（批复）苏园(2002)01#地块竞买项目可研建议报告（发改委）

故为推荐方案。

第四章项目实施进度计划根据土点数序号坐标值米坐标值米边长米界址点号三套型别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。

多层住宅每户平方米，中高层住宅每户平方米。

四规划方案本项目规划原则如下拍卖文件规定设计条件产品方案按照拍卖文件规定别墅用地不低于，根据产品开发成本和销售难易程度，产品优先考虑顺序是多层小高层。

车库架空层及汽车车位在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。

在多层住宅底层建自行车摩托车库。

在小高层或高层住宅底层建自行车摩托车库停车位。

多层住宅小高层或高层住宅底层用作架空层面积不低于。

容积率目前小高层高层住宅都能为用户接受，容积率是决定经济效益重要因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定是规划设计优化方向。

全部建别墅方面销售压力较大，别墅与多层住宅组合，容积率很难接近，别墅多层小高层北面沿河布置可以满足要求，为此，本项目初步规划拟订了三个方案。

规划指标见下表。

规划方案指标表表指标名称单位层数方案方案二方案三方案特征全部别墅别墅多层别墅多层中高层用地面积建筑面积别墅层多层住宅层中高层住宅层架空层面积自行车库面积道路面积总户数户商业配套面积公建面积地下汽车位面积绿化面积总建筑面积容积率备注架空层及地下汽车车位未计算建筑面积五方案比较方案比较表表序号指标名称单位数量方案方案二方案三开发项目总投资万元自有资金万元长期借款万元经营收入万元总成本费用万元其中土地费用万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率方案比较表中各方案经济分析均设定土地价格为万元，可见，由于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。

别墅多层中高层既可满足规划条件，又能满足消费者对多层住宅需要多层最热销，同时又能提高容积率使之接近于规定上限，可提高经济效益。

故为推荐方案。

第四章项目实施进度计划根据土地拍卖条件，合同要求开竣工日期，共个月。

最迟不得超过，共个月。

因受竣工日期受限制，因此，必须在规定时间内次性地完成开发，不存在分期滚动开发条件。

合同规定土地付款和工程进度要求详见表。

土地付款和工程进度要求表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间第五章投资估算与成本估算项目总投资与成本估算结果拍卖文件规定起拍价万元，设定基准收益率，以内部收益率推算土地价格临界点为万元，以此为基本方案。

土地费用由万元至万元，测算了多个方案各方案投资只有土地费用和财务费用不同。

基本方案项目总投资构成情况详见表。

项目总投资估算表表单位万元序号项目名称总投资备注开发建设投资土地费用前期工程费可研及勘察设计费按建安工程费，场地平整费元基础设施建设费建筑安装工程费别墅单方造价元多层住宅单方造价元中高层住宅单方造价元车库地下车库兼作人防，单方造价元商业配套单方造价元公共配套设施费按规定面积计算间接开发费财务费用贷款利率管理费用销售费用开发期税费房修基金其它费用不可预见费经营资金项目总投资二开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品单项工程费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则根据每种开发产品建筑安装工程费用分摊。

每种产品分摊费用和单位产品开发成本详见表。

开发产品成本估算表表单位万元序号项目合计别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套数量开发产品成本土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费间接开发费财务费用管理费用销售费用开发期税费其它费用不可预见费开发成本合计单位成本元第六章经济评价投资计划与资金筹措项目计算期以季为单位，计算起始年份从第笔土地费用付款开始，至开发产品最后笔收入到帐为止，计算期年期。

投资使用计划根据拍卖文件中苏州工业园区国有土地使用权出让合同规定，土地费用可在签定合同之日起日内次付清，或分三次付清，每次不得低于，第次和第二次在签定合同个季度内付款，第三次付款在第二季度期完成，详见表土地付款和工程进度要求，第期付款和第期付。

建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费销售费用及其他费用在工程和业务开展期间均匀使用。

财务费用根据每期借款余额计算实际发生额。

资金筹措计划资金结构资金筹措计坐标值米边长米界址点号三套型别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。

多层住宅每户平方米，中高层住宅每户平方米。

四规划方案本项目规划原则如下拍卖文件规定设计条件产品方案按照拍卖文件规定别墅用地不低于，根据产品开发成本和销售难易程度，产品优先考虑顺序是多层小高层。

车库架空层及汽车车位在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。

在多层住宅底层建自行车摩托车库。

在小高层或高层住宅底层建自行车摩托车库停车位。

多层住宅小高层或高层住宅底层用作架空层面积不低于。

容积率目前小高层高层住宅都能为用户接受，容积率是决定经济效益重要因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定是规划设计优化方向。

全部建别墅方面销售压力较大，别墅与多层住宅组合，容积率很难接近，别墅多层小高层北面沿河布置可以满足要求，为此，本项目初步规划拟订了三个方案。

规划指标见下表。

规划方案指标表表指标名称单位层数方案方案二方案三方案特征全部别墅别墅多层别墅多层中高层用地面积建筑面积别墅层多层住宅层中高层住宅层架空层面积自行车库面积道路面积总户数户商业配套面积公建面积地下汽车位面积绿化面积总建筑面积容积率备注架空层及地下汽车车位未计算建筑面积五方案比较方案比较表表序号指标名称单位数量方案方案二方案三开发项目总投资万元自有资金万元长期借款万元经营收入万元总成本费用万元其中土地费用万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率方案比较表中各方案经济分析均设定土地价格为万元，可见，由于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。

别墅多层中高层既可满足规划条件，又能满，通过营销策划初步规划投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买最高限价及其风险决策指标。

供参加拍卖房地产企业和提供贷款金融机构参考。

五评价指标与决策方法评价指标土地拍卖项目可行性研究，其目是确定企业可以接受土地最高限价，以及接受该限价获得成功可能性有多大和需要冒多大风险。

用四个指标来反映，即土地最高限价，财务内部收益率期望值加权平均值，财务内部收益率达到基准收益率累计概率成功可能性，财务内部收益率低于累计概率导致损失可能性。

土地最高限价定得越高，获得土地机会就越大，企业获利能力越差，所冒风险就越大反之，较低土地最高限价风险较小，但获得土地机会越小。

因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。

本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。

每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率累计概率，财务内部收益率低于累计概率等四个决策指标。

见表决策方法决策可以按以下步骤进行企业先确定目标收益率基准收益率，每个企业对获得土地迫切程度是不同，企业随着土地存量减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平要求也会降低，因此，因每个企业现状不样，基准收益率是不同。

从表中选择内部收益率期望值基准收益率方案。

此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进步通过财务内部收益率达到基准收益率累计概率和财务内部收益率低于累计概率作出决策。

排除风险大方案，当财务内部收益率低于累计概率很大时说明方案风险很大，这种方案应该排除。

当若干个方案财务内部收益率低于累计概率都很小时，各方案风险几乎是相同，应该根据财务内部收益率达到基准收益率累计概率来最后定夺。

财务内部收益率达到基准收益率累计概率越大则成功可能性越大，但获得土地机会就越小。

到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块迫切程度等因素确定。

土地最高限价风险决策指标表方案土地最高限价万元基本分析内部收益率内部收率期望值内部收益率累计概率内部收益率累计概率内部收益率累计概率内部收益率小于概率方案方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八第二章市场营销策划市场需求预测用地要求及产品定位本地块规划要求临湖至少半用地须用于低层别墅用地，别墅价位较高，市场如何其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何别墅容积率小，只有在土地价格很低情况下，才能拥有较大用户群，在土地价格昂贵情况下，如本项目每套别墅成本不会低于万元，只能针对境外和国内极少数客户。

别墅有别墅和联体别墅等形式，别墅建三层每套面积太大，因此多为两层。

联体别墅可以建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受很少，国外客户又不定能看中联体别墅。

因此，理论上分析，建联体别墅可能比别墅更难销。

因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。

多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段同类住宅高些。

目前市场行情据有关资料，购买园区住房人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。

区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年人，年，年人，年月人，累计人。

园区现有公积金会员人，还有很大潜力。

市场需求预测根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。

首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖，将建成个富有水城特色居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集制造业和加工业基地。

万人口，按三口之家计算为万户