（批复）莱西市政府东侧地块项目可研建议报告（发改委）

亲子班车往返于青岛与莱西之间，为客户带来更便利生活。

银泰紫荆城银泰紫荆城位于莱西市新市府东米，香港路与北京路交汇处，地处莱西新兴商务中心区。

期独栋别墅现房发售，户均占地亩，超大私家庭院空间人性化户型布局，全明设计，间间采光户户通风，双层中空玻璃隔音隔潮，度观景外飘窗，超大私家露台免费赠送小区内设有大型假山喷泉水榭亭台园林艺术与自然巧妙结合，处处体现以人为本设计理念规划主要体现自然环境与建筑和谐共鸣喷泉广场水榭亭台儿童游乐场健身路径游移点缀，贯穿社区之中，随势造景，构成个完美功能空间和人性化艺术空间，真正实现人与自然人与建筑之间亲密接触。

信步其中，暂抛闹市喧嚣，独享天地恬淡和朴雅，四区域消费结构客户群体分布状况从该市房产局掌握数据看，近三年来，外地人购房比例分别占，大约三分之。

产生这种现象背后到底有哪些深层次原因除了相继出台房地产政策，刺激了人们持币待购心理，使得刚性需求得以释放外，作为主管部门莱西房产管理局与开发企业携手，通过参加各种房展会等形式加大促销宣传力度，刺激了消费，也是重要原因。

当然，莱西区位交通环境房价等优势，也都是吸引外地人购房张张王牌。

客户群体消费观念及住房改善需求城市化进程带来刚性需求以及越来越多工业企业迁至莱西，提供了众多消费需求，当地居民购房观念首选是新房。

而莱西市相对低廉房价对于见惯了高房价外来人口来说，在莱西置业，没有理由不选择当地比较高端楼盘项目。

客户群体购房能力从各个新盘收集资料显示，前来看房选房主力军主要来自青岛市，这部分人购房动机主要以养老或者度假置业为主。

相对莱西房价，即使是比较高档楼盘，对这部分人来说经济上般不成问题。

房产投资方面需求对个赶上了发展快车新兴城市来说，基础设施建设是首先要解决问题。

不论从当地政府还是驻扎莱西企事业单位来讲，硬件设施建设和人才引进，都必须以房地产开发为前提。

所谓兵马未动，粮草先行。

投资房地产需求还是相当明显。

供需关系分析当地居民购房需求比较平稳，加上外来人口享受型置业需求，供需基本比较平衡。

但未来发展趋势必然会要求提供更多房源，毕竟房地产开发是项长期存在行为。

五优势及劣势分析有利因素城市化进程加快莱西市与中国东部大部分中小城市样进入了高速城市化阶段，目前正进入高速城市化历史阶段。

这决定着未来数年至数十年内莱西市城市化进程将带动大量城市化人口增加，包括农民工进城成为城市居民，外来人口加入本市。

论证依据，世界范围内城市化进程历史经验。

城市化初级阶段及其缓慢发展速度，中期高速发展，后期稳定在百分之七十左右，目前莱西是总人口约万，城市人口约万，城市化率百分之三十五左右，预计城市人口将在未来高速发展至万后趋于稳定。

这将是莱西是房地产市场刚性需求。

经济发展加速外资企业，本地较发达农牧业，矿业，高速发展旅游业，如莱西湖，姜山湿地公园，温泉将使莱西成为周边城市自驾游目地，经济发展将催生富人数量增加及就业岗位。

经济发展对房地产业刺激毋庸置疑。

政策及交通规划因素青岛市区工业转移，大青岛框架规划，年底预计建成青荣城际轻轨，未来莱西将成为名副其实青岛卫星城之。

这将带来大量青岛市区人口购房需求。

由于莱西市老城区面积比较狭小，随着城市化进程不断深化，其地域限制已经开始制约整个经济发展。

因此，莱西市因地制宜，仿照青岛市城市中心东移模式，将莱西市政府迁往发展空间较大北部地区，带动了新城区向北扩展趋势。

在此政策带动下，莱西市经济中心开始北移。

越来越多经济项目开始扎根北部新城区。

地块位置比较方正，面积较大，有规划设计空间，也可作为公司储备项目用地。

不利因素该项目地处北部新城区，短期看会有销售压力。

现阶段国家正在对房地产进行调控，形势对我们不利，风险加大。

建议准确进行项目定位，优化设计方案，根据市场情况，至少分二期开发，放缓开发速度，待市场好转时再加快开发进度。

第四部分项目规划设计建议可多个方案项目总体规划建建议跟设计院加强沟通交流，不断优化设计方案，多向万科中海绿城等名企学习，参观他们开发项目，学习他们成功经验。

争取把该项目做成莱西标杆项目。

户型设计应符合当地居住习惯及，就冒出很多新地王，所以房地产业持续兴旺今年就出现了。

房地产业兴旺有很多人不光是投资兴旺，购房也开始兴旺，从月份投资住房，到月份以后投机住房比例越来越大，这样房地产量迅速增加，房价也涨上来了。

中国奢侈品市场现在在世界上占比例越来越大，高档名车珠宝，甚至是私人飞机，中国奢侈品市场在世界上越来越显示出中国消费能力。

这些都推动着中国经济复苏。

影响房地产业发展主要因素。

经济，需要宏观经济持续发展，奠定人们整体购买力基础。

人口，就是人口增长。

个是人口总量增长增加了对房地产需求，个是城市化。

技术，技术因素使得房地产开发产品类型发生改变，比如建造高层建筑能力在增强，影响到房地产产品类型。

土地使用模式，国外有国外模式，中国土地使用模式将来也会发生变化。

从土地拿地形式来说，由政府征收农用地变成国有土地然后再出让，叫土地储备，通过储备，老城区旧城改造完成了土地舒化，拆迁进入市场，将来也可能农村房地产市场会启动，农村集体土地会以定形式进入开发商领域。

金融体系，支持开发商金融产品，目前来说比较少，主要是银行贷款开发企业上市，从股市上融资。

相对于欧美，尤其是美国来说，美国这轮金融风暴就产生于房地产金融衍生产品次贷危机。

房地产类型开发商，开发商构成和开发能力，还有政府对房地产业管理模式。

就住宅来说，提供住房保障覆盖面。

这些都会影响到内设超市幼儿园网球场健身广场阳光泳池星级影楼盘，相当于投资城市未来，其潜在升值空间是倍增。

当地政府倾向性意见借助交通愈加便利优势，莱西市实实在在纳入了青岛经济圈，相对与物流便利，人口流动便利可以带来更大商机，尤其是房地产行业，也是政府积极扶持行业之，安居才能乐业，房地产行业健康发展是莱西市经济腾飞基础，这点政府倾向性非常明显。

四项目概况地块位置及所属区域位于莱西市北京路，莱西市政府西侧公里处。

经济技术指标规划用地面积平方米约亩土地使用性质商住容积率总建筑面积预计平方米，其中住宅平方米，商业平方米控制高度米建筑密度绿地率退后地界新建建筑物退东西北大于米。

土地总价万元，楼面地价为元平方米，每亩约万元。

周边环境与设施道路交通位于北京路，紧邻莱西市政府，由于处于新建设北部新城区，道路宽阔，交通发达，可以从此处迅速到达莱西各个位置。

文化教育齐鲁孔孟之乡，民风淳朴。

风景名胜莱西湖产芝水库，山东半岛最大淡水湖泊，著名旅游景点，旅游开发前景广阔。

姜山湿地，来自莱西市旅游局消息说，姜山湿地生态旅游城项目近日在莱西市正式签约开建。

据了解，该项目将在姜山湿地建设水上娱乐中心观鸟台和垂钓园等自然景点，另外周边还将建设马术俱乐部越野车训练场等配套设施。

为保护姜山湿地栖息许多国家保护野生动物，该项目采取保护性开发，在保持湿地原有地形基础上，投资万元对湿地芦苇丛进行保护开发，栽植万余株水杉树大青杨柿子树柳树法桐爬藤等。

据莱西市姜山镇政府相关负责人介绍，整个工程年内完成，届时将成为集休闲娱乐观光和会展于体高端自然旅游度假城。

姜山湿地位于国道姜山段西侧，总面积万亩，其中，蓄水面积亩，湿地面积万亩，是山东省最大内陆湿地，也是青岛市最大沼泽湿地生态系统和野生动物集散区。

这里水资源丰富，水质无污染，白天鹅灰鹤白鹭野鸭等多种国家二级保护动物在此栖息。

基础配套基础设施已经配套完善。

区域建设作为北部新城区，正在不断发展建设中。

第二部分房地产投资形势分析宏观分析年国内经济形势走势及房地产市场宏观形势从长期来看，我们国家尤其是人多地少，现在人口亿多，人口持续增长至少还要持续年，要增长到亿，总人口才能够稳定。

在这种情况下，人均土地面积就会越来越少，因为土地面积增长是很困难，即使黄河三角洲能够不断造陆，每年预计形成十几平方公里面积，填海造地也是非常少，随着人口增长，人均土地减少。

这些土地中，它价值是不均衡，主要表现为城市土地值钱，现在正好赶上了城市化进程。

按照国际经验，超过就已经开始加快城市化了，是快速城市化时候，直持续到城镇人口比例，农村人进城转化才能降低。

所以从城市化未来发展空间来说，也有很大空间，从，还有总人口比例，也就是说还有好几亿人口还需要从农村逐渐转移到城市，转移到城市就需要有居住场所，不论是购房还是租房，都需要有居住场所，还需要有工作场所，这些都需要通过房地产开发经营提供市场产品，当然有部分也需要政府保障性住房建设，来解决城市化建设对房地产大量需求。

所以从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展经验证明，房地产也随着经济发展，在经济增长过程中房地产产品个基本特征就是能够保值增值，能够抵御通货膨胀负面影响。

当然有少数年份，短时期内会出现价格下跌。

下跌时段和增长时段相比较，肯定是上升时段经历时间长，增长空间大，而下跌时段相对短，价格下跌空间也相对小些。

我们经历了多年增长，年部分城市出现了小幅度波动，价格下跌。

从国外来看，房地产发展也有周期性，周期般来说有五到八年成长上升，就是涨价有到两年，最多三年会有价格稳定和回调，有定幅度下跌。

这是国外在自由体制市场下情况。

我们国家和国外还有些市场经济不同，中央政府直在说我们搞是中国特色社会主义市场经济，中国特色和国外市场经济有什么不同我们政治体制是在中央集权制体制下，是大政府强势政府管理之下运行市场经济，在国外其他国家都是比较分权政府，相对来说政府可以运作资源比中国政府要少得多，比如土地资源。

我们土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制，土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好调节作用。

比如年好多城市房价都快速上涨情况下，国外遇到这种情况下就会有更多投资商进入这个行业，来赚取利润，吸引投资商多，它获取土地机会就增加，因为土地卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加，直增加到两年之后，供应市场房子可以交易房源大量增加，房价在这个过程中也在增加。

这种情况下，由于供应量明显增大，供求关系可能会发生定变化。

原来供不应求情况下涨价涨得快，但是到了供过于求话，房价就会出现拐点，可能就要回调。

这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。

投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。