面积含地下室平方米,住宅建筑面积平方米,酒店建筑面积平方米,商业设施建筑面积平方米,地下建筑面积平方米,建筑密度商业住宅容积率绿化率建筑高度米第二部分经济分析第九章投资估算与资金筹措投资估算编制范围与依据编制范围本项目投资估算范围包括土地征用拆迁，建设场地总图道路给排水电力电讯消防环保土建工程配套设施绿化等费用及与工程相配套前期工作费用等。编制依据国家及有关部委关于建设项目投资估算编制要求。建设单位管理费勘测设计费及其它费按国家计委建设部四川省建委等有关文件计算。二投资估算与资金筹措工程概况项目总建筑面积,平方米。其中商品住宅建筑面积含半阳台面积,平方米，酒店建筑面积,平方米，地上商业面积,平方米，地下室建筑面积,平方米车位个。投资估算与资金筹措投资估算经估算，本项目总投资为,万元，其中建安投资,万元，配套附属工程投资,万元，拆迁安臵费用,万元，建设期财务费用,万元，前期费用万元，建设规费,万元，不可预见费用万元。投资估算表序号项目数量金额万元备注拆迁安臵补偿费用含以下项内容搬迁过渡费用含商业装修补偿费用户货币补偿收购药业公司房屋价款搬家费及其他物管费年建安工程费含地下部分配套附属工程,含停车场消防通风排水等设备购臵费,广场园林景观,土地出让金增加土地使用年限建设规费,元含城建配套人防前期费用规划设计地勘可行性研究等财务费用,管理费用销售费用,不可预见费用总投资,资金筹措工程总投资,万元，企业自筹,万元。目前项目资金需求约为,元，用于存入拆迁保证金万元，收购药业商业地产万元，支付过渡安臵等费用万元，设计报建等万元，前期费用及基础设施费用万元。项目开发修建到第三层开始预售。预计开盘时，销售达到，房款回笼达到以后按月进度回笼资金。缴纳给政府保证金开工后返还万,其余按节点返还第十章财务分析与经济评价项目分析项目周边可比项目情况表项目花园崇尚国际金和大厦光明华都富临大都会长虹国际城国际商业广场位臵长虹大道兴达街号临园路步行街临园路东段跃进路号涪城路号建筑类型电梯公寓电梯公寓电梯公寓电梯公寓电梯公寓电梯公寓地域区分稍好稍好较好较好较好较好水电气路通相同相同相同相同相同相同装修清水房清水房清水房清水房清水房清水房自然因素较好较好较好较好较好较好道路交通较好较好较好较好较好较好配套条件般般般般般较好教育配套般般般般般般环境卫生较好较好较好较好较好较好景观较好较好较好较好较好较好住宅销售均价元元元元元元商铺销售价万元楼万万楼万元楼万万楼万楼二销售分析考虑到投资回收及销售操作，项目按个销售周期销售。销售进度按平均每月测算。预测销售收入利润明细表序号项目名称单位可售面积单价元金额万元备注销售收入万元,住宅,还建面积实际可自由销售面积,针对还建客户优惠购房小计商业地下,层,层还建,二层,商业二层，还建三层,四层,五层,小计酒店,车位个协议还通力公司个税金及附加万元,成本万元,利润万元,三成本分析序号项目数量金额万元备注拆迁安臵补偿费用建安工程费含地下部分配套附属工程,含停车场消防通风排水等土地出让金增加土地使用年限建设规费,元含城建配套人防前期费用规划设计地勘可行性研究等财务费用,管理费用销售费用,收入不可预见费用总成本费用,四利润估算及分析营业收入,万元开发成本,万元营业税金及附加,万元利润估算及分析项目可实现利润,万元，投资总收益，销售利润率为。五财务分析分析及评价本项目开发周期为年完成前期拆迁施工销售，投资总收益为，销售利润率为，因此该具有较强盈利能力和较高经营收入盈利水平。六敏感性分析项目投资总收益，销售利润率为，远高于银行利率，融资没有风险。项目投资回收可靠性较强，不会造成资金回收拖欠风险庭小康理想标准口之家改善居住条件般都有子女，在乎社会形象，在乎家庭成员，家庭稳定，对居住空间有个性化需求投资者七产品分析项目分析优势先进房地产开发理念周边配套完善优越地理环境政府政策扶持劣势地理环境局限性发展空间小对房产市场调控，国家政策出台机会稳健发展绵阳市宏观经济形势绵阳房地产市场迅猛发展绵阳市房地产市场进步细分旧城改造政策优惠和该地段稀缺商业地块开发机会威胁绵阳房地产市场开发大幅放量大体量开发带来市场风险房地产开发同质化竞争通过以上分析，可以判该项目市场核心竞争力在于加快项目品牌建设，着重强颖产品规划及设计理念加强产品创新性以及营销手段创新，扩大项目知名度和美誉度，而开发利润增长主要依靠住宅产品市场价值提升实现。依托项目地段自身优势，打造新楼盘影响。八项目建设必要性加快绵阳市房地产业发展需要住宅产业已日益成为绵阳市新消费热点和经济增长点。加大房地产市场结构调整，促进房地产市场持续健康发展，须有金融和财税政策支持，需要进步抓住国家实行扩大内需政策机遇，加大金融和财税对住宅市场支持力度，培育住房有效需求。据调查，未来三年内准备购房和提高住房标准居民占调查城市总人数，其中以中高档商品房为主，预购术指标按规划局审批确定控制指标为准，设计按规划控制进行设计南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形成了较为独特气候特点。绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为天春夏季次，为天和天秋季最短，为天。夏秋雨水充沛，虽冬春时有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在以上，因而终年湿润。绵阳市年中最热七月平均气温为，历年极端最高气温，除盐亭为和梓潼为外，其余各地在之间。虽有伏旱高温天气，却少酷暑。年中最冷月平均气温为。绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量毫米。其分布特点是南北少，中部多东边少而西边多。全市小时极端降雨量为，绵阳城区小时极端降雨量为，全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为。人口绵阳市现有总人口万人，其中城镇人口万人，绵阳市城区万人。从整个绵阳市来看，近几年绵阳城市化进程发展较快。究其原因，主要是由于绵阳市政府规划,工业经济发展很快，第三产业发展迅猛，房地产业快速发展等等，推动了绵阳城市建设。与般二级城市相比，绵阳对周边人口和资源吸附能力很强。绵阳人口变动特征是辖区内人口向绵阳市区集聚，辖区外人口大量进入绵阳市区。科技与人才绵阳人才荟萃，拥有雄厚科技实力，是国家重要国防军工科研生产基地，境内有中国工程物理研究院中国空气动力研究与发展中心中国燃气涡轮研究所等国防研究院所家博士后流动工作站个民营科技实体个。有以西南科技大学为代表大中专院校所长虹九洲国家级技术中心个，双马东材等省级技术中心个，有长虹九洲双马华晨华润双汇等大中型骨干企业家，国家级高新技术产业开发区科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园经济技术开发区现代农业科技示范区南郊工业园游仙经济试验区等开发园区处在国家级高新技术开发区内，建有中物院军转民科技创新园绵阳软件园留学生创业园长虹技术开发中心。有各类专业技术人员万人，有两院院士人享受政府特殊津贴有突出贡献专家多名，在许多重要科技领域代表着中国乃至世界流水平。绵阳将新建科学新城航空动力城空气动力城，将从科研工业三产等产业上进步推动绵阳城市发展。文化教育绵阳文化教育和社会事业与经济协调发展。绵阳拥有西南科技大学等高等院校所，中等专业学校技工学校所各类科技人员万多人，副教授高级工程师以上高级科技人才近万人，并有中国乃至亚洲流科研测试手段和新产品开发能力。绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨，并取得了明显效。绵阳中学南山中学绵阳外国语学校绵阳东辰实验学校在四川及周边享有盛誉，吸引了大量优秀学子来此上学，四校每年考入北大清华等重点名校重本上线率名列四川前茅。近五年绵阳经济快速发展，指标如下单位亿元年度年年年年年上年总额增长二绵阳房地产开发现状分析年绵阳市房地产投资总额亿元，比上年增长，已经形成了以涪城区为中心，向东西南北辐射，并沿涪江安昌江两岸发展格局。年绵阳市房地产投资总额将达到亿元，商品住房价格也会在去年较大涨幅基础上持续上涨。目前在售项目普通住宅已有数个超过元平米，达到元平米左右。年月，绵阳房地产投资完成亿元，增长，增幅比月下降个百分点。月，绵阳商品房销售面积万平方米，同比增长，增幅比去年同期下降个百分。我司项目是通过拆迁原地产权臵换获取开发权，符合绵阳市政府支持旧城改造条件，在老城区很少开发项目背景下，本项目热销是明显可以预见。三市场供求分析年月末全年绵阳累计预售商品房项目个，批准商品房预售面积平方米。年份预售项目预售建筑面积万平方米年个年个年个年月末个四绵阳房地产市场交易情况分析成交放量，成倍增长年，绵阳商品房成交备案,套，环比增长，成交面积平方米，环比增长，创历史新高。年民营出去商品房交易量比年增长率近倍，比之前年超出倍多。分析原因是政策利好原因。年底万亿投资刺激计划，第五次降息，国十条中确定适度宽松货币政策，以及灾后重建相关优惠政策，刺激了压抑年市场需求集中释放。二是老百姓对通货膨胀预计担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资产。三是需求推动。大地震使绵阳大量房屋受损，出于安全考虑，这部分人群陆续开始购房。同时，由于绵阳城市安全性和宜居环境，使得周边购房者涌入绵阳臵业安家。另外，市场不断升温，价格不断上涨，受买涨不买跌心理影响，大量投资性需求被激活。五绵阳房地产市场价格情况分析年，绵阳城区商品房成交备案均价为,元平方米，其中最低月份二月，均价为,元平方米，最高月份为月，均价为,元平方米，全年成交均价相差元平方米，震幅为。与年,元平方米成交价相比，年绵阳城区商品房成交备案均价上涨了元平方米，涨幅为。与年,元平方米成交均价相比，上涨了元平方米，涨幅近。从区域价格来看，最高为涪城区，达,元平方米，其次为经开区，达元平方米，第三为科创园区，达,元平方米。六客户群体构房清水房清水房清水房清水房自然因素较好较好较好较好较好较好道路交通较好较好较好较好较好较好配套条件般般般般般较好教育配套般般般般般般环境卫生较好较好较好较好较好较好景观较好较好较好较好较好较好住宅销售均价元元元元元元商铺销售价万元楼万万楼万元楼万万楼万楼二销售分析考虑到投资回收及销售操作，项目按个销售周期销售。销售进度按平均每月测算。预测销售收入利润明细表序号项目名称单位可售面积单价元金额万元备注销售收入万元,住宅,还建面积实际可自由销售面积,针对还建客户优惠购房小计商业地下