（批复）肥乡长安商贸城二期工程项目可研建议报告（发改委）

基本预备费按工程投资额即建安工程及设备费室外工程费和工程建设其他费用三项之和计取。

投资估算项目建设投资万元其中，其中工程费用元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元，投资估算情况见下表。

表投资估算表序号工程或费用名称建筑安装工程费设备购置与安装其他费用合计计算基数及单价单位数量单位投资元单位工程费用商业公寓地下建筑道路场地硬化及停车场绿化室外管网变压器台水源热泵系统二工程建设其它费用土地出让金元建设单位管理费差别费率累计建设项目前期工作咨询费工程勘察费工程设计费施工图预算编制费设计费施工图审查费设计费工程建设监理费投资额差别费率工程招投标代理服务费工程费用定率累进环境影响咨询服务费投资额工程保险费建安工程费工程交易中心服务费临时设施费建安工程费城市基础设施配套费人防异地建设费三基本预备费二建设投资资金来源项目投资万元，项目建设所需资金全部由申报单位负责自筹。

财务评价售价预测项目建设地段交通方便，公共设施齐全布局合理，功能完善，环境优美，生活方便。

通过专家进行价格咨询，比照肥乡县同类商品房销售价格，考虑项目本身优势，预测有竞争力售价为商铺平均售价元，公寓平均售价为元。

利润预测及费用分析销售收入预测项目可对外销售面积为，预计实现销售收入万元，估算情况见下表。

表销售收入估测表项目面积万单位售价元销售收入万元商业层公寓层地下仓储合计销售利润预测项目销售收入合计为万元，建设总投资万元，销售毛利润万元，销售成本占销售收入为万元，缴纳各种销售税金及附加营业税城乡建设维护税教育费附加教育专项基金合计占销售收入为万元，应交企业所得税税率为为万元，土地增值税万元，税后利润万元，投资利润率为。

详见销售利润预测表表销售利润预测表序号项目金额万元备注销售收入建设总投资销售毛利润销售成本占销售收入销售税金及附加占销售收入所得税税率为土地增值税增值额税后利润投资利润率盈利能力分析项目总投资万元，项目完成后预计可实现销售收入万元，实现税后利润万元，项目投资利润率为，项目具有较好盈利能力。

盈亏平衡分析平均售价销售收入可销售面积元元销售面积盈亏平衡点总成本平均售价税率销售价格盈亏平衡点总成本可售面积税率元盈亏平衡分析表明当平均销售面积达到时，项目就能够实现保本，占全部可销售面积当平均销售价格达到元时，项目就能够实现保本，占项目预计平均售价。

从财务分析结果看，该项目能够盈利，有定抗风险能力。

间接经济影响分析该项目建设将带动建筑业劳动力市场及建材业发展。

同时对装饰业家具业家用电器行业小五金及水暖电等配套设施等诸多行业都有积极推动作用。

第八章社会影响分析社会影响分析本项目建设积极配合了肥乡县总体规划要求，对改变城市面貌，推动三年上水平城市建设工程，为城市建设拓宽融资渠道，促进城市总体规划早日实现，社会效益显著。

改善区域环境，提升区域品质随着国民经济发展，商贸流通服务业已成为国民经济重要组成部分，国家省市及地方相继出台了推进服务业发展政策，商贸流通业发展对拉动我国国民经济增长将起到至关重要作用。

项目兴建对于提高城市品位，美化城市整体形象，尽快实现全面建设小康社会目标，将起到积极推动作用，并且合理利用了现有土地。

本项目建设不仅可以为居民提供舒适购物环境，能够促进区域经济发展，还能够给该地区人文自然环境带来定改善。

提升肥乡县城市品位，改善肥乡城市形象和投资环境，对加快肥乡建设将起到积极推动作用。

能够创造就业机会，促进社会经济发展对于加快该区域经济发展，招商引资，精神文明建设，以及拉动周边地块整体品味提升都将起到难以估量作用。

项目建成后面目将焕然新，新式建筑将具备与时代同步抗震节能环保要求。

带动相关产业和地方经济共同发展项目上马后，无疑会带动项目区域餐饮商务流通等系列相关服务业发展，这对推动国民经济缓解就业压力维护社会安定及增加居民收入都有着积极作用。

社会适应性该项目开发完毕后，所在地人流车流将有定增量，对区人流车流物流分隔，使交通路线流畅，互不干扰。

停车方式本方案将地面停车与环境设计两者有机结合，平衡环境经济及使用之间关系。

采用地面停车与地下停车相结合方式。

景观设计绿化走廊紧密结合商贸区内步行系统，从整体环境绿化功能要求出发，通过植物群体块色彩肌理对比，创造独特鲜明园区绿化景观形象。

除了公共区域大面积景观活动区域水体绿化以外，每栋建筑都有自己绿地系统，以增加各单体建筑间识别性和归属感。

整个绿化系统都强调社区整体感，加强生态资源和视觉上相互关联。

整个商贸城在总体景观布局上由两条各具特色景观带组成，形成点线面有机组合景观空间，强调每个建筑居住环境均好性。

贯穿商贸城南北向主要景观绿化带和向两边延伸步行休闲景观带，不仅将多个景观环境空间相互连接，还是区内主要步行交通空间，为方便到达任商铺提供了便利条件。

此区部分景观空间由绿化和硬地交错而成，其间设臵主题公园健身设施和小型集中绿地，赋予其不同喻意，既有自然美景再现，又有阳光居室感受，为不同人群多方面需求提供活动场所。

基础设施配套工程给排水设计依据建筑给排水设计规范年版民用建筑节水设计标准建筑设计防火规范建筑灭火器具设计规范水源本工程用水由室外市政给水管网提供，其水质水量均由市政管网保证，为保证建筑生活及消防用水安全，需从市政环状管网上建设项目概算其他费用定额相关标准确定。

根。

气象气候肥乡县位处欧亚大陆东南部中纬湿润气候区，大陆性季风气候显著，四季差异明显。

春季，风多而大，降水少，温度低，升温快，干旱严重夏季，温度高，湿度大，降水日数多，降水量多而集中秋季，天气晴朗冬季，寒冷干燥，降水量少。

气候总特点是光照充足，气候温和，雨量集中，雨热同季，无霜期长。

年平均太阳辐射量为，其中大于或等于辐射量为，大于或等于为。

年平均日照小时，年平均日百分率为，日照时数平均为小时。

日照时数季节性变化明显，春季最多，平均小时，占年总日照时数，其中最多月份是月份，日照时数为小时，占年总日照时数冬季最少，平均为小时，占年总日照时数，其中月份最少，平均为小时，占年总日照时数夏秋两季介于冬春之间，分别为小时和小时。

水文地质肥乡县地处黑龙港地区上游边缘，西南部为山前平原前缘覆盖冲积洪积物，地层以中细砂和隔水层相互间隔，地下水较发育其它大部分属黑龙港平原以冲积湖积物覆盖，岩性颗粒细密，层次差异不大，浅层淡水不发育。

第四系地层覆盖巨厚，在本县境内达，水文地质条件较复杂。

地下水赋存于第四纪含水岩条中。

地表水肥乡县境内无自然河流流经，穿越县境主要游三条人工渠道，分别是团结渠民有渠和东风渠。

民有渠和东风渠是邯郸市人民政府年月日正式启动实施东蓄中调西治生态水网建设，东蓄中四条骨干渠系中两条，其用途为拦蓄地表水补充地下水涵养生态水，实施水林路体化建设。

工程选址位与三条人工渠不具备水利连通条件，任何情况下不会有废水排入地表水系。

建设条件地形地貌条件场址地形平坦，无特殊不良地形地貌，适于土木工程建设。

公用设施条件供水项目水源接自肥乡县自来水管网，用水有保障。

排水工程采用雨污分流排水体制，生活污水经化粪池降解处理后排入城区污水管网，厂区内雨水经场区雨水管网收集后排入城区雨水管网。

供电工程用电由肥乡县供电公司负责提供，电力供应有保障。

供热制冷项目所在地不具备市政集中采暖条件拟采用水源热泵技术，实现冬季采暖，夏季制冷。

有线电视项目有线电视线路接入有保障。

通讯网通通讯线路已覆盖项目区域，能够满足入住居民联络需要。

建设规模及内容总建设内容长安商贸城总体建设内容为栋楼，包括栋层局部层沿街综合楼栋层沿街商业楼栋层商住楼顶层配建廉租房栋层综合楼栋层商办楼栋层商住楼层为商业栋层商住楼层为商业栋层住宅首层为架空车库，栋层住宅楼栋层沿街商业建筑。

配建公共停车场公共广场环卫设施等公共设施。

建设内容详见下表。

表项目建设内容览表长安商贸城项目期建设内容层层局部层综合楼层商业楼沿滨园街层层商业层公寓层廉租房层层商业层公寓层廉租房层层商业层公寓层廉租房层层商业层公寓层廉租房层层商业层公寓层廉租房层层商业层公寓层廉租房层综合楼长安商贸城项目二期建设内容序号楼号建筑层数备注层层商业层公寓层层商业层公寓层层商业层公寓层层商业层公寓层层商业层公寓层层商业层公寓公共广场停车场及公共设施长安商贸城项目三期建设内容序号楼号建筑层数备注层住宅层底商层住宅层底商层住宅层底商层住宅层底商层住宅首层架空车库层住宅首层架空车库层住宅首层空车库层住宅首层架空车库层住宅首层架空车库层住宅层住宅商业层总建设规模项目规划净用地面积包括商业金融用地地块居住用地地块。

总建筑面积，其中地上建筑面积，地下建筑面积。

地块设计容积率，绿地率，建筑密度，动车停车位个。

地块设计容积率，绿地率，建筑密度，机动车停车位个。

项目指标见下表表总体技术指标表序号项目单位地块合计三期建设指标地块三期总合计净用地面积总建筑面积其中地上建筑其中商业商品房配建廉租房首层架空车库地下建筑面积容积率绿地面积绿地率建筑基底面积建筑密度道路广场面积居住户数户套居住人数人户均人数人套机动车停车位地面停车分期实施规划长安商贸城项目总体分三期实施，分期建设指标详见下表。

表项目分期建设指标览表序号项目单位期建设指标地块二期建设指标地块地块合计三期建设指标地块三期总合计净用地面积总建筑面积其中地上建筑其中地上商业公寓地上普通住宅配建廉租房首层架空车库地下建筑面积容积率绿地面积绿地率建筑基底面积建筑密度道路广场面积居住户数户套居住人数人户均人数人套机动车停车位地面停车二期工程建设内容及规模项目总体规划为功能齐全商贸城及居住区，拟分三期实施建设，本项目为长安商贸城二期工程，位于地块上。

建设内容栋层商业公寓建筑层商业，层公寓。

规划占地，总建筑面积，其中地上建筑面积，全部为商业公寓建筑，地下建筑面积，包括地下仓储及地下车库。

二期工程建设实施后，地块售价格盈亏平衡点总成本可售面积税率元盈亏平衡分析表明当平均销售面积达到时，项目就能够实现保本，占全部可销售面积当平均销售价格达到元时，项目就能够实现保本，占项目预计平均售价。

从财务分析结果看，该项目能够盈利，有定抗风险能力。

间接经济影响分析该项目建设将带动建筑业劳动力市场及建材业发展。

同时对装饰业家具业家用电器行业小五