（批复）苍洱天籁苍洱苑地产项目可研建议报告（发改委）

第七节清偿能力分析本项目自有资金达到，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，为了缓解期初由于支付土地款及其他基础配套建设投资带来资金压力，计划在申请银行贷款万元，通过利润与利润第页共页分配表和还本付息表可以看出，在整个项目开发完成之前，完全有能力还清贷款，贷款偿还期为年。

第八节不确定性分析敏感性分析本项目财务评价采用数据，大部分来自预测和估算，在定程度上存在着不确定性。

这些不确定性因素不仅会使项目收益受到影响，而且给项目投资者带来定投资风险。

因此，必须对项目进行不确定性分析。

本项目对建设投资销售价格及容积率变化进行敏感性分析，通过敏感分析图可以看出，在变化幅度之间时，建设投资最为敏感，其次是销售收入和容积率，而建设投资中最敏感是土地费用。

建设投资销售价格容积率基准折现率基准折现率敏感性分析图临界点分析临界点分析反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能承受各种因素向不利方向变动极限值。

临界点分析表第页共页序号敏感性因素基本值临界点差额自有资金财务内部收益率期望值开发建设投资万元最高值经营收入万元最低值土地费用万元最高值销售比例最低值第九节财务分析结论综上分析，本项目具有很好盈利能力和清偿能力，抗风险能力较强，财务上是可行。

第十五章风险分析第节风险因素识别资金风险建设资金风险首先是来自各方面影响使得土地取得费用增加，其余是工程方案变动工程量增加工期延长，人工材料机械台班费各种费率利率提高。

技术风险技术方面风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来风险。

工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在各种不确定性给项目带来风险。

市场风险市场风险主要是消费者对本项目不了解以及其他项目竞争第页共页而给销售带来影响。

由于市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上损失。

这是种市场需求风险，在市场经济体制中，需求是个非常不定因素。

由于消费者购买力是不断发生变化，受工作环境生活环境社会环境消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给本楼盘带来定风险。

利率风险房地产市场利率变化风险是指利率变化对房地产市场影响和可能给投资者带来损失。

当利率上升时，房地产开发商和经营者资金成本会增加，消费者购买欲望随之降低。

因此，整个房地产市场将形成方面生产成本增加另方面市场需求降低。

这无疑会给投资者经营者带来损失。

第二节防范和降低风险对策资金风险对策首先项目业主应积极主动地协调土地及相关部门，确保土地能在预测估算价格范围内获得。

其次是以设计阶段为重点，在优化建设方案设计方案基础上，在建设程序各个阶段，采用定方法和措施把工程造价发生控制在合理范围和核定造价限额内。

以求合理使用人力物力和财力，取得较好投资效益。

在工程项目建设全过程中，工程造价控制贯穿各个阶段。

要有效地控制工程造价，应该从组织第页共页技术经济合同与信息管理等多方面采取措施，做好全过程工程造价管理。

工程技术风险对策严格按照基本建设程序，通过招投标，选择有实力设计单位和施工单位，在工程实施过程中，实行项目责任制监理责任制，确保工程按时按质完成交付使用。

市场风险对策首先从项目规划设计开始就要打造个高起点高品位精品楼盘，其次是做好项目营销策略，从各方面对项目进行宣传，提高消费者对本项目知名度。

该项目位于大理市中心区域，且临西洱河畔，环境优美空气清新，交通十分便捷，市政配套设施以及生活配套设施齐全，市场销售前景好。

利率风险对策利率是市场调控最有效手段，利率往往是小幅调整，逐步实现个利率调整周期。

由于利率调整带有全行业性，且风险较高，政策上较为谨慎，调息过程也具有定跨度和幅度，不会蹴而就。

我们仍需密切关注利息动向，特别是累计利率调高幅度达时，市场将具有较高风险。

第页共页第十六章结论与建议第节结论经济效益本项目推荐方案投入自有资金万元，向商业银行借款万元，其余建设资金通过预售获得。

项目全部投资财务内部收益率所得税后，财务净现值万元，投资回收期年，投资利润率。

项目自有资金财务内部收益率所得税后，财务净现值万元，投资回收期年，资本金利润率，税后利润万元。

项目具有较好经济效益。

社会效益大理拥有全国历史文化名城国家级风景名胜区国家级自然保护区中国优秀旅游城市和最佳中国魅力城市美誉。

本项目是惠及万千百姓民心工程德政工程，折射出大理州政府科学决策，加快发展，狠抓落实，执政为民全新理止违规购买谋取不正当利益行为，保证经济适用住房真正解决低收入家庭住房需要。

三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，租售并举，解决群众居住问题。

继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。

制止片面强调以地生财做法，继续加强拆迁计划管理，第页共页年各地拆迁规模原则上控制在年水平以内。

制止在拆迁安置房源和补偿政策不到位情况下实施拆迁，损害群众合法利益。

全国房地产市场发展动态房地产开发投资增速有所加快年季度房地产开发完成投资亿元，同比增长，增幅同比加快个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅个百分点。

分地区看，东部中部西部地区同比分别增长和，房地产开发结构有所改善年季度住宅投资同比增长，高于同期房地产开发投资增幅个百分点。

其中，经济适用住房投资同比增长，同比加快个百分点，经济适用住房投资持续下降趋势得到扭转。

房地产开发资金充足，国内贷款和利用外资增速较快年季度，房地产开发到位资金亿元，同比增长，为完成投资倍。

分资金来源看银行贷款到位亿元，同比增长银行个人按揭贷款期房预售款转为开发使用亿元，同比增长非银行金融机构贷款亿元，同比增长利用外资亿元，同比增长，其中，外商直接投资亿元，同比增长。

房价将依旧保持稳步上扬势头，但部分中心城市涨幅较快随着月日国家开始增收土地增值税，房地产开发税收成本将进步加大，这政策势必会进步提高房价，房价可能继续保持第页共页强劲上扬势头。

据个大中城市房屋销售价格指数显示今年月份新建商品住房销售价格涨幅在第二节防范和降低风险对策资金风险对策工程技术风险对策市场风险对策利率风险对策第十六章结论与建议第节结论经济效益社会效益环境效益第二节建议第页共页附表建设工程投资估算表资金使用计划与筹措表销售收入预测表总成本费用估算表利润与利润分配表财务计划现金流量表项目全部投资现金流量表项目自有资金现金流量表资产负债表借款还本付息表附图项目区位示意图方案总平面图鸟瞰图第页共页第章总论第节项目概况项目名称苍洱天籁苍洱苑。

项目地理位置本项目位于云南省大理市西洱河旁原建校地块。

建设规模项目总用地亩，总建筑面积平方米。

项目投入总资金及资金效益情况项目总投资万元。

其中，建筑安装工程费用万元，工程建设其它费万元土地使用费万元，基本预备费，建设期贷款利息万元。

项目投资利润总额万元，税后利润万元，项目自有资金财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。

第二节承办单位概况承办单位名称房地产开发有限责任公司。

承办单位概况房地产开发有限责任公司是集团全资子公司，是国有企业，成立于年月日注册资本金亿元人民币，注册地为，办公地点位于洱河南路号。

公司依托大理得天独厚旅游资源，第页共页开发建设各类具有旅游特色房地产项目。

目前正倾力打造和大剧院两个大重点建设项目，包含约亩地块商住和约亩地块低密度生态住宅。

第三节可行性研究报告编制依据国家发改委投资项目可行性研究指南国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法建标号大理市城市总体规划修编大理市十五规划大理市旅游规划委托方提供有关资料第四节项目提出理由大理作为全国重点旅游城市，在利用当地自然环境优势充分发挥其独特历史和文化基础上开发房地产特别是旅游地产，必定能创造大理新城市亮点，大幅度提高城市整体形象。

以开发促进保护，以开发促进发展，在苍山洱海等著名旅游资源基础上有所突破，有所创新，形成新旅游热点。

地处大理市中心地带西洱河，是大理最具特色城市景观地带，不仅有着良好自然景观，而且还拥有龙尾古街天生桥等批历史文化遗存，具有独特地形地貌厚重历史文化氛围。

实施建设项目，高起点高标准地把洱海公园至天生桥西洱河两岸建设成为具有典型白族建筑风格浓郁地方特色和深厚历史文化，集第页共页休闲旅游娱乐度假购物餐饮等功能为体旅游文化长廊，是大理州市党委政府创新体制机制，充分发挥独具特色旅游资源优势，把人文景观和自然景观有机结合，进步优化旅游产品结构，打造精品景景区，丰富旅游文化内涵，提升旅游综合效益项重大举措，也是广大人民群众迫切愿望。

本项目实施，对于西洱河中心区实现环境效益社会效益经济效益有机结合和同步增长，改善人居环境强化城市功能提升城市形象和品位，实现大理旅游真正从观光型向休闲度假型和文化体验型转变升级，促进全州经济社会又好又快发展具有十分重要意义。

苍洱天籁苍洱苑属于建设项目部分，位于大理市原建校地块，地处洱海出口，该区域环境优美空气清新交通便捷，具有较高开发价值，通过本项目实施，可以提高区域土地利用率，提升周边环境质量，改善居民生活品质。

第五节项目主要建设条件项目建设符合大理市城市发展总体规划要求。

项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。

项目场址周边市政设施配套条件较好。

项目所需资金已经有所落实。

第六节主要技术经济指标主要经济技术指标览表第页共页序号项目名称单位数量备注总用地亩亩平方米总建筑面积平方米建设总投资万元土地费用万元建设工程费用万元其他万元销售收入万元营业税金及附加税万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元经济效益指标财务内部收益率自有资金所得税后财务净现值万元自有资金所得税后投资回收期年自有资金所得税后第七节问题与建议房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售楼盘较多，项目业主应选择有经验销售代理公司，制定有竞争力营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。

建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验施工单位进行工程施工，在保证工程质量前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。

项目场址位于洱海西洱河边，项目在施工期间应采取确实可行措施，确保洱海西洱河水体不受污染。

第页共页第二章项目背景及建设必要性第节宏观背景分析国家对房地产业宏观调控政策年以