（批复）自贡汇东商业广场项目可研建议报告（发改委）

第七章建设进度和设想年月底前完成可行性研究报告施工图书设计场地平整，年月至年月完成基础及地下室施工，到年年底完成主体工程。

年月完成扫尾工程，全部工程竣工。

建设进度表时间阶段年年季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度可行性报告施工图设计平整场地工程施工自贡市汇东商业广场工程开发项目，开工时间为年月日。

现已完成土地购置平整场地土石方工程人工挖孔桩工程。

现已投入到该项目工程款为万元，其中土地成本费万元二前期开发费万元三土石方工程款万元四工程材料款及人工费万元五施工单位垫支整个基础工程万元现有资金缺口总投资已投入款万元。

其筹措计划为申请农行贷款万元。

业主自筹资金万元销售款转投资。

第八章投资估算与资金筹措投资估算根据建设部建标号文规定，计取各项费用，其中建设单位管理费按建安工程费用计算。

二勘察设计费按建筑面积每平方米元计算。

三工程监理及质检费按建筑面积每平方米元计算。

四预备费按建安工程费用计算。

五建设期利息按需贷款额万元计算贷款利息，贷款利息按年利率计算，贷款期限年。

依据四川省计价定额和配套文件对本项目投资估算进行编制，并对主要材料设备价格及人工工资按自贡市现行价格进行调整，以期更符合实际情况，经估算项目固定资产投资为万元，具体组成如下土地成本费万元二开发前期费万元城市配套费元万元勘探设计费元万元监理费元万元三建筑安装工程费万元基础及地下室元万元地上土建工程元万元装饰工程元万元安装工程元万元电梯工程部万元部万元四建设单位管理费万元万元五基本预备费万元万元六建设期利息万元二资金筹措自贡市鼎立房地产开发有限公司自有资金即项目资本金万元，占投资总额已投入到前期开发费用购置土地材料和土石方工程之中。

二申请农业银行借款万元，占投资总额。

三建设期间商品房预销售回收资金万元，占投资总额其中工程垫款万元，实际转投入万元。

第九章财务效益评价根据国家计委建设部九九三年四月七日以计投资号文发布关于印发建设项目经济评价方法与参数通知及国家有关文件规定精神，本可行性研究报告对项目进行财务评价，从而论证本项目经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。

项目财务预测项目计算期本项目建设期为个月年月年月，项目计算期为年。

项目收费收入项目建成后计算期内总收入万元，据房地产开发与该项目实际情况与收入相关和依存关系，经工程营销和财务部门分析后，在可能状态下，从年起，各年收入依次为总收入。

据市场调研和同业房价水平及该中心地段，预计销售收入如下序号项目名称可售面积单价元金额万元楼营业房二楼营业房三楼营业房五楼写字间六至八楼写字间地下楼合计注四楼写字间和地下楼共作为自用，即只有作为销售用税金及附加税金及附加按年收入综合税率计算。

营业税万元万元城市建设维护税及教育附加万元万元应交税金总额万元总成本费用该项目总成本为万元。

房产开发成本万元，销售费用为万元。

项目管理费为万元。

财务费用为万元银行贷款年利率按计算。

总利润总利润总收入总成本税金及附加所得税万元贷款偿还期年本项目向农行申请贷款万元，项目建成后以销售收入偿还贷款，还款计划为年还本万元，年还本万元万元。

抵押物设置业主拟用项目用地及同地段用地共计设置抵押物，按自贡市基准地价并参照该两宗用地情况价格应为元，合计万元按抵押率计算，抵押值为万元，可满足银行要求二项目财务评价静态财务效益指标投资利润率年均利润总额项目总投资投资利税率年均利税总额项目总投资资本金利润率年均利润总额资本金投资回收期累计净现金流量开始出现正值年份数上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量年经测算项目投资净利润率，投资利税率，资本金利润率，投资回收期年。

动态财务效益指标财务净现值万元折现率，财务内部收益率，高于社会折现率，远高于长期贷款利率，项目获利能力较强。

方案结合用地情况，在用地东北角临转盘处留出大面积广场，作为商场前区。

西南面设置内部通道，作为办公楼入口区，同时满足消防扑救要求。

主立面向城市道路展开。

地下车库入口置于车行入口附近，减少车流对建筑干扰。

五建筑设计空间设计设计结合用地特点，采用规整柱网布局形式，为商业经营创造良好条件。

在建筑中部设计商业步行街，步行街两端设置两部观光电梯，两部交通电梯二层设自动扶梯，辅以楼梯间组织垂直交通。

商业步行街将建筑分为两部分，前低后高，以空中天桥进行连接。

前面部分屋面作为后面部分可享受屋顶花园，既丰富建筑层次，又提高环境质量。

建筑造型方案结合设计构思及项目特点，注重天际轮廓线起伏，采用了现代派设计手法表达生态建筑学理念。

金属石材玻璃铝板等建筑材料运用，塑造既延续地域文脉，又具有全新时代感建筑形象。

剖面设计地下层米层高首层米层高部分米层高二八层米层高装饰设计外墙采用玻璃幕墙和面砖，内墙为乳胶漆，地面为地砖，室外广场为广场砖。

六广场绿化系统方案结合可持续发展建筑观，拓展了以人为本概念，衍化为生态人居这主题，强调人与人和谐，人与自然和谐，以现有指标体系最大限度地创造出人与人沟通广场空间，人与自然沟通绿化空间。

在用地东北角临转盘处留出大面积广场，作为商业前区。

广场考虑绿化雕塑坐椅路灯等室外环境构成元素设计。

创造商业氛围。

五层屋面考虑屋顶花园，结合七层屋顶花园，形成有层次感立体绿化。

七结构设计农业银行广理杨建清胡红。

公司现有员工人，其中中高级管理人员人，其它有职称技术人员人。

大专以上学历人员占。

下设项目开发部招商引资部经营管理部总经理办公室财务部。

公司以诚信务实创新竞争高效经营理念和依法经营，互利互惠，共谋发展企业形象。

全力投入自贡市现代化城市建设，改善人民居住环境生活环境开发与经营活动取得了良好开端和社会效益。

公司自成立以来，建立了完善现代企业制度，具有较强激励机制和集聚资金能力。

财务状况年末，鼎立公司总资产万元其中流动资产万元固定资产万元在建工程万元，递延资产万元，负债万元。

资产负债率为，流动比率为。

二企业法定代表人和项目责任人基本情况公司总经理宋元刚。

男岁大专文化，曾历任自贡市泰丰实业有限公司总经理自贡市泰丰集团有限公司董事长自贡市泰康发展有限公司总经理等职。

该同志具有较高经济理论水平和较强经营管理能力，实践经验丰富。

曾领导和参与开发项目有自贡市泰丰综合楼泰丰丽苑数码港湾泰丰大厦，总开发面积万多平方米。

本项目负责人副总经理杨建清具有较丰富项目策划建设和经营管理经验，开发成绩显著，具有聚集资金能力和贷款偿还意识。

有能力主持该项目开发和建设，实现预期开发目标。

第三章项目提出和建设必要性项目提出中共中央提出实施西部大开发战略，有利于我国中西部地区经济发展，有利于提高全民经济收入，有利于实现我国东西部经济协调发展和最终实现共同富裕目标。

四川省自贡市地处我国西部内陆，是我国有名恐龙之乡。

特别是在中央实施西部大开发，地处四川丘陵地区中心地带自贡市经济发展突飞猛进，年全市国内生产总值为亿元，比年增长，工业经济年产值超百亿利润再翻番，年全市农业总产值亿元。

年城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，城乡居民储蓄存款达亿元，五年净增亿元。

年全市社会消费品零售总额为亿元。

自贡市以发展为依托，以稳定为基础。

现全市城镇化水平达，主城区建成面积达平方公里，聚居人口达到万人，建成区绿化覆盖率达到，旧城改造成效明显，汇东新区初具规模，区县城市建设取得新进展。

自贡市政府工作报告指出未来五年力争国民经济按年均速度增长，到年全市国内生产总值突破亿元，全市城镇化水平达，主城区建成面积达平方公里，聚居人口达到万人，建成区绿化覆盖率达到，人均可支配收入元。

目前，汇东新区已成为自贡市城市发展重点项目，汇东新区将成为自贡市政治经济文化中心。

自贡汇东商业广场位于汇东新区市中心主轴线汇东路与丹桂大街交叉口，具有得天独厚地理位置，交通方便。

除该项目用地外现在汇东新区市中心方圆公里范围里已无大型商用空地可开发，因此自贡汇东商业广场是新区市中心唯大型商业综合楼。

为满足方圆公里范围里万人生活需要，鼎立公司及时向市政府提出开发建设自贡汇东商业广场申请并得到市规划局批准。

三项目建设必要性中共中央提出实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标重大举措。

自贡汇东商业广场建设正是朝着这个目标奋斗前进。

自贡市汇东商业广场工程项目建设和实施具有十分重要意义，主要反映在自贡市汇东商业广场工程项目是自贡市社会经济发展需要。

经过年建设和发展，自贡市经济建设取得了辉煌成就经济实力大大增强。

特别是改革开放二十年来，自贡市认真贯彻执行党改革开放搞活方针，经济建设和社会结构发生了新变化，国民经济中主要关系趋于合理。

农业生产条件改善生产水平逐步提高，工业生产发展迅速，工业结构趋向合理，已逐步建立起了包括酿酒化工电力食品加工印刷机电设备建筑材料等批优势行业。

自贡汇东商业广场是汇东新区市中心规模最大，功能齐全，交通方便唯大型商业综合楼，是经商绝无仅有黄金口岸。

随着自贡市城市政治经济文化中心由原来老城区迁移到汇东新区，汇东新区住宅小区不断新建，居住人口不断增加，自贡汇东商业广场修建经营改善了投资环境，加快招商引资力度，必将产生巨大社会效益和企业效益。

二加快城市发展，完善城市结构，改善人民生活条件需要。

根据自贡市未来五年发展目标和城市总体规划，自贡市经济将以年均增长率迅猛发展，人民生活水平将达到个新台阶，人民对生活需求将由原来量变到质变，必然要求人民经商条件随之改善，购物环境更大化地完善。

自贡汇东商业广场综合楼就是顺应这种需求而修建。

综上所述，我们认为该项目建设是完全必要。

第四章项目建设条件社会环境条件自贡市在改革中，与时俱进开拓创新。

随着城市建设进程加快，内陆工业化战略推进，为自贡市城市建设注入了新活力和强劲动力。

自贡市城区由平方公里经过几年时间猛增至平方公里。

城市居住人口达到万人。

自贡市抓住机遇，深化改革扩大开放。

经济建设科技社会事业持续快速健康发展，全市国内生产总值以年均速度增长。

自贡市气候宜人，起伏丘陵满是绿意，釜溪河穿城而过，已形成酿酒化工电力食品加工印刷机电设备建筑材料等批优势行业。

现有科研机构个，科技对经济发展