（批复）艺术园整体定位分析及项目可研建议报告（发改委）

特别注意人际沟通需要。

同时，可利用采石场建造如室外攀岩利用两个水库设置游艇码头等智能化系统建议从三个方面来考虑信息网络系统安全防范系统物业管理系统。

信息网络系统由宽带网接入每户要求带宽。

设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和点播。

安全防范系统门禁系统周边防范系统电子巡更系统可视对讲及家庭安防系统物业管理系统停车场管理系统耗能自动接收系统卡通系统背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统综合物业管理系统物业服务以艺术概念为统领社区，需要提供许多个性化服务，在硬件设备完善基础上，在般社区服务基础上，举行各种艺术交流活动将是以后社区生活中不可缺少部分如钢琴舞蹈艺术等少儿素质训练，美墅家摄影艺术展览，主妇健美韵律操比赛，国画油画技法培训，业主业余合唱团等社区活动。

而如何使居民对类似活动产生兴趣是摆在物业公司面前个现实课题。

这就对物业管理公司提出了很高要求，要既能提供完善服务，又使活动具有定感召力，塑造社区生活艺术氛围是关键。

第九章分期推案建议根据上述对规划设计要求描述，我们建议本项目按三期分期推出，具体分期如下第期以艺术园区作为小区亮点和特色先期建造，作为样板段部分项目左侧高尚别墅区靠近佛城西路平缓地带先推期体量为栋单体双拼别墅，树立高档形象，拨高地价，抢占南京大型高档纯别墅社区概念，抢占定位制高点，打响盛唐品牌第二期加推项目右下侧平缓地带般别墅区，约万平方米联体别墅双立别墅，迅速回笼资金，体量套左右同时，单体和双拼继续去化第三期项目右侧高尚别墅区山地部分，万多平方米。

第十章新材料新技术应用对于别墅这种高档次高价值高享受特大件特殊商品，为提高其附加值，相关新材料新技术应用十分必要。

根据对南京市场了解和对国家相关政策与规定研究，建议在盛唐艺术园规划设计中，尽量考虑以下新材料新技术应用新型保温隔热材料防渗漏噪音材料新型门窗新型板材集中供暖变频直供水绿色环保建材建议按照国家康居示范工程十大标准参照国家商品住宅性能评定方法和指标体系之级标准和绿色生态住宅九大指标相关规定。

第十章经济指标建议及财务分析项目主要经济指标项目容积率占地面积建筑面积预期均价总用地面积平方米亩，总建筑面积平方米，其中单体别墅亩元联排别墅亩元配套及艺术园区亩，成本构成表项目单价元平方米建筑面积平方米合计元备注土地成本，亩前期费用，上交建委建设费水电增容费，规划设计费，包括单体景观设计费室外工程，包括道路景观水系等建筑成本，框架结构智能化系统，安保监控宽带等资金利息，不可预见费，成本合计，注以容积率计，总建筑面积以，平方米计，开发周期以年计。

项目损益表项目单价元平方米建筑面积平方米合计元销售收入单体别墅联排别墅销售收入合计减销售费用销售收入管理费用销售收入营业税销售收入土建成本利润总额利润率注艺术园收益尚未计算在内。

第十二章盛唐艺术园年工作推进计划工作内容实施时间执行单位确定方案大原则市场定位容积率分区分期思路年月底盛唐开启设计单位共同讨论总规方案设计修改报批批复月日月日盛唐开启设计单位场地施工准备工作，土方工程月初开始盛唐总规方案细化调整平面剖面立面月日月日盛唐开启设计单位共同讨论扩初方案设计月日设计单位盛唐开启扩初报批审批月日盛唐施工图设计月日设计单位造市宣传，产品说介，与媒体沟通月开启盛唐房展会亮相，开始内部预认购月开启盛唐样板区域结构月盛唐开启样板房装饰年月盛唐开启正式开盘销售年月开启盛唐附件项目经济指标多个论证方案江宁地区，无论什么物业类型，几年来直以低价取悦于南京楼市，别墅市场也不例外。

想要突破江宁别墅价格瓶颈，有待于批发展商共同努力，而目前机会就出现在将军路上。

考虑到项目开发周期需要年，而别墅，旦赢得了市场青睐，启动良好，其价格上涨额度又远非公寓可比。

考虑到诸多情况存在，为使盛唐公司规划方案，得到多方论证，最终恰当决策，我公司再按整体容积率重新测算所有经济指标然中得到养育用艺术概念来贯穿环境会所社区文化和物业管理等，让生活就是艺术，在艺墅中享受艺术。

每处都是空间我们用独享空间别墅特征来统领本案物业形态。

既强调别墅消费很强个人领域感，又通过社区公共设施会所艺术馆区产品组团设计等附加围合概念，营造人际和谐社区文化，让居者在建筑空间环境空间精神空间中净化心灵，体验别墅生活宗旨。

别墅精神领域感感尊贵感占有感价值感人际情感„„篇有思想文章可以流传永世，栋有理念旷世建筑得以价值逾恒。

从法国凡尔赛宫罗马圣彼得大教堂中国紫禁城，到莱特大师落水山庄比尔•盖茨未来世界„„皆以超越时代理念而恒留在大地上，成为人类追求生活最高象征。

盛唐艺术园，正以凌驾南京别墅业界超前理念，挑战国际顶级别墅名宅切标准，势必跃升为金陵富豪晋身上流舞台生活指标，第四章项目定位建议本项目总体定位南京首座自然生态顶级艺墅社区二本项目市场定位双层次高档物业对应双层次高档客户群。

双层定位，双头并进第层面双拼为主高档别墅类型，其中以别墅作为精神领袖，拔高整个社区品位，赚取主要利润第二层面以联体别墅双立别墅为主般别墅类型，其中以联体别墅为二期产品迅速跟进，加快资金回笼。

三本项目消费者定位两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层。

鉴于本项目产品类型主要为两类高档别墅独栋双拼双立般别墅联排复式别墅，主力市场分成两个层面第层面针对高档别墅客户群身家数百万可承岁左右和岁左右。

根据南京别墅市场发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争并存，因此我们作好针对同类型别墅物业主要对手集中在亚东新区江宁区和针对同总价公寓型社区对联体别墅而言，主要对手集中在河西城中心带实施远东战役与南方会战两大战役准备。

产品方面，我们建议以独栋双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品除传统独栋双拼别墅外，可考虑引进双立别墅别墅楼中楼同时以联体别墅别墅楼中楼等般别墅类型产品作为补充，依势而造。

单体面积设计，既要充分满足别墅居家空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价承受力而空间是别墅灵魂，因此必须从房型上对南京别墅房型进行场空间革命。

景观方面我们提出大地艺术，唐诗遗韵，自然人文设计理念，本次环境规划思路应从自然艺术唐朝人文历史如唐诗意境等中去充分挖掘，提炼出本案景观设计理念和各种元素。

在整体容积率为情况下，本项目开发及建设成本为元，收益为元，利润为元，利润率为。

第章项目简介项目位置本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线牛首山风景区整体规划范围之内。

基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。

可直接与江宁城区及南京市中心联系，距市中心新街口约公里，距禄口国际机场约公里，交通十分便捷。

规划和居住环境上是个正在日渐成熟新区高尚住宅区。

由于江宁区将军路沿线大规模开发，联系基地道路业已具备了通畅交通状况完善基础设施与良好视觉景观。

江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥竣工共青团路开通，可直接通向新街口，大大减少了基地与南京市中心时距距将军路公里机场高速公路，也增强了该区域交通选择性，为基地成为市域性地块准备了充足条件。

二项目概况本项目占地面积亩，基地呈方形。

规划红线面积公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区建设。

基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，是将军山脉中自然资源较为丰富区段，具有定环境优势。

基地内地势北高南低，同时具有浅丘平地人工湖林地沼泽等多种地形地貌。

将军山脉在基地北侧形成座山峰，峰谷交错，形成良好基地背景。

基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成与南側道路天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。

从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。

基地西南部东北部有两个人工湖康后湖与韩老洼水库，是基地宝贵景观元素和生态资源。

东北部尚有景观独特废旧采石场。

整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性生态性于体。

具备建设高品位住宅所需多种资源。

本项目规划容积率为左右。

第二章土地价值研判土地属性分析尊重每块土地。

只有视土地如生命，精心挖掘它各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地最高价值。

我们从先天和后天两大方面来研判本地块价值先天资源将军山脉形成四座山峰，林木茂盛坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地人工湖水潭同时具有浅丘平地坡地山峰山谷林地沼泽等多种地形地貌，基地腹地废旧采石场也是道独特风景景观。

应该说，本基地自然资源在整个南京都属上乘，在将军路沿线更为突出。

景观韩府山翠屏山将军山联体山脉，正好在本地块上拐个弯，形成了本地块最好景观优势，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然山水景观。

位置整个将军路板块均为高尚住宅区，本地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，与运盛正好构成将军路板块头尾，而且道路沿线均具有良好自然景观，符合高档别墅区位和环境要求。

交通距市中心公里，距区政府所在地公里，距开发区管委会新址里，距禄口国际机场公里。

沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路贯通连接市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只需分钟。

同时地铁号线延长线三年后接通为交通更加便利埋下很好伏笔。

从先天条件看，本地块是块自然山水生态绝佳别墅用地，具备建造高尚别墅区各种条件，称得上是山水生态，别墅天成。

后天艺术文脉本地块本身就是以盛唐艺术园名义立项，园内必须有亩艺术园用地，而且亚明艺术馆江宁区博物馆就在小区内，艺术性必将是本地块价值提升最大亮点和特色。

历史沉淀三山半落青天外，二水中分白鹭洲，从唐诗宋词中可以找到很多关于将军山，翠屏山典故和人文传说本地块属牛首山风景区，春牛首，秋栖霞，从中可以借用很多牛首山历史掌故，本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓再加上本项目命名为盛唐，唐本盛世，江宁为六代繁华之地，十朝京畿要冲，本地块历史资源较为丰富。

人文氛围项目位于南京新建大学城内，五所大学两所国际学校，众多高新技术企业包括家世界强企业，使得整个大环境充满独无二知识氛围，