（批复）莒南县盛泉苑小区安置楼项目可研建议报告（发改委）

房改结束后，个人购房已护措施本项目在施工建设过程中应精心组织，合理安排，争取最大程度减少对周围环境负面影响。

现场堆放粉灰沙等建筑材料要作好防风遮盖，场地四周严格按有关部门要求砌筑时护墙，施工垃圾及时清运。

施工过程主要污染源是嗓声污染，来自于基础工程装修工程机械噪声，可通过控制作业时段，使用低噪音机械等措施减弱这污染，避免对附近学校居民造成干扰。

绿化绿化分为中心绿地，组团继地，小区通过主干道带状绿地将二级绿地联系在起，形成完整绿化体系。

绿化配置以乔木和草坪为主，灌木常绿树花卉为辅，常绿树选择玉兰枇杷塔松等。

整个小区内环境要求不漏黄土只见绿，除了道路少量机动停车位等铺砌地面之外，其余部分地面由绿化覆盖。

节能节能措施所有设备包括变电配电设备消防设备等全部选用符合国家有关规定节能型设备，国家已公布淘汰产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿提高功效因数减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。

灯具以节能灯为主，以节约用电。

卫生间选用节水型卫生洁具，以节约用水。

采用新型节能墙体材料，并推广采用新材料新技术新工艺新设备，以节能降耗。

除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备管道器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。

材料应用为了提高住宅小区科技含量，体现以人为本住宅设计理念，根据国家建设部门有关规定要求，在本项目建设中应用新技术新工艺新设备新材料。

使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带钢筋握裹里强钢性大，与使用普通元钢相比较可节约成本，国家推广使用冷轧肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替级钢筋。

使用上水管，下水管传统铸铁管镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，上下水管具有质量好能耗小不污染安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷嘴。

外墙乳胶漆住宅外墙采取环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。

供暖系统部分管道使用镀锌管。

坐便器使用节水型水箱。

充分考虑小区内老弱病残人员起居生活方便，道路公建及住宅采用无障碍设计。

第七章物业管理在本项目投入使用后应成立物业业主管理委员会或委托物业管理公司进行管理，物业管理要提前介入，参与方案制定，对小区实行封闭式统物业管理，按物价局及有关部门规定价格，实行有偿服务。

物业管理是房地产开发和小区建设必备条件，因此运用现代化管理手段管理居民小区是大势所趋。

物业公司要配备高素质管理队伍，并注重加强专业知识培训和职业道德教育，随着小区建设投入使用开始运营。

物业管理服务内容及职责包括维护社区治安道路公建管线及设备维护检修水电暖供应管理环境卫生绿地维护及管理向入住居民提供需要商业服务小区其它管理事宜等。

物业管理要全方位落实管理措施，加强环境及物业设施建设，加强安全防范，形成套完整物业管理体系，为业主营造个祥和安全方便优美生活居住环境。

第八章投资估算与资金筹措投资估算估算依据山东省建筑工程消耗量定额山东省安装工程消耗量定额山东省建筑工程价目表山东省安装工程价目表政府及有关部门发布工程造价指标莒南县建筑材料预算价格其它相关资料总投资估算项目总投资万元。

其中土地费用万元，土建及安装工程万元，费用万元。

详见成本费用估算表表资金来源及筹措资金来源及筹措项目总投资万元，资金由开发企业自筹万元。

第九章财务分析成本构成土地成本万元土地出让金亩万元开发前期费万元免规划管理费元万元规划设计费元万元单体设计费元万元劳保统筹费元万元招投标费元万元质检费元万元监理费元万元勘测费万元放线费元万元消防费元万元地震设防费元万元避雷设施费元万元人防工程费元万元基础设施配套费万元城市建设配套费旧城改造免区内配套设施工程费万元小区绿化环境智能化万元给排水消防系统万元灯光配电系统万元建安成本元万元合计万元费用销售费用无管理费用元万元基本预备费无涨价预备费无合计万元项目成本费用估算表表单位万元序号项目单位单价元数量金额备注土地出让金拆迁费用免安置房建安成本城市配套设施费免安置房区内配套设施费开发前期费免安置房销售费无安置房管理费基本预备费无安置房涨价预备费无安置房合计销售收入及利润估算销售收入估算住宅销售收入确定本项目属莒南县旧城改造安置楼，享受免除行政事业性收费优惠政策，销售价格采用是实际成本定价法。

确定该安置楼房销售均价为元。

销售收入估算表表单位万元项目可销售面积建议销售价格元合计住宅商铺合计销售税金计算项目销售收入缴纳营业税，税率为城市维护建设税，税率为教育附加费率为。

销售税金及附加估算表项目金额备注销售收入含税销售经济总量增加，居民收入水平提高以及城市化发展是商品房价格上涨最根本原因。

商品房价格上涨幅度从前几年看，每年涨幅都在保持元平方米之间，年以来由于建材价格上涨，土地购置成本增加等原因，使商品房价格年均涨幅达，购房成本三年增加元平方米左右。

商品房购买对象情况。

从近几年商品房销售对象情况来看，县城居民购买率在左右乡镇居民购买率在左右，外地居民购买比例不到。

购房目主要以自住为主，投资及投机情况很少。

商品房空置情况及原因。

近几年我县商品房空置率很低，仅为左右。

楼层位置差，面积较大是空置主要原因。

空置楼房般是顶层和楼两侧位置。

据上述分析可以预测，今后几年县城商品房价格上涨虽会趋缓，但莒南县城住房供求关系不会松驰，发展趋势良好。

发展趋势分析目前，我国商品住宅已进入了个产业更新改造换代期。

换代型住宅在性能装备水平功能环境使用寿命等个方面都有明显进步和提高。

年建设部实施国家康居示范工程集中体现了住宅现代化发展方向。

促进这时期到来主要原因有以下几点国力增强，人民生活水平提高，对住宅从量需求逐步转向质需求。

追求环境适宜质量好品味高住宅已成大趋势。

住宅商品化市场日趋成熟，需求档次已拉开，中高档次住宅率先进入换代期，是换代住宅主要消费对象。

住宅科技成果转化速度明显加快，使建造水平住宅成为可能，中国商品住宅定位已开始瞄准国际水平。

建材建筑装饰品供应充足，品种和类型多样化有中力支持了住宅升级换代。

生态环保和可持续发展推动住宅建筑向更高层面发展。

城市化加快旧城改造及现代化住宅需求提高。

市场与产业化成为住宅换代推进器，人们购买欲望理性增长，换代住宅更能引导消费者生活方式，使生活更为舒适更具品味。

市场稳定分析及经济评价项目实施进度安排可行性研究结论住宅是人们生活必需品，消费市场具有巨大潜力，受国家宏观调控和住房制度改革影响，近几年房地产业直保持持续稳定增长。

随着县城人口高速增长县域经济快速发展和新轮城市总体规划实施，建设大规模高质量住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境重要举措。

莒南县十字路镇温泉社区居民委员会根据县城新轮总体规划，按照县府出台关于加快旧城改造步伐布署，在充分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势基础上，结合本单位实际，委托莒南县华泉房地产开发有限公司对原十字路镇十泉路东段南侧温泉社区户居民住房进行改造，建设处高品质充分展示人性化新型安置楼，盛泉苑小区建设是县府实施旧城改造启动工程之，小区建设将成为在莒南倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位示范工程。

通过整体分析论证，该项目属新型中档安置房项目建设，小区选址符合莒南县城市规划总体布局，项目开发建设具有良好经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范效益良好，具有定抗风险能力，是安全可行。

第二章项目背景及建设必要性项目区自然经济和社会发展概况莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积平方公里，辖个乡镇，个行政村，万人口。

莒南县历史悠久，文化底蕴丰厚。

早在旧石器时代，人类祖先就在这里繁衍生息，境内有向国古城遗址等多处有类遗址，文物保护单位处，有甲子山孙膑洞世界之最铁牛庙石铁陨石和孙镗纪念堂。

据考证，老子孔子大禹秦始皇诸葛亮苏轼等都曾在此活动。

莒南县是革命老区，被誉为山东小延安。

年月，这里诞生了中国共产党领导下第个省政府山东省政府，年代莒南县以毛泽东主席亲笔批示厉家寨高家柳沟王家坊前三个典型闻名全国。

莒南县近海临港，区位优势明显。

莒南地处青岛日照连云港三港腹地，县城离临沂机场公里，离连云港机场及港口公里，离青岛港公里，离日照港公里，离岚山港公里。

兖石铁路复线和岚济公路国道横穿东西新建成同三高速公路经我县可直达厦门，新开工天汕高速公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角珠三角连为体。

莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。

莒南县物华天宝，具有得天独厚资源优势。

莒南属暖温带季风区半湿润气候，年平均降雨量毫米，年平均光照时间为小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖率达。

矿产资源丰富，现已探明可供开采矿石有金铁重晶石氯石金红石紫砂岩明矾石花岗石等种，其中重晶石氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石储量亿立方米。

电力非常充足，电网可供能力万千瓦，新建千伏输变电工程可满足今后年发展需要水资源充足，境内有大中小型水库座，其中大中型水库座，总储水量亿立方米，可满足工农业和生活用水需求劳动力资源十分丰富，农村剩余劳动力万人，境内有各类职业技术学校家，年培训各类初中高级职业技术人才万人，劳动力成本低，劳动力市场发达旅游资源丰富，境内既有天佛风景区马山风景区和沂蒙风情园等自然景观，又有八路军师司令部和山东省政府旧址等历史人文景观。

农业资源优势明显，花生板栗茶叶大樱桃苹果桑蚕黄烟等特产闻名全国，是全国最大花生加工贸易集散地，花生板栗肉类出口居全国各县区前列。

莒南县经济基础较好，发展后劲充足。

工业门类比较齐全，现已形成以轻工纺织化工机械建材食品工艺美术等产业为骨干新型工业体系，福瑞味精宇达墙地砖绿润板栗食品玉皇花生油等名牌畅销国内外市场体系健全，全县各类市场达处，大型超市连锁经营物流配送等现代流通企业达多家，年交易额多亿元经济外向度不断提高，全县有自营进出口权企业家，已形成花生加工工艺柳编石雕石刻纺织服装磨料磨具食品加工等六大出口创汇产业，出口产品达大系列多个品种，其中，花生制品出口占全国出口总量，草柳编制品出口占全国出口总量。

年，全县完成生产总值