（批复）自然好景项目可研建议报告（发改委）

自然景观南面视野开阔，层以上即无任何遮挡，可观青山隐隐，蓝天东面景观道路东面直临华光大道。

华光大道北接武黄公路，是由武昌中心城区进入东湖高新园区主入口。

建筑地块隔华光大道对面即为东湖高新办公大厦关东工业园办公楼员工宿舍以及些厂房，建筑高度在层之间。

自然景观武黄公路以北森林公园向东南延伸，构成了项目地块东向道自然风景线。

不过，由于对面建筑。

自然景观南面视野开阔，层以上即无任何遮挡，可观青山隐隐，蓝天东面景观道路东面直临华光大道。

华光大道北接武黄公路，是由武昌中心城区进入东湖高新园区主入口。

建筑地块隔华光大道对面即为东湖高新办公大厦关东工业园办公楼员工宿舍以及些厂房，建筑高度在层之间。

自然景观武黄公路以北森林公园向东南延伸，构成了项目地块东向道自然风景线。

不过，由于对面建筑阻隔，层高度可能有视野遮蔽。

三周边竟争性楼盘调查公里半径周边主要楼盘状况及居民构成如下楼盘名称规模居民构成销售均价元平米虹景花园万平米武汉富商驻汉外资机构经理公寓别墅迪雅花园万平米尚未入伙，不详关东康居园万平米高校教师及附近老居民紫松花园万平米邮科院职工，有实力集团购买当代花园万平米附近居民及高校老师尖东智能花园万平米尚未入伙，不详地块周边综合评价地块周边公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅自然村，高素质住宅较少。

虹景花园和在建尖东智能花园迪雅花园开始提升该区域住宅品质。

同时显示该区高素质住宅市场前景。

居民构成由于自然村大量拆迁，该区域居民趋于单纯，高学历高知识高素质知识经济产业人群，附近高校执教老师成为该区居民主要构成。

价格定位本项目意建为与东湖高新科技新城相配套大型高尚居住小区，社区内注重环境营造，充份体现以人为本设计理念。

并提供良好配套服务供暖，供热水，局域网等智能化设施，通过与周边楼盘比较，并结合自身优势，拟定价为每平方米单价建筑面积平方米总价万元多层住宅元式住宅元合计七项目建设方式及进度安排项目建设方式本项目将严格按照武汉市招投标管理中心制定各项管理制度，采取公开招标发包方式。

坚决杜绝分包转包违规行为。

二项目进度安排该项目第期开发万平方米，于年月底开始施工，建设周期年半，年月日以前用户入伙第二期万平方米，于年月底开始施工，建设周期两年，年月日以前用户入伙。

八投资估算及资金筹措住宅部分投资成本估算项目总金额万元单位面积成本元平米占总成本比例备注土地成本二前期费用三建安及管理费四公建部分按分摊五人工天然气与煤气公司配合费用六小区供热供热到户七小区智能化系统按元户计，共户小计八管理费按至七项之和计九销售费用按销售收入计十财物费用至九项之和年利率，年计十不可预见费至十项和计十二税费按销售收入计共计二别墅部分投资成本估算项目总金额万元单位面积成本元平米占总成本比例备注土地成本二前期费用三建安及管理费四公建部分按分摊五人工天然气与煤气公司配合费用六小区供热供热到户七小区智能化系统按元户计，共户小计八管理费按至七项之和计九销售费用按销售收入计十财务费用至九项之和年利率，年计十不可预见费至十项和计十二税费按销售收入计共计三资金筹措为了确实保障本项目顺利实施，公司自筹资金万用于本项目开发，根据项目投资计划详见附表三及现金流量表详见附表五，可知本项目启动所需资金为万元，本项目客户群定位为东湖高新科技工业园区工作白领阶层，周边高校院所知识分子，入驻华中硅谷高新科技从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好市民家庭。

公司在项目开发建设前，进行了广泛深入市场调研，了解客户需求，部分单元是根据潜在客户需求量身定做。

通过现金流量表得出，若能得到贵行提供住房按揭支持，后续投资可以通过销售回款进行滚动开发，投资回报可观详见附表。

九财务预测与分析销售收入预测按定价策略，考虑项目开发成本及周边竞争楼盘价格比较，拟定价为多层住宅元平方米式住宅元平方米。

则本项目预计销售收入为万元。

二销售税金测算销售税金由营业税，城市建筑维护税教育附加费组成，计算期内共上缴销售税金万元见附表二三利润计算项目总销售收地势有缓坡起伏，最低标高米，最高标高米，相对高差米。

地貌地块现为自然村及商品房用地。

北面地块有栋层主体封顶但停工之架子楼和已入伙之层商住楼地块中南为自然村大贺村，村内有层农舍余栋地块中南部有繁茂自然植被和鱼塘水面。

二项目地块红线外环境北面环境道路地块北面直临老武黄公路。

老武黄公路为武昌东西交通要道，向西延伸为珞喻路，与武昌城中心相连接向东通向武汉市郊县，连接建筑地块北隔武黄公路即为武汉城建学院校园。

校园建筑多为多层建筑。

自然景观地块由城建学院向北为东湖自然风景区，东湖是全国最大市内淡水湖之，水域开阔，风光宜人。

环湖路绿树红花掩映，曲转回折。

是武汉市民周末休闲度假理想去处。

东北面武昌自然环境保护区马鞍山森林公园。

步行分钟即可到达，公园内依山临湖而设鸽子坪，猴山，烧烤场，集观景娱乐于身。

该公园也是武汉市最大苗圃培植基地，各具特色种植园与天然成林马鞍山相映成辉。

在地块北侧层楼以上，既可观山望湖，饱览开阔自然美景。

西面景观建筑西面紧邻武汉鼓风机厂。

鼓风机厂历史余年，厂房多较陈旧。

自然景观西面视野开阔，层以上毫无遮蔽。

无特别自然景观。

历史人文景观西面沿珞喻路沿线为武昌著名高校区，该区高校云集，科研所集中，分布有华中理工大学武汉大学武汉邮科所等著名高校和科研所以及长达公里科技条街，人文气息浓厚。

南面景观道路南面直临华光大道，为工业园区内交通道路。

建筑南面规划为东湖高区等项目，在项目开发实施中，以融合自然风光为先导创造人文环境为手段，实现了以人为本经营理念，逐步形成了规划设计超前建筑施工精心质量成本并重物业管理力求尽善尽美经营风格。

三项目设计单位承担自然好景项目建筑设计及施工图设计武汉城市建筑设计院，是具有国家甲级设计资质大型综合设计研究院，在国内建筑界享有盛名。

四项目策划商深圳国际企业服务公司，是全国唯从事地产全程策划及推广大型专业策划公司，原属于著名万科集团，在北京上海天津西安成都等地设有分公司，策划业务遍及全国，业绩斐然。

二项目概况地理位臵自然好景项目位于东湖开发区关东科技工业园内主干道华光大道西侧，北端用地红线距武黄公路中心线约米，南端用地红线距规划马路中心线约米，西北邻接武汉鼓风机厂。

二项目拟建规模及相关数据自然好景项目规划总用地亩。

基地现状为洪山区大贺村民舍，地势起伏较大，最大高差约米，南北局部有挖土坎，西部为不规则梯田，现有主要市政管网均布臵在华光大道，已初步具备开工条件。

本项目规划建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。

总居住户数户，规划总居住人口人，建筑密度，住宅容积率，绿化覆盖率。

小区内设班幼儿园，配套有会所文化中心商业网点集贸市场，居委会派出所等设施。

三项目定位及居住对象小区规划以中档多层住宅为主，配以少量商住两用别墅式住宅。

在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本设计理念。

注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区风貌。

自然好景项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作白领阶层，周边高校院所知识分子，入驻华中硅谷电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好市民家庭。

四投资环境分析基础设施状况自然好景项目所处关东科技工业园，目前已开发完成公顷，具备了通水通电通电信通道路通然气通热力排雨水排污水及场地平整等八通平条件。

园区内有路宽米五条主干道关山二路南湖南路关南路关南路凌家山路等，并有路宽不等若干支干道。

园区设有变电站，总供电量为万，双回路供电，电压等级，电力增容费为元。

工业园自备热电厂今年已投入运行，可向园区提供高温高压蒸汽，蒸汽温度为度。

园区供水由长江白沙洲水厂提供，日供水量为万吨，出口压力为公斤平方厘米，水增容费为元吨。

园区设有完备排雨排污管道雨水管径规格，污水管径规格。

园区提供管道送空气混合燃气，燃气热值为立方米。

二开发区金融税收政策企业所得税基础税率为。

新办高新技术企业和外商投资企业享受两免三减半。

出口产品产值达到本企业当年总产值以上，减按税率征收所得税。

高新技术企业出口产品产值达当年总产值以上企业减按征收所得税。

外商投资先进技术企业，经营期在年以上，减免企业所得税期满后，可延长减半征收所得税三年。

减半后所得税低于，按税率征收所得税。

企业有偿转让高新技术免征营业税在技术转让过程中相关咨询服务培训所得，年净收入在万以下免征所得税万以上万以下先征收后返还所得税。

企业引进技术消化吸收项目投产后，对该项目所获利润征收所得税年内由财政部门返还。

地方所得税生产性外商投资企业自获利年度起年内免缴地方所得税。

三特殊优惠政策科工业园生产性企业基本建设项目，免征城市基础设施配套费教育附加费商业网点配套费人防设施配套费，固定资产投资方向调节税以零税率计按规划自行配套建设，其非生产性基建项目也免征上述税费。

高新技术企业增值税地方留成部分，三年内按返还对高新技术产品出口企业，实行增值税零税率。

对软件企业，其软件产品按计算缴纳增值税工资支出按实际发生额在所得税税前扣除。

武汉市注册企业自行开发并达到国内先进水平具有重大推广应用价值计算机软件，年销售额达到万元以上，年内对该产品新增增值税地方分成部分按比例返还。

高新技术建设项目，除地价外，其他市级管理权限收费实行零费率收费标准。

高新技术企业新建成或新购臵生产经营场所，自建成或购臵之日起年内先征收房产税，再由财政部门返还。

以市科技主管部门认定高新技术成果向有限责任公司作价出资入股，其占注册资本比例可扩大到总注册资本。

良好投资环境，特殊优惠政策，将吸引越来越多高新企业入驻园区，为之配套服务自然好景花园也将吸纳更多科技精英入驻。

五市场环境分析武汉市经济与社会发展环境分析武汉市经济与社会发展真正优势在于区位优势华中腹地长江中游最大交通商贸金融科技信息产业制造中心市场优势武汉市是处于全国东西南北之中最大商品集散地，辐射与吸纳全国多个省广大地域与半数人口长江流域开发必然中部支柱城市较为雄厚科技与工业基础。

武汉市经济与社会发展较快沿海城市相比进入真正市场经济较晚约晚年，以致于相当被动中央还没有将武汉市列为战略发展重点城市而给予重点政策支持。

毕竟，以来武汉市以高于全国平均速度两位部分