资方案。

方案，本项目总投资万元，其中自筹万元，筹资万元，其余利用预售房款。

投资总额及资金筹措表等额还款序号项目合计建设期投资总额建设投资建安费其他工程费用预备费贷款利息资金筹措自有资金贷款销售收入回收借款还本付息计划表年初借款余额当年还本付息其中还本付息年末借款余额方案二，本项目总投资万元，其中自筹万元，筹资万元，其余利用预售房款。

投资总额及资金筹措表序号项目合计建设期投资总额建设投资贷款利息资金筹措自有资金贷款销售收入回收借款还本付息计划表年初借款余额当年还本付息其中还本付息年末借款余额第年，第年采用等额还本付息方式还款通过以上两种融资方案比较，发现方案中，项目总投资万元方案二中，项目总投资万元。

方案总投资小于方案二总投资。

故选择方案。

年份项目年份项目第十三章财务评价财务分析依据和方法按照国家政策和现行财税制度国家发布项目可行性研究报告内容和制度以及有关技术经济指标经济参数价格及收费标准。

总成本费用估算表建设投资万元运营期总成本估算表序号项目合计万元计算期外购原材料费外购燃料及动力费工资及福利费修理费其他费用经营成本折旧费摊销费利息支出总成本费用合计其中可变成本固定成本工资及福利费计算过程假设有名员工负责这个项目，每人月工资元。

则工资总额为元。

取福利费率为，则工资及福利费总额为元产品销售收入和销售税金估算表序号项目合计计算期销售收入单价数量销项税额销售税金及附加营业税消费税城建税教育费附加增值税销项税额进项税额销项税额销售收入税金营业税按收入，城市建设维护费按营业税，教育费附加按营业税计算。

所得税按利润算。

利润表序号项目合计计算期营业收入营业税金及附加总成本费用补贴收入利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税净利润期初未分配利润可供分配利润提取法定盈余公积金可供投资者分配利润应付优先股股利提取任意盈余公积金应付普通股股利各投资方利润分配其中方方未分配利润息税前利润利润总额利息支出息税折旧摊前前利润息税前利润折旧摊销投资借款还本付息表等额还款年初借款余额当年还本付息其中还本付息年末借款余额财务评价结论财务评价基础数据测算项目资本金现金流量表项目年份现金流入销售收入固定资产余值回收流动资金二现金流出用于建设投资项目资本金用于流动资金项目资本金经营成本营业税金及附加借款还本付息所得税三净现金量流量二动态投资回收期为年盈利能力及清偿能分析由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过基准贴年份项目现率，具有财务上经济上可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力。

财务计划现金流量表序号项目合计计算期经营活动净现金流量现金流入营业收入增值税销项税额补贴收入其他流入现金流出经营成本增值税进项税额营业税金及附加增值税所得税其他流出投资活动净现金流量现金流入现金流出建设投资维持运营投资流动资金其他流出第十四章风险分析主要风险因素识别本项目建设具有较大经济和社会效益，但也存在定风险，主要风险有工程风险，主要包括设计工程地质施工与工期等存在各种不确定性将会给项目带来不同风险。

投资估算风险，主要来自工程方案变更工程量增加工期延长，人工材料机械费提高等。

社会影响风险，是指项目与所在地互适程度可能出现问题，对社会各利益集团当地组织机构及文化环境带来负面影响。

融资风险，本项目投资较大，因此融资方面风险主要表现为资金不落实，造成项目不能顺利进行。

风险程度分析由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。

工程风险本工程技术成熟度较高，地质结构简单，故设计施工难度不大，风险很小，风险基本为零。

投资估算风险本部分风险主要来自可能人工材料及土地涨价，但风险程度很小。

社会影响风险主要在施工过程中可能与周边居民发与小区之间各自为政状态，加上城市统基础设施建设也赶不上城区发展步伐，而导致城市局部与整体之间失衡。

众所周知，原来都市区域般都是经过了较长时间积淀产物，而很多新区不是处在城市边缘地带，就是在旧城市里完全推掉重建地段上，若不经过精心设计，只是让整齐划新建筑群取代原来无序但有活力城市街区，那么新区当然就没有了从原地段里生长出来感觉。

而且整齐划千篇律城市肌里带给人视觉感受是可怕，也给城市应该具有开放性复杂性连续性灵活性带来冲击与破坏。

因此我们在本次规划设计中从社区空间肌理出发，以丰富细腻肌理给城市带来变化，丰富城市个性。

根据项目区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系理解，提出了本次总体规划指导思想遵循城市有机更新原则，塑造富有人性肌理空间。

在城市有机更新中，结合城市有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房商业用房及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构有机结合。

强调以人为本设计原则，从布局形式空间尺度环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情味。

强调建筑与环境交融体，体现建筑环境美与环境建筑美。

在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断绿化体系和流动景观空间。

打破通常以建筑为界面围合庭院刻板模式，强调流动交融景观体系和亲和温馨家园气氛，强调园林与建筑和谐，强调步移景异人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间营造。

在设计上，方面我们强调小区建筑对外部景观利用，另方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中处亮点。

规划中通过平面多座向布局单体立面丰富变化以及高低起伏群体轮廓，形成富有韵律天际线。

单体形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观主角之。

小区主要以多层为主。

住宅房型设计做到户户朝南，并以起随着国家系列相关政策出台，房地产业重新活跃起来，房地产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展新经济增长点和消费热点。

为了进步促进住房建设健康发展，鼓励个人购房，国家计委和财政部宣布取消住房建设项不合理收费，减轻了房地产开发企业和购房者负担，进步刺激了住房消费。

十五期间，天津市房地产开发投资平均保持了增长速度，房地产投资占全市固定资产投资比重超过了。

房地产作为天津市国民经济支柱产业，其重要性不断提高。

年天津共推出各类土地宗，总占地面积为万平方米，总建筑面积为万平方米同比分别增长和。

年天津共成交各类土地宗，总占地面积为万平方米，总建筑面积为万平方米同比分别增长和成交土地楼面地价为元平方米，已接近千元平方米，比年元平方米增长。

与年相比，年土地市场总体表现更为活跃，供销两旺国土资源局推出了更多土地资源，同时众多开发企业拿地热情高涨，楼面成交地价不断增长或将进步助涨商品房价格。

另据调查显示，我市居民五年内准备购房占调查总体，在已拥有产权家庭中家庭预计五年内购房，已拥有产权家庭希望购置更大房子，属二次置业，为改善生活质量。

尤其是我市采取多项措施鼓励二级市场发展，使许多不满足于现有住宅想扩大居住面积改善居住条件居民多了种选择。

虽然当今购房者购房用途已趋向多样化，尤其是二次置业需求已出现增长势头。

但据调查，居民购房用于改善居住环境比重依然占。

居民中高收入人群毕竟只占极少数，所以住宅开发建设，其根本目还是为了广大群众改善居住条件，现阶段住宅开发主流应是建设高品质康居住宅。

有资料表明，选择至平方米住房面积购房者比例为，至平方米面积需求为，至平方米住房需求仅为，说明购房者目前倾向于选购中小户型住宅。

究其原因，是近年二次置业者增多，这些二次置业者并非都是高收入富裕阶层，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选购至平方米住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活愿望。

据天津市统计局城调队最新抽样调查显示，由于天津城市规划建设项目实施，特别是市民生活水平不断提高，使得年天津城市居民家庭消费呈现出购建房支出增势强劲居民社保意识增强居民通讯消费结构发生根本性改变居民家庭耐用消费品市场新老交替等大消费热点。

统计资料显示，年城市居民家庭人均用于购建房支出为元，比上年增长，增幅比年上升个百分点。

家庭商品房拥有率为，提高了个百分点。

另外，本市城市居民家庭年住房贷款人均元，比上年增长。

表明经济环境持续良好态势，促进了房地产消费。

天津市仍处于稳定发展起跑阶段，大量有效消费需求拉动市场长线增长。

年月居住土地让出状况览表地块位置用途占地面积平方米起拍价万元起始日期截止日期津静静海县大邱庄镇规划十八号路南侧城镇住宅月日月日津宝宝坻区钰华街道办事处通唐公路南侧城镇住宅月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧商业酒店式公寓居住月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住月日月日津滨渔港汉沽海滨大道南侧居住商业金融业月日月日年月居住土地成交状况览表地块位置用途占地面积平方米成交价亿成交日期楼面地价元平方米津武武清区京津公路西侧城镇住宅月日津武武清区南蔡村镇莲胜路北侧城镇住宅月日津宁宁河县造甲城镇田辛村城镇住宅月日津宁宁河县造甲城镇田辛村赵温村城镇住宅月日津丽东丽区津汉公路北杨北公路东城镇住宅商服月日津丽东丽区津汉公路北杨北公路东城镇住宅商服月日津蓟蓟县人民西大街