（批复）花溪区羊艾食品药品工业园农贸市场项目可研建议报告（发改委）

资金筹措项目固定资产投资万元，其中企业自筹解决万元，申请银行贷款万元，申请国家财政补助万元。

第五章财务效益评价概述该项目建设期共年，项目经营期年，贷款偿还期年，投资回收期所得税前年，所得税后年，根据全部投资测算，财务净现值万元，财务内部收益率为，产品销售收入合计万元，财务效益分析以上述方案为主体，对项目整体经济状况进行效益分析。

评价依据和基本参数确定评价依据根据国家发展计划委员会和建设部发布建设项目经济评价方法与参数第二版及国家有关文件规定和要求，对本项目在计算期内经济效益进行分析与评价。

基本参数和数据租金根据项目本身特点并参考现有各类交易市场租金水平，营业用房按元平方米日，住宿元平方米日，零售店铺元平方米日，批发店铺元平方米日，零售大棚元平方米日，批发大棚元平方米日，保鲜库元平方米日，仓储库元平方米日，工商税务银行元平方米日计算财务基准收益率财务效益分析中财务基准收益率取定为实施进度项目建设期为年，营业第年达产摊位出租率，因项目达产期和收益期较长，计算期确定为年，经营期为年。

基准年定为工程开工第年年。

劳动定员及工资总额项目合同制劳动总定员为人，其中管理人员人，占，员工和长年雇用临时工人，占，人均年工资及福利按元计。

利率国内商业银行贷款利率年以上为固定资产投资分年使用计划第年使用自筹资金万元，第二年投入自筹资金万元，国家财政补助万元。

建设期利息建设期利息为项目投产前支付固定投资借款利息，为万元。

项目投产后发生利息计入当年财务费用流动资金估算项目流动资金采用扩大指标法进行估算，即按正常年经营成本计，流动资金估算总额为万元，其中铺底流动资金为万元。

财务分析年销售收入和年销售税金及附加估算项目正常年出租营业收入为万元。

销售税金及附加主要包括营业税房产税城建税教育附加。

其中营业税，房产税计入成本城建税，教育附加费计算。

项目正常年销售税金及附加合计为万元，其中营业税万元，城建税万元，教育附加费万元房产税万元计入成本成本费用测算水电煤费用项目全年用水量万立方米，水费元立方米用电量万千瓦时，电价按元千瓦时耗原煤吨，原煤价按元吨计算。

需水电煤费为万元工资及福利项目总定员为人，平均年工资及福利费按元人测算，年工资及福利费总额为万元修理费按折旧费计取，项目建成开始运行后计入成本，年修理费用万元折旧及摊销本项目计提折旧固定资产原值为万元，折旧年限按年，残值率按计算，正常年折旧额为万元财务费用长期借款生产经营期应计利息计入财务费用。

流动资金借款利息计入财务费用，正常年流动资金借款应计利息万元其它费用为了计算简便，按工资总额计取，年其它费用总额为万元。

总成本汇总项目平均年总成本费用为万元，其中可变成本万元，固定成本万元经营成本万元。

利润总额及分配年平均利润总额为万元。

所得税税率为，年平均所得税额为万元。

盈余公积金按税后利润计取。

财务盈利能力分析财务内部收益率财务内部收益率全部投资，所得税后，所得税前财务净现值计算期内全部投资财务净现值，所得税后为万元，所得税前为万元投资回收期全部投资回收期所得税后年，所得税前年。

投资利润率，投资利税率。

通过以上指标分析，项目有较强盈利能力，能满足要求财务上是可行。

清偿能力分析从借款还本付息计算表看，贷款偿还期为年含建设期，能满足银行贷款要求。

投资回收期所得税前是年，主要还款资金来源为未分配利润折旧摊销费等。

从资金来源运用表中可看出，营业期第年开始出现盈利资金，计算期内累积盈余资金为万元，计算期内各年能收支平衡，并有盈余。

从资产负债表来看，从建设期初到计算期末项目资产负债率小于流动比率和速动比率除营业期前两年小于以外，其余各年均大于，说明项目偿债能力很强。

盈亏平衡分析项目以出租规模利用率表示盈余平衡点平均为。

固定成本销售收入可变成本销售税金及附加计算结果表明，该项目在营业后只要达到出租规模，企业即可保本。

敏感性分析预测在计算期内可能发生变化因素为销售单价收入经营成本固定资产投资流动资金和建设期延长。

为此，分别对项目销售单价收入固定资产投资经营成本流动资金和延长等因素变化变化率分别为对财务内部收益率，财务净现值全部投资和投资回收期等指标影响程度进行了分析，从计算结果可以看出，销售单价收入是影响财务内部收益率最敏感因素，其次分别是建设期延长及其变动可能性，研究规划经济合客观可实现较短建设工期计划。

在具体进度安排时，应考虑项目前期各项条件落实情况，如项目建选址规划征地资金到位等，科学合理地安排各个工程环节实施进度，缩短建设工期，合理使用资金，控制工程成本，促使项目早日建成，更好地发挥应有效益。

根据项目建设规模及当地气候特征，尽量避免冬季施工，考虑其总体建设期为年。

在综合协调把握项目整体建设基础上，除具体安排现阶段建设外，应合理安排目前市场交易正常运行，使其与项目整体建设步骤协调致，确保市场进度各环节前后衔接，保质保量建设工程质量达到国家规范要求标准。

本工程建设涉及面广，社会影响广泛，对参与履行项目供货设计施工监理等单位均要进行必要资格审查，通过招投标方式，优选经验丰富社会信誉好优良品率高单位参加本工程建设。

项目实施阶段本项目实施阶段包括项目调研申报立项可研报告编制审批施工图设计项目招投标工程施工试运行正式运行九个阶段。

根据项目实施计划安排，上述各阶段之间存在交叉并行关系。

进度安排根据上述原则和各阶段划分具体情况，进行项目建设实施进度计划安排，考虑市场滚动发展，计划用三年时间建成综合批发交易市场，第年三通平及施工图设计果蔬交易大棚建设。

第二年综合交易大厅及基础配套设施建设，形成规模和市场氛围。

根据现在市场情况，在经济效益可观情况下进行第二期项目内容建设，第三年完成屠宰场所旧货市场建设。

第四章投资估算和资金筹措投资估算估算依据建筑工程根据项目建设内容和工程量，按照贵阳市建筑工程单位估算指物流和资金流量非常大。

但是随着市场覆盖面迅速扩大，成交量不断增加，使这自发形成市场已远远不能适应市场需求。

因此，扩大市场容量，完善市场硬件和提高市场服务功能亟待解决。

可行性研究依据及范围编制依据国务院关于进步促进贵州经济社会又好又快发展若干意见国发号贵州省十二五规划贵阳市城市总体规划农业项目经济评价实用手册年第二版项目建设必要性符合国家产业政策应对加入挑战，增强企业竞争力，通过加快农副产品流通设施建设，可以改变农村农副产品流通规模普遍过小问题，提高流通企业竞争力同时由于流通成本降低和流通效率提高，也可以增强农副产品生产企业竞争力，扩大农产品出口。

建设农产品批发零售体化经营及流通设施是国家目前重点鼓励发展产业。

符合当前和今后个时期市场需求，有比较广阔发展前景。

特别是通过发展农副产品精深加工，可以提高农村综合生产能力，变革目前产销方式。

以市场带动流通，以流通促进生产，使农牧业经营实现体化联合化和组织化。

构建以综合交易市场为中心统市场体系。

市场体系是由低层次初级批发市场产地市场消费市场零售市场和高层次批发市场集散市场组成，并按初级市场批发市场消费市场顺序运转。

初级市场主要分布在产区，综合交易市场主要设臵在产销区中心和交通枢纽地，整个市场体系应以大型批发综合交易市场为中心进行有序运转。

由于综合交易市场联系着产地市场和消费市场，交易量大，集散功能强，基本上能反映市场供求关系，其交易价格有助于调节生产。

政府可通过综合交易市场中心作用，利用现代技术建立市场流通信息平台，掌握市场信息，对市场实行有效调控。

农业经济发展需要调整农业产业结构，解决农副产品卖难问题，增加农民收入。

年以来，全区农民人均纯收入增加难度加大，其中个重要原因就是由于农副产品流通基础设施严重滞后，农副产品不能完全实现其潜在价值。

建设以大型农副产品批发为主综合交易市场，扩大交易规模，可以把千家万户分散小生产组织起来，引导农民按照市场需求调整种养结构，发展跨区域甚至面向全国大生产，逐步形成区域化产业化规模化商品生产基地，增加农民收入。

项目建设可以起到农业产业化和市场带动作用，促进农业产业结构调整步伐，带动其它相关产业发展，从而加快整个社会经济发展，要进步发展农村经济必须树立大农业观念，建立以市场为导向，科学技术为基础贸工农相结合外向型农业，即以科学技术进步为先导，以贸易为中心，加快适应市场供求变化，拓宽农产品流通渠道，发展农副产品精深加工，提高农副产品附加值，加快二三产业发展，提高农村综合生产能力，实现产量农业向效益农业转变。

市场建设可以起到以贸促农积极作用，通过市场把生产和销售联系起来，把生产者与消费者联系起来，促进当地蔬菜活畜及畜产品生产和流通，市场可以及时把农户产品推销出去，把农户需要生产资料运进来，满足农业产业化生产所需社会化服务，同时也为农村剩余劳动力分流和城市待业人员就业提供了机会。

市场建设还有利于发挥畜牧业优势，使畜牧业向农区延伸，借每年秋末冬初大量牲畜上市之际，将部分牲畜转入棚圈进行养殖育肥，既增加农民收入，也有利于畜产品均衡上市，稳定市场价格，使畜牧业生产走上条良性循环道路。

项目建设可行性羊艾工业园现没有大型综合类集贸市场，但依托贵安新城建设和羊艾食品药品工业园，该区域基础设施现已初具规模，水电通讯等设施较为齐全，具备市场开发基础条件。

市场辐射面大，辐射羊艾工业园及周边县市区域人口达到多万，为市场开发提供了广阔空间。

农产品生产已具备市场开发规模，羊艾农场茶叶生产逐年增长，加工企业促使瓜果蔬菜等经济作物及订单农业进步盘活，为市场开发创造了极有利条件。

交通便利，地处贵阳市花溪区与平坝县交界，在规划贵安新区腹地，距贵阳市区公里，距花溪区政府公里，地缘条件十分优越。

羊艾工业园及该区域附近县乡经商出入人口多，这为该项目建成投产后能提供更多商机。

可行性研究报告主要结论本市场作为农副产品产地批发综合交易市场符合国家及农业产业政策，对该羊艾花溪区贵阳市及相邻各县乡镇经济和社会发展来说是急需，从地缘条件来看是优越项目建设通过规划合理，起点高规模大服务配套管理规范建设方式，将促进当地农牧民产业化快速发展。

项目建设市场广泛，拥有羊艾食品药品工业园及当地农村和相邻县及地区市场，对促进当地农业产品销售商品流通起到很大作用。

项目建设可优化