（批复）花园居住小区建设项目可研建议报告（发改委）

资金投入预测本项目资金使用有两个高峰期，个是在土地购置期间，个是在年下半年。

按照已发生费用和项目进度计划，本项目建设开发期间资金需求情况大约如下单位万元资金需求时间段各期需求累计需求资金投入预测表明，年度内项目约有万元资金需求量，但在该期间，公司可使用资金只有万元左右，其中含企业自有资金万元股东投资当年楼盘预售款万元。

存在万元资金缺口，因此必须进行贷款融资。

第八章财务评价评价依据与说明评价依据建设部颁发房地产开发项目经济评价方法国家现行财税制度和有关法规。

计算说明项目计算期根据房地产开发项目特点，以商品房全部销售完为限，计划建设期为年，销售期为年，计算期定为年。

贷款利率按中国人民银行年月日公布人民币存贷款基准利率，至三年期贷款年利率为。

税费率报告中采用税费率详见下表税费项目税费率营业税城市维护建设税教育附加费地方教育附加土地增值税超率累进所得税土地增值税按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知计算原则计算，已竣工验收房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在以上，或该比例虽未超过，但剩余可售建筑面积已经出租或自用取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续都被纳入了上门清算范围。

土地增值税税额增值额税率扣除项目金额速算扣除系数式中增值额销售收入土地成本费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用开发期税费旧房及建筑物评估价格销售费用管理费用财务费用营业税城市维护建设税印花税教育费附加速算扣除系数对应税率，对应税率，对应税率，对应税率销售价格估算销售价格估算采用市场比较法和成本定价法确定。

收入估算根据项目规划设计工程进度计划和销售计划安排，参照目前市场价格和开发成本，预测各年销售收入如下可销售产品销售均价总销售收入万元各年销售收入万元年年年年高层住宅元情境洋房元商铺建筑元车库车位合计盈利能力分析项目在计算期内产品销售收入共为万元，可获得利润总额万元，扣除所得税万元，提取公积金万元公益金万元，可分配利润为万元。

企业交纳经营税金万元土地增值税万元所得税万元，合计税金万元。

主要财务评价指标投资利润率投资利税率资本金利润率投资回收期含建设期静态年税后动态年税后财务内部收益率税后财务净现值万元税后清偿能力分析本项目银行贷款万元，贷款期限年，年初发放，建设期利息总计万元。

从建设期第年起本项目就有销售收入，其后逐年增加。

从资金来源与运用分析表可以看出，第二年年低还清本金和利息后仍有万元盈余资金。

因此，本项目有很强清偿能力。

资金平衡分析在项目计算期内，各期资金来源与运用是基本平衡。

具体见资金来源与平衡表。

敏感性分析将开发成品成本销售价格销售进度等作为不确定因素进行敏感性分析，分析结果表明，项目效益对产品开发成本和售房收入这两个因素最为敏感，其中产品开发成本对项目收益影响最大，其次为销售价格。

因此要注意控制投资成本，并避免雷同化价格竞争。

要优化设计方案，加大招标竞争，加强项目管理，以确保合理成本水平和售价。

临界点分析临界点分析是项目评价另个重要方面，它反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能承受各种重要因素向不利方向变动极限值。

假定投资者期望内部收益率为，在这种情况下，项目开发投资临界点为万元，增加万元商品房销售均价最低价格为元平方米，下降销售面积最低值为平方米，下降平方米。

详见下表。

临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值项目开发投资万元最高值万元其它不变销售均价元平方米最低值元平方米其它不变销售面积平方米最低值平方米其它不变综上评价可知，本项目在财务上可行，且有较高抗风险能力和较强债务偿还能力。

敏感性分析销售收入变化开发成本变化收入进度变化变化幅度净现值主要技术经济指标主要技术经济指标览表序号项目单位指标备注技术指标总占地面积平方米总建筑面积平方米总居住户数户总居住人口人机动车停车位辆绿地率容积率建筑密度二经济指标总投资万元销售收入万元上缴税收万元税后利润万元投资利润率资本金利润率内部收益率税后财务净现值万元税后借款偿还期年贷款意向第九章社会评价社会效益分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用。

随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量与环境。

置业有限公司秉行创造精品，服务人民，提升生活经营理念，参与城市建设，改善城市居住环境，丰富人民购房选择，对于提高城市品味，推进城市文明具有积极意义。

该项目在丰富住宅供应同时，并为城市创造大量了就业平台与经济活动平台，从而促进城市综合发展。

建设适应性分析分析认为，市及周边城镇居民，以及当地政府为该项目主要利益相关者。

根据调查研究，居民对居住要求首先是质量品位。

从以上数据来看元平方米占总成交面积，是目前市场主导消费价格，但元平方米房价比例有所提高，我市总体房价处于缓慢但稳定上升中。

需要指出是，近来所开盘小高层住宅项目，如丽阳兰庭永华怡景园星河湾等销售情况均较为理想，显示我市房地产市场对小高层住宅接受程度已大大提高。

因此，花园居住小区设计以小高层为主，将商品住宅价格定位在元平方米是合适，符合当地市场消费能力和需求。

商品住房销售面积阶段结构年月份我市主城区销售商品住房中，平方米以下成交面积为万平方米，占总成交面积平方米成交面积为万平方米，占总成交面积平方米成交面积为万平方米，占总成交面积平方米成交面积为万平方米，占总成交面积平方米成交面积为万平方米，占总成交面积平方米以上成交面积为万平方米，占成交面积。

从以上分析数据看，我市商品房热销户型集中在平方米之间，占总交易量。

根据市场对商品住房面积需求，花园居住小区将户型结构设计为面积平方米以下占，面积平方米占，面积平方米以上占，是十分合理。

购房对象结构分析从商品房住房购买对象分类来看，月份本市区居民购房比例约占总成交其它地区约占省其它地区约占省市约占。

从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例，与月份持平。

方面显示我市去年出台促进房地产市场持续健康发展各项政策持续发挥作用另方面说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地位稳步提高。

四房地产市场价格分析商品房价格分析年月份我市主城区商品房平均销售价格为元平方米，同比上升商品住房平均销售价格为元平方米，同比上升。

二手房价格分析年月份我市主城区二手房平均销售价格为元平方米，同比上升二手住房平均销售价格为元平方米，同比下降。

五市场总结从以上分析情况看今年月份度济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应投资水平和价格水平，市场目标是明确，定位是准确。

年以来，市房地产市场逐月升温，随着我市经济快速发展和城市规模扩张加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好市场前景。

去年以来，市出台了关于促进房地产市场持续健康发展若干意见政号和关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房若干意见政号，放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利。

最近召开中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。

会议表示保持宏观经济政策连续性和稳定性，对于地产行业政策基调是积极扶持。

房地产跨年度行情即将展开。

财务分析表明，该项目具有较好经济效益，较强抗市场风险能力，以及较强债务清偿能力，在经济上是可行。

该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行。

项目建设在可定程度上满足城市居民居住需求，提升城市居民居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好社会效益。

开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力保障。

财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润万元，资本金利润率，投资利润率，内部收益率，上缴税收万元。

敏感性分析表明，项目有较强抗风险能力。

清偿能力分析表明，项目有足够还款能力。

因此，该项目具有经济可行性。

第二章项目选址及建设条件选址分析花园居住小区位于市南部站前区，是市城五区重要组成部分，是市委市政府依托城市交通枢纽，打造集物流商贸休闲居住为体城市新区。

站前区环境优良北抵风景区，悠长对景景观大道是城市独有生态风景线贵中学高中部新校区即将开工建设站前区文化广场职业中学市站前区三甲医院站前区医疗服务中心站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。

站前区交通优越南北东西中分别有铜九铁路沿江高速宁宜城际铁路路长江南路等通过或穿越，火车站汽车客运总站公交始发站均位于区内。

站前区规划面积平方公里，规划人口规模万人，房地产业十五期间计划建设万平方米商品住宅，路以西部分建设高品位商业住宅区，保留天然湖泊约亩水面形成水上公园。

站前区将成为个传统和时代交融特色鲜明休闲居住区。

建设条件配套建设条件历经多年建设，市火车站站前区不仅形成了四通八达交通网，并且强电弱电供水排水供电供气等配套建设全面跟进，达到了道路通供水好排水畅电力稳供气足环境美总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件要求。

供水由纬三路纬四路市政给水管网供给。

排水纬三路纬四路纬五路世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。

供电区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。

市区燃气管道网通信光缆网和有线电视网均延伸到达。

自然条件地质大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层构造岩浆活动差异，市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。

水文条件市水资源丰富，主要由长江河流湖泊和水库四部分组成。

长江在市境内全长公里，每年四月份江水上涨，月份进入汛期，历年平均水位米，多年平均流量为立方米秒。

境内