（批复）荣盛爱家郦都房地产项目可研建议报告（发改委）

建成后，既可以丰富城市景观设置，又给用户创造了个舒适健康办公环境。

从环保角度分析，该建设项目在拟选地点建设可行。

第七章项目组织及实施进度计划项目机构组织公司实行懂事会领导下总经理负责制。

公司设置管理机构，负责公司日常经营管理。

下设若干管理部门，分别负责各部门业务工作。

公司实行全员劳动合同制，通过社会招聘有经验管理人员工程技术人员市场营销人员及其他人员，经专业培训合格上岗。

设立建设工程部，作为本项目前期工作和建设工程管理专门机构。

项目招投标根据国家发展计划委员会第九号令工程建设项目可行性研究报告增加招投标内容和核准招标事项暂行规定有关精神，市发改委负责指导和协调招标投标工作，各有关行政主管部门具体负责对本行业领域招标投标监督执法工作。

本项目根据中华人民共和国招标投标法有关规定，组织进行招标投标活动。

本项目招标范围建议为勘察设计施工监理以及重要设备材料采购。

招标方式为邀请招标，通过邀请招标，可以再较广范围内择优选择信誉良好技术过硬具有专业特长及丰富经验设计单位监理单位施工企业和生产供应商，以保证工程质量和降低工程造价，提高工程项目社会效益和影响。

招标组织形式拟采用委托招标形式，委托具有相应资质中介机构代理招标。

按照招标投标法，招标范围和招标方式由市发改委审批确定。

招标人和投标人均需要遵循招标投标法律和法规规定进行招标投标活动，招标程序分别为投标邀请书准备招标文件发售招标文件组织现场考察投标预备会发送补充文件接受投标书开标评标评标报告定标发出中标通知书商签合同通知未中标人。

本项目招投标具体要求详见表表第八章经济影响分析效益分析经营策略通过市场预测，本项目拟定下列经营策略地上可销售面积按平方米计算，销售均价按元平方米计算，合计销售收入万元人民币。

成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。

销售费用销售费用按市场惯例，包括代理广告律师等费用，以销售收入计算。

营业税及附加按规定营业税税率为，城市建设维护税为营业税，教育费附加为营业税。

土地增值税土地增值税按四级超额累进税率增值额未超过扣除项目金额部分，税率为增值额超过扣除项目金额部分，未超过扣除项目金额部分，税率为增值额超过扣除项目金额部分，未超过扣除项目金额部分，税率为增值额超过扣除项目金额部分，税率为企业所得税企业所得税税率按计取。

投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个开发期累计税后利润为万元，投资利润率为，项目盈利能力较好。

行业影响分析本项目实施恰逢沈阳开发大浑南良好契机，地块毗邻奥体商圈，地处浑河南岸，项目充分利用该重要地块，建设精品楼盘，打造响亮品牌，提升沈阳市建筑形象，也有利于提高该地区房地产价值，并拉动和促进相关服务也发展。

该项目建设将推动建筑建材及装饰装修运输等行业发展，以及带动家具家电饮食等第三产业发展，同时可以安排很多人员就业，减轻社会就业压力，有利于该地区社会稳定和经济繁荣。

区域经济影响分析沈阳是中国东北地区政治经济商业文化科技金融旅游中心，也是东北地区最大中心城市。

以沈阳市为枢纽东北地区，已建成四通八达陆空交通运输体系和通信网络，使沈阳成为东北地区通往全国走向世界重要枢纽，成为我国与世界进行政治经济文化科技交流主要基地。

经济体化进程使沈阳中心城市地位进步增强，在区域发展中充分发挥龙头带头作用，促使区域经济迈向国际化已成为沈阳历史重任。

沈阳还是东北亚地理中心。

东北亚各国经济具有很强互补性，是近年来世界经济领域个活跃区域。

沈阳也正在致力于成为东北亚商业文化金融旅游中心。

沈阳市是最具经济活力中心城区，经济总量在东北三省各市城区中名列前茅。

随着中国加入和对外开放力度不断增强，沈阳对外经济贸易和实际利用外资大幅度增长。

根据沈阳市提出提前进入小康社会奋斗目标，沈阳市经济将更加繁荣兴旺，促进人们生活和消费水平大大提高，人们消费结构也随之逐步改变。

年将在沈阳举办全运会，这盛会举办势必会给沈阳带来新轮经济增长，本项目和全运村同属个大浑南板块，升值潜力剧增，项目建设正是顺应了这发展趋势，将对沈阳经济发展发挥带动作用。

第九章社会影响分析项目对社会影响分析本项目实施对地区居民就业影响项目建设前后，都将为社会提供新就业机会，同时项目实施也将带动相关产业发展，对发展周边地区经济具有重要意义。

本项目建设有利于城市产业结构改善我国当前存在着第三产业增加值在国民生产总值中各自所占比重不合理，三次产业本身发展不足本身问题较多，地区产业布局同构化现象严重，主导产业作用不明显等系列问题。

当前产业当建立房地产市场严格准入制度，是没有资质企业不能进入这个市场其次要建立起个十分完善法律体系和健全信用市场以及严密房地产市场监管体系，推动房地产行业积极健康发展。

第三章资源开发及综合利用分析资源开发方案资源利用方案资源节约措施第四章节能方案分析目前，我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，能源资源供应与经济社会发展矛盾十分突出，经济发展面临着巨大资源约束瓶颈和环境恶化压力。

在全国亿平方米既有建筑中，以上为高耗能建筑，建筑在使用过程中，其采暖空调通风照明等方面消耗能源已占全国总能耗左右，与同等气候条件下发达国家相比，单位建筑面积能耗要高出倍。

随着经济发展，预计到年，我国还将新增建筑面积约亿平方米，建筑耗能必将对我国能源消耗造成长期影响。

据专家测算，如果按照节能标准建设，到年，建筑能耗年可省亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少万千瓦时，相当于国家每年可减少电力建设投资约万亿元，可见建筑节能效益显著。

实施可持续发展战略是我国基本国策，要求在发展经济同时，充分考虑环境，资源和生态承受能力，保持人与自然地和谐发展，实现能源资源节约和合理利用。

从能源资源情况来看，我国是个人均能源资源短缺国家，可持续发展承载能力相当脆弱，能源资源供给不足已经成为经济社会发展和实现全面建设小康社会目标主要制约因素。

建筑节能工作就是要通过提高能源利用效率减少不必要能源浪费，从而达到节约能源目。

因此，开展建筑节能势在必行。

建筑节能根据居住建筑节能设计标准，公共建筑节能设计标准实施细则，居住建筑节能，在外墙屋顶窗等围丰富住区景观效果。

本项目布局力求使住宅单体拥有最佳方位朝向，即可保证充分日照良好通风条件，又可尽享小区内部优美景观。

使住户可最大限度获得南向自然光，和使更多住户可尽享小区内现代式花园景观。

建筑布局流畅自然围合穿插错落形成层次丰富群体空间。

园区景观结合现代园林设计，并通过点线面结合形成景观序列水体自然植被康乐设施交通步道，园林小品。

建筑与景观之间相互穿插，又相互联系，形成亲密对话，营造出种建筑和景观互相交融，密不可分人文空间。

这空间既使各单体相对，又作为个公共视觉焦点保证了个单体之间统性与关联性。

独具特色景观空间多样性延续性也使其成为联系基地各元素重要纽带。

建筑建筑主体设计体现了沈阳特色和满足城市规划要求，空间及立面构成法均采用简洁清新建筑元素，色调深浅搭配均匀，形成了清新而鲜明个性及别具格整体形象。

结构本项目各建筑主体结构为框架结构，在满足建筑功能要求同时，应力求体型简单，受力明确，便于施工。

房屋各层结构布置力求致，横墙布置和间距以及房屋总高度满足建筑设计抗震标准设防要求。

给水排水给水用水由沈阳市自来水供水管网统供给，其水质，水量均能满足要求，本项目主要用水为日常用水消防用水和绿化用水。

用水管道室外可考虑采用管或者球墨铸铁管，室内采用管。

项目供水由市政给水管网引入，室内活动给水由地下生活贮水箱生活泵房统提供。

排水本园区生活排水和雨排水分流排放。

项目污水排放与市政排水管网连接，项目污水经化粪池处理后排入小区内排水管网，最终排入污水处理厂。

该小区经计算排污总量为吨年，吨年。

居住区内设单独雨水管道。

屋面雨水外排，设置雨水斗，经立管排至室外雨水检查井。

地下室设污水泵排除。

室外地面雨水由雨水篦子收集至雨水检查井。

室内外雨水由管道汇集后排入市政雨水管网。

消防建筑消防建筑物四周均设有环形消防通道，消防车可自由进入，便于消防人员登高作业。

根据建筑高度和其使用功能，按防火规范设置防火分区，确保建筑物使用安全。

建筑物按照规范要求设置安全出口，其安全疏散距离均能满足防火规范之要求。

给排水消防居住区室外消防用水按同时间内火灾次数和次灭火用水量确定。

居住区主要干道上生活消防管道采用环状不住，并设置室外消防栓。

电气消防高层消防控制室设置在建筑物设备用房，消防控制室门应向疏散方向开启，且入口处应设置明显标志，并有直通室外安全出口。

消防用电设备及其联动设备供电采用双回路末端自动功换方式，电压为伏。

供消防用设备，应标注消防字样。

导线电缆均采用阻燃型穿钢管敷设。

消防栓系统消火栓内设置消防按钮，消防按钮报警后，经确认方可手动启动消防泵。

火灾事故照明及疏散标志在出口通道楼梯疏散走廊配电室均设置事故照明及疏散指示标志灯，事故照明及疏散指示灯具均采用自带蓄电池专用灯具，供电时间不少于分钟。

投资估算与资金筹措估算依据本项目投资估算是根据建筑设计方案相关图纸及建设单位提供相关资料，并参照类似工程投资情况编制。

主要编制依据辽宁省建筑工程消耗量定额年辽宁省装饰装修工程消耗量定额年辽宁省安装工程消耗量定额年年辽宁省建设工程费用标准第期辽宁省工程造价信息估算说明土地费用本项目土地总费用为万元。

前期工程费本项目前期工程费用包括规划设计可研费勘察费招标管理费工程监理费工程保险费土地平整费等。

基础设施建设费供电工程供水工程排污工程小区道路工程路灯工程环卫工程绿化工程按类似工程估算。

开发期税费城市基础设施配套费按住宅元平方米，公建元平方米计算。

投资估算本项目总投资额，其中土地征购费，资金来源等如下表序号项目单位金额备注总投资额万元工程费用万元工程建设其他费用万元其中土地征购费万元预备费万元建设期利息万元流动资金万元销售收入万元利润总额万元投资估算本工程总投资万元，由建设单位自筹解决。

主要技术经济指标序号指标单位数量备注占地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积总投资万元销售总额万元投资利润率税后利润万元资金来源万元自筹第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析目前沈阳市城市建设全面启动并成为投资亮点。

固定资产投资基本建设投资