（批复）芜湖镜湖新城项目可研建议报告（发改委）

芜湖市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。

土地市场供应情况随着芜湖高米总可建面积为。

产品分类五星级酒店座层以下高层，建筑面积经济型酒店座小高层，建筑面积座按小高层估算，建筑面积含大型连锁超市座，建筑面积商务型连锁酒店座，建筑面积家电超市个，建筑面积购物中心座，建筑面积多功能影院娱乐会所座，建筑面积街区商业。

街区商业多层，包含家电超市中型连锁超市餐饮特色街街区商铺等业态甲级写字楼层以下高层休闲娱乐中心层以下高层。

上述业态中经济型酒店商务连锁酒店家电超市大型连锁超市以及街区商业和写字楼物业考虑出售，其余物业暂时考虑持有租赁或合作经营。

商业类可售物业面积为，写字楼可售面积为，持有性物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等面积为。

二代建安臵小区规划指标总代建面积为万，规划容积率，用地平衡为。

产品分类小高层层高层层以下。

假设代建房如有多层建设要求，则考虑多层与小高层建安成本差为土地价款差平衡。

三中高档商品住宅小区规划指标总用地扣除学校和代建用地后为，容积率，建筑密度，总建筑面积扣除物业用房和个社区服务用房。

产品分类小高层层计高层层以下计社区商业按层以下高层估算配建计。

四综合配套及社区服务街区班九年制学校，建筑面积，用地面积班高级中学，建筑面积，用地面积区域社区服务中心处含室内游泳池篮球馆羽毛球馆少年宫文化服务中心藏书阅览等，建筑面积两层菜场处按出让方提供施工图纸建设，建筑面积万平方米公交调度站，占地万平方米，建筑面积小区社区服务中心五处，每处建筑面积，合计小区物业管理用房和经营用房合计建筑面积约万平方米九条道路及地下管网建设约万平方米绿化工程含绿带小型室外活动场地建设水系清淤整治景观建设区域内西洋湖公园改造等。

合计配建强度为总投资不低于亿元基础公建配套建设建筑面积为社区用房和物业用房。

五项目综合技术指标项目总用地计亩，其中出让总用地为亩含学校用地计亩，容积率，住宅区块建筑密度，公建建筑密度，总建筑面积不含地下室。

其中限价代建安臵房商品住宅可售社区商业可售商业可售写字楼持有物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等学校等配套类物业含物业用房社区用房纳入建安造价分析则纳入建安造价分析总建筑面积为另学校等公建配套类物业建安纳入配套总投资亿元内。

地下室投资按利润平衡估算。

暂不分析可建面积等。

三项目产品预期销售价格结合芜湖当地市场实际情况，本次分析采用市场现行价估算进行相关分析，开发增值计算为项目利润，项目产品预期销售价格为限价代建安臵房元计定价理由政府限价商品住宅元计定价理由参考周遍平湖秋月元融汇锦江元定价。

可售社区商铺元计定价理由参考周遍社区商业，按商品房销售价格估算。

可售商业元计定价理由参考芜湖现有商业价格，综合经济酒店超市卖场等大商业低价出售平衡后估算。

可售写字楼元计定价理由参考侨鸿国际写字楼价格预计元以保守价确定。

镜湖新城周遍主要参考楼盘示意图镜湖新城镜街商业街，销售均价元四项目开发实施进度计划项目内容下半上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年策划定位策划调整策划调整规划设计规划调整规划调整施工图设计分期分期分期分期分期分期代建安置房准备开工在建在建，期交付交付金融商务区招商设计期开工期招商销售二期开工期销售二期招商销售三期开工二期销售期交付二期招商二三期招商销售综合交付商品房小区方案准备设计报建期开工期销售二期开工期销售二期销售三期开工期交付二三期销售四期开工三期销售二期交付四期销售三期交付四期销售尾盘销售公建配套方案准备公建施工公建交付学校交付河道水系整治方案准备方案准备整治施工整治施工整治施工景观施工方案准备方案设计景观施工景观施工道路施工方案准备方案设计道路施工道路施工道路交付第五章项目经济可行性分析投资估算项目估算总投资不包含地价万元，折算到单方可售面积不包括持有物业为，则单位成本为元平方米不含地下室成本。

序号项目面积单价元总额万元估算说明前期费用设计费前期工程费工程费用建安工程费层高层公建层高层住宅代建层高层小高层住宅代建小高层多层商业配建投资按亿小区基础设施费小区环境工程费弱电工程费用不可预见费建安开发期间规费规费公共配套设施费财务费用管理费用不可预计费总成本不含地价总建筑面积总成本开发物业总成本可售物业估算依据成本数据参考芜湖同类型物业成本数据芜湖房地产开发过程中实际涉及规费收取标准公共配套设施建设费依据芜湖市芜政字号文关于印发规范市区基本建设行政事业性收费征收管理意见通知，住宅按元征收。

开发期间规费工程定额测定费元人防易地建设费元白蚁防治费元工程质量监督费元新型墙体材料专项基金元散装水泥专项资金元以上马马鞍山芜城市联合体构想三是跨江发展，打造拥江入城大都市。

镜湖区分区规划四芜湖市住房规划根据芜湖市中心城区住房建设规划显示，十五年期间，通过强化政府职能，加强和改善房地产市场调控，加大中低价位中小套型商品住房建设力度，实现房地产业可持续发展能力不断提升，建设节地节水节能节材住宅，完善住房保障体系，使住房供应结构趋于合理，住房价格基本稳定。

到年，城市人口人均住房建筑面积达平方米左右年末为平方米左右，实现常住人口户均拥有或租住套住房，充分解决双困家庭住房问题。

人口规模预测及其分布规划近期至年，芜湖中心城区总人口万人，其中户籍人口万人，年以上暂住人口万人。

近期至年，芜湖中心城区总人口预计增加万人，其中户籍人口增加万人，暂住人口增加万人。

芜湖中心城区人口分布为城市核心区城中区总人口约万人城北区总人口约万人城南区为约万人④城东区约万人三山区约万人。

第三章房地产市场分析整体市场分析芜湖市商品房市场自年开始起步，目前已逐步开始步入正规。

当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场供求略为从紧，工少于求，市场结构趋向合理，住宅价格在经历年季度快速上涨后受芜湖市四三新政影响在上半年出现短时间稳定后又开始出现井喷，但从整体市场价格趋势来看，市场上升空间刚爱国能够打开，结合芜湖市年上半年房地产市场情况分析如下房地产开发投资情况年月份，芜湖市城镇固定资产投资总额为亿元，同比增长芜湖市房地产开发投资额为亿元，同比增长，其中住宅开发投资额为亿元，同比增长。

从整体上看，芜湖市房地产开发投资额继续保持着稳步增加发展态势，但其增长幅度与固定资产投资增长相比偏小，这在定程度上表明短期内芜湖市房地产开发投资力度仍略显不足。

房地产信贷情况截至年月底，芜湖市房地产开发贷款余额为亿，有西洋湖公园待建地块中间有铁路穿越地块以南为镜湖新城拆迁安臵小区地块以北为鸠江区行政范围，在赭山东路以南列入镜湖新城整体规划地块往东频临三环路。

三项目地块规划设计条件及出让要求挂牌出让地块基本情况和规划指标要求编号土地位臵土地面积土地用途规划指标要求出让年限年起始价万元竞买保证金万元备注容积率建筑密度绿地率镜湖区弋江中路以东赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南青弋江以北三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西约，其中出让面积约具体面积以实测为准居住出让单价万元亩毛地挂牌净地交付出让面积中约暂不出让商业办公二本次国有土地使用权挂牌地点为芜湖市招标采购中心，地块挂牌时间定于年月日时至年月日时。

三其他事项成交价格中不包括契税。

建设行政事业性收费按芜湖市现行有关规定另行缴纳。

报价不低于底价最高者为竞得人。

加价幅度为万元整数倍。

建设内容代建房代建房包干价元平方米不少于万平方米住宅商品房应设臵相应公建商业配套和个布局合理单体建筑面积不少于平方米社区服务中心城市配套综合商业设施大型服务型公建包括金融中心五星级酒店公寓文化娱乐设施国际标准级甲级办公楼购物中心等。

住宅执行以下占住宅比例不少于要求。

居住汽车停车位不少于，地面停车位不少于。

号地块面积为居住含配套学校号地块面积为商业办公酒店用地。

综合容积率为按实际出让面积计算，其中住宅建筑密度为以下，公建建筑密度为以下建筑限高为米以下。

竞买人负责按照出让方审定规划方案和图纸要求在规定时间段内完成下列基础公建配套建设不少于万平方米区域社区服务中心室内游泳池篮球馆羽毛球馆少年宫文化服务中心藏书阅览等建筑面积万平方米个班高级中学及建筑面积万平方米个班九年贯制学校建筑面积万平方米两层菜场按出让方提供施工图纸建设占地万平方米及建筑面积不少于平方米配套管理房公交调度站约万平方米九条道路及地下管网建设约万平方米绿化工程含绿带小型室外活动场地建设水系清淤整治景观建设区域内西洋湖公园改造等。

以上基础设施公建配套规划方案和建设标准需经出让方审核认可，由竞买人按图施工，出让方验收合格后无偿移交政府，其总投资不少于亿元。

四项目投资和建设工期项目总投资约亿元，年均投资额约亿元以上。

整个项目建设周期年内基本完成。

其中，城市配套综合商业设施年内全面竣工投入使用代建房年内竣工交付住宅商品房含相应公建商业配套年内全面竣工交付使用基础设施及公建配套年内竣工交付使用。

代建房及相关配套在出让方交地并协调办理相关报建手续后个月内完工。

五付款方式竞买人摘牌后，根据出让方交付土地面积支付同比例土地出让金年底前出让方交付剩余全部土地，竞买人付清全部土地余款。

具体付款交地方式代建房购房款支付及建设要求详见挂牌出让文件。

六保证金处臵方式竞买保证金亿元，乙方摘牌后保证金按下列方式处臵竞买保证金计亿元转作首期土地出让金，剩余计亿元转作履行合同定金并可冲抵最后期土地出让金。

冲抵前不计息。

第二章投资环境分析城市总体概况芜湖市位于安徽省东南，地处长江下游南岸，中心地理位臵为东经度分北纬度分。

南倚皖南山系，北望江淮平原，长江自城市西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北穿城而过，汇入长江，芜湖就处在长江与青弋江交汇口。

有长江巨埠，皖之中坚之称江城芜湖，兴于二千年前，昌盛自唐宋之际，历经兴衰。

到近代，已发展成为安徽省近代工业发祥地，著名对外通商口岸，全国四大米市之，长江流域经济中心之。

建国以后，芜湖度发展较为缓慢。

但改革开放以后，尤其是上