积万平方米，同时将华夏大酒店路口至体育村路口向阳路改造成商业步行街部分。该规划构思对于本项目开发米临街门面米通讯市场地下商场米步行街店铺餐饮米家具店金融超市米综合家电还建商业还建办公表项目住宅规划设计要求类别户型建筑面积套数总面积设计说明花园洋房五室二厅单厨三卫配套地面花园或屋顶花园五室带阳光房小计小高层电梯公寓层三室二厅层三室二厅层四室二厅小计合计二整体平面布局规划步行街形态考虑到项目所处市场层面，尽管主力店需要大面积空间，但本项目以大街组成步行街商业线索，以此组织街铺分布主要布局。街铺及面积分割商铺布局主要沿街道和主力主题店布置，面积分割为米进深，米开间。商场出入口商场出入口应根据地形标高不同而考虑设有个，在不同出入口可不考虑设计陈列橱壁，而相应设计为小型精品专卖商店。人流物流车流信息流等交通动线设计商业区内商铺采用单循环人流步行路线，少量设置机械交通辅助工具物流设置出入口，与外围主要交通大街连接车流统由现有寿星广场东北角引入地下，由西南出适当考虑智能系统在项目中运用。三建筑风格及外观风格建筑外观平整墙面外墙及部分立面多采用鲜色涂料，适当使用玻璃幕墙，达到节约成本与有效营造商业氛围。外立面颜色橙色与咖啡红合理运用。建筑顶部处理绿化与景观处理，休闲设施合理建设，以此吸引地下人流向上带动。标志建筑物与迎宾大道有机呼应，在项目北边规划建设大型形象视觉标识长寿精神柱，如雕塑。四平面组合及规划充分利用旧城改造契机，项目建筑应考虑沿用本城建筑传统风格同时着力体现以街道为主动线街区型建筑规划布局。适当表现以主力店，精品专卖店特色区为结构形态集合式商业区，力求在此地开发出种全新购物中心。以条大街带动商业氛围形成，重点设计以街为主临街铺面，实现物业销售价值最大化。设计压缩现有向阳街商业氛围，减少向阳街主要人流，降低对现有街道依赖性。地块内设计条主要街区大道，制造新街区人流动线，实施动线大手术。产品设计中步行街道应考虑以直线为主，少用或者不用曲线和弧线式步行街设计方式。商业步行街以层建筑结构形式为主，局部层。只做个临街面层，设计个主题广场，如阳光活力广场，都市生活广场和儿童游乐广场，分布置于主要街道交汇处，其中生活广场为主要景观制造点。地下商场处，约平方米，连接大主题广场，并在大广场处形成下沉式商场出入口半地下商场平方米，考虑与现有寿星广场休闲购物中心精品专卖店条街和项目住宅群相呼应。第五章项目建设进度及销售计划工程建设进度初步计划项目拆迁工作由政府组织实施，预计年年底完成拆迁交付场地整个项目开发周期预计为年年月至年月，具体工程进度见下表工程进度实施计划表序号工作名称年年前期工程设计报建及前期手续基础工程主体工程设备安装内外墙装饰内部装修配套及绿化工程二项目销售计划营销思路及原则确保项目规划主力店经营成功招商对主力店之外商业物业全部实行销售项目整体设计，整体工程实施，分阶段分批进行营销推广，逐步引导市场，聚集人气预计在年春节前正式开盘销售本项目以单位商铺低总价思路按短平快模式营销。销售进度销售计划表年年年合计区商业区商业住宅第六章投资估算及资金筹措计划投资估算项目总投资亿元，平均成本元，见表表项目总投资估算表前期费用序号费用名称计算基数单价金额备注元万元土地费用方案设计费初设及施工图设计费地质勘探费工程监理费城市配套费免万，其余按元计人防费免白蚁防治费报建综合费用证照费施工用水电其它费用小计二工程建设费序号费用名称计算基数单价总额备注万元万元土石方工程建筑安装工程费区建筑安装工程费住宅区外墙装饰电梯工程智能化工程费配套水电工程费室外综合管网中央空调消防设施工程费市政设施费环境景观工程道路绿化及广场环保治理工程灯饰工程小计三销售费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注销售推广费小计四管理费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注公司管理费小计五财务费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注财务费用小计六不可预见费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注不可预见费含成本表中未列入费用小计七总计单价总价二资金筹资及使用计划根据项目进度安排和投资计划，项目启动资金万元，主要有二个方面来源是公司自有资金，万元，二是银行贷款,万元。表资金筹措及使用计划表单位万元序号项目合计年年年年总投资开发成本资金筹措自有资金开发贷款预售收入第七章经济效益评价基本假设前提假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房地产市场销售及租赁与预测基本致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。二财务评价出租收益可出租总面积平方米，主力百货店按平均每平方米元测算，中型超市按元平方米测算，其他详见下表表项目出租收益估算表序号物业类型出租面积月租金元年出租收益万元年区主力百货综合超市家具店地下商场出租大型餐饮出租区出租合计销售收入可售面积为平方米，合理收入测算如下表项目合理销售收入估算表序号物业类型可商场方向末端平街元平米左右元平米元平米元平米左右元平米左右元平米二层元平米元平米无无无无长寿路门面租金按套内面积计算与向阳街临近区域两端门面平街元平米元平米负层元平米无二层元平米无其他区域价格门面租金按套内面积计算黄桷湾片区骑安片区桃花溪片区价格为元平米左右。销售价格向阳街片区向阳街米范围内以重百广场为中心最高万元平方米，向两侧延伸到华夏大酒店和凤城车站逐步降低至万元平方米，平均为万元平方米，火神街万元平方米黄桷湾片区万元平方米。由于长寿区商业物业发展不平衡，无论是商业物业出租还是销售，价格差距很大。此外，地下层和楼层租售价格约只有平街层租售价格十分之。长寿区商业设施供求状况分析项目所在位置是长寿区传统商业休闲和居民聚会中心场所，这里商业网点密集度高，商业面积总量达万。但是由于缺乏整体规划，商业布局比较杂乱，建筑趋于老化交通组织落后，广场休闲设施不足，无法满足作为长寿区中心地位日益增长经济文化发展要求。长寿区当地居民和各界人士普遍认为该地区严重缺少高档次集购物休闲娱乐饮食于体商业设施。三项目综合分析项目背景分析长寿经济在高速发展。从年到年，长寿区增长率平均为，超出重庆市平均水平，而且今年也将保持增长速度。长寿区区委区政府对本项目高度重视。政府已对商业步行街有了初步规划要按照在休闲中购物，在购物中休闲现代购物理念建设，从区法院路口至沙井市场城校路口，包括区公安局政府大院全部拆迁后加大招商引资力度，按米左右长度重建条商业步行街，引入家国内大型商贸企业入场经营，新建各种专卖店连锁店超市特色店精品店个，新增商们共同价值为追求，努力把协信集团建设成为资本股份化组织集团化经营专业化管理科学化现代化企业集团。三报告编制依据长寿区市场调查报告建设项目经济评价方法与参数年，国家计委。重庆市建筑工程基价表项目地地形图项目规划方案平面图重庆市巴南区鱼洞公寓片区旧城改造方案重庆大学规划研究院长寿区委区府地块总体策划方案四项目主要技术经济指标指标名称指标指标名称指标用地面积建筑面积商业面积住宅面积容积率覆盖率绿地率车位第二章市场需求分析重庆市房地产市场环境重庆市经济发展状况重庆是座具有三千多年历史和璀璨文化名城，山城以其独特地理位置形成了具有浓郁地方特色巴渝文化以及繁荣内陆商贸经济。尤其是重庆直辖和国家西部打开发以来，作为西南地区和长江上游地区最重要中心城市，全国重要工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠政策，良好投资环境以及前景广阔市场，重庆成为新轮投资热点，大量国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆经济环境，带旺了人气，为重庆经济迅速发展提供了大量机遇和条件。年年重庆市重庆市国内生产总值与固定资产投资状况年份亿元增长率固定资产投资亿元增长率近几年来重庆市增长率直高于全国平均水平，固定资产投资增长率更是远远超过全国平均水平，在全国宏观经济形势不断趋好大环境中，重庆市经济今年将继续呈现良好运行态势。这为房地产市场营造了很好大环境。二重庆市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，重庆市房地产市场已保持了连续七年高速增长，为业内人士所惊叹。在年，重庆用于房地产开发投资为亿多元，之后每年以以上速度增长，到年，重庆房地产投资已达到亿元。与此相应，开发建设规模也逐步扩大，年房地产开发施工新开竣工面积分别为万平方米万平方米万平方米而年房地产开发施工新开竣工面积是万平方米万平方米万平方米。重庆房地产交易也保持着高速增长。据了解，在年，重庆房地产年销售面积才万平方米，销售额亿元。之后每年以左右速度增长。年，重庆房市实现年销售万多平方米到年销售面积已达万平方米。在投资和交易量都逐年呈上升情况下，房地产市场已逐步实现了两个转变房地产开发建设由粗放型生产方式向集约型生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，消费者更趋于理性消费。三重庆市商业地产发展状况分析重庆市商业用房开发总规模分析近年来重庆商业地产开发有了很大发展，无论是在开发投资规模方面还是施工面积方面都有了明显增长，但是通过比较我们可以发现无论是商业用房开发投资占房地产开发总投资比例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积比例都有下降趋势。由此可知重庆商业地产发展还很不够截至到年底，重庆商业设施总经营面积达到，主城区商业营业面积预计在万，其中渝中区商业营业面积近万。经过几十年发展，重庆市主城区基本形成了颇有影响五大商圈沙坪坝商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈。重庆商业设施供求趋势五大商圈会更进步发展。根据指数推算，即使是商业最发达解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商业设施仍未饱和，其他诸如杨家坪商圈南坪商圈和观音桥商圈更是远远没有达到饱和程度。因此这些核心商圈还有较大发展空间，开发商会充分利用剩余为数不多地块进行商业物业开发，争取赢得最后块蛋糕。次级商业中心在悄然崛起。五大商圈竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资机会，因此大坪巴南北碚等地商业设施供应量正在急剧增长。城郊购物中心将成为下个投资亮点。随着经济进步发展，人们收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移同时由于城市中央商业区竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投资者将会更愿意把握