（批复）莱安逸境房地产项目可研建议报告（发改委）

由于国家保护森林资源出台满足本地区项目使用量。

由于国家保护森林资源出台，木材市场价格上浮，但本项目力争多采用节能合成材料，成材量并不大，不会加大成本，西安市场可满足用量。

铝合金门窗，石膏墙板，模板，及外墙保温材料，均可在西安厂家直销点购买，能满足需要。

二市政设施供应施工期间已与莲湖区商定，项目施工期间由莲湖区提供用水用电。

二项目建成后供水分别接入两根自来水管，在小区形成环状供水，水源来自自来水公司。

供电由政府供电部门提供双回路电源供给。

供热本社区供热将采用市政集中供热管网。

供气由西安市天然气公司实施管道送气。

污水排放所有污水排放须经过化粪池处理后，排入城市污水井。

雨水排放雨水与污水分流排放，雨水排至城市雨水管道。

邮电通讯邮电局申请信箱，方便住户。

引入智能管理，使业主通讯可以足不出户。

第六章施工计划本项目属中型工程项目，预计施工周期为个月，年月开工，年月峻工。

项目次整体开发。

施工进度计划表开工年月日计划封顶年月日竣工年月日交房年月日本项目采用公开招标方式，严格按照国家建筑施工公开招标程序。

对于投标单位概况，资质等级，近三年完成业绩，目前正在履行合同情况，对财务管理技术劳力设备等资源方面情况，及其它相关资料进行严格审查，以确保工程质量。

第七章经济分析项目投资本项目总投资万元人民币直接开发成本万元二期间费用万元三项目成本投资估算住宅部分含住宅和车位项目投资估算表项目投资总额单位成本费用占比备注万元元平米土地费用前期工程费用监理费基础设施建设费建筑安装工程费，管理费用财务费用销售费用不可预见费用合计，本项目将以预售方式筹措部分资金滚动建设，主要资金由公司自筹解决内部筹措项目由陕西置地投资发展有限公司开发，拥有强大资金实力，作为集团在西安市第个项目，福田建设集团对项目开发重点支持。

项目销售展开就会有大量销售收入转为滚动资金，可补充自筹资金。

银行贷款陕西置地投资发展有限公司将以良好信誉与愿望和银行建立友好合作关系。

对于此次项目开发，也定能使双方得到应有回报。

贷款额为万元人民币，期限年。

资金构成资金来源金额万元资金占比自筹资金银行贷款期房销售合计三销售利润本项目销售利润税前元。

财务状况详见财务报表二基本数据项目总投资万元自筹资金万元贷款基准利率贷款额度万元营业税及附加税企业所得税四盈利分析项目住宅部分万元销售收入减开发成本期间费用税前利润销售税金及附加税后利润税前利润率成本利润率从项目投资利润分析，处于行业较高水平，项目财务上可行。

第八章风险分析及对策项目可行性研究报告通常情况下，项目可行性研究是化解防范风险重要工作。

他要求对投资环境市政设施国家政策市场现状和需求等诸多方面进行研究和分析，从而对自身项目进行客观合理定位。

但正因为可行性研究报告在诸多方面较高要求，使得可行性研究报告难免在些方面产生疏漏或偏差。

另方面，作为宏观控制政府为了整体经济协调和发展，改变和出台些不利于房地产开发政策，这也成为项目开发大风险，同时也是可行性研究报告所不能及。

作为投资者应尽量做到实事求是全面系统科学严谨防止片面性，将投资风险降到最小。

二小居住环境和大居住环境关系随着生活水平提高，人们对居住环境也提出了更高要求。

在本项目总体设计构思中我公司也努力营造出个舒适优雅居住环境，且有业内顶尖设计施工专业队伍支持，本社区内居住环境完全可以达到以人为本要求。

且项目建成后，将形成强大商业配套能力，周边生活更加便利。

三销售风险高新核心区域唐延路边，拥有良好区位地段和双面临街优势，丰富景观资源。

况且本地段具有定规模高尚社区已经成为绝版。

因此地段稀缺和社区资源稀缺都决定了项目会成为市场个备受关注项目。

为了项目成功开发，我公司在组建了自己专业化队伍基础上，聘请国内甲级设计院中建国际担纲主创，国内三甲销售代理公司世联地产策划销售。

在年多时间里数十次修改优化方案，不间断调研市场。

做到了市场精确制导，精准设计。

目也是为了能够创造个良好市场价值。

在户型设计和产品打造上借鉴了先进设计理念，处处体现人性化关怀。

并且从开始就树立了诚信企业发展原则，我们许诺就保证能够做到。

在户型设计中，做了大量专业工作，在面积赠送上，为客户创造了更多实用空间。

我们相信扎实工作定能够取得市场认可。

本项目园林景观聘请国内知名景观公司普梵思洛亚洲倾心打造，平方米社区景观具有明确功能分区和很好参与性。

关键是我们在销售过程中就把景观呈现给消费者，让消费者眼见为实，而不是停留在效果图上。

这也就形成了本项目有个竞争强大优势。

打造附送面积使实际得房率大幅提高，使实际销售价格单位价值更加明显，这优势是超越区域内任何项目，因此项目竞争力将大幅提高。

我项目为正规商品房项目，周边众多城改房项目围绕下，项目在品质上和品牌上做到最优，进度有合理计划。

进度和销售密切配合，引入体验式营销思维，无论是现场还是工地，造全新生活体验首创住宅架空层泛会所和超大规模景观内庭院设计，将庭院有氧生活与闲适会所生活相结合，以全新休憩生活方式礼遇西安四装修标准莱安逸境立面设计以简洁明快抽象建筑语言，以庄重色彩搭配，充分表达古典美与现代美融合发展。

每幢住宅整体外观颜色简洁大方，配以大片景观及风格独特玻璃板块，使整个社区住宅建筑群在清丽典雅中透着古典韵律。

外墙为贴面砖，局部装饰线条为涂料。

外墙门窗采用彩色铝合金框，无色中空玻璃。

外形简洁明快，格调高雅，具有时代感和质感。

为了满足现代家庭和单身白领对精装修产品需求，通过集中施工和采买为客户创造超额价值。

本项目以下中小户型按照造价元至元设计装修标准。

本项目力求把装修设计和成本控制做到完美，聘请国内知名室内设计公司创作，动员集团具有十多年经验建筑施工和材料采购队伍，在质量控制和成本控制上都拥有很强专业优势，为客户提供最优惠装修套餐，提升项目整体品质。

第四章环境保护本小区所有住宅均有良好朝向日照通风条件日照满足大寒累计日照不少于小时要求。

二本项目住宅厨房排油烟及不直接采光卫生间排气均设竖井排放至屋顶。

三小区内地面停车均设植草砖，以减少灰尘及噪音。

四垃圾实行袋装化，垃圾收集点设给水龙头便于冲洗，位置选择尽可能减少对住宅不良影响。

五小区下水道雨污分流。

六所有机房设备布置均满足必需操作距离。

第五章资源供给主要建筑材料主材水泥钢材管材木材玻璃模板型材石膏墙板。

材料供应根据国家权威部门预测，国内钢材买方市场已成型，属于供大于求状况，西安拥有多家大型钢厂直销点，所以钢筋，型钢类主要建材供应不存在问题。

西安耀县安君山水泥出口加工区中央商务区。

综上所述，高新技术产业带来是知识型人才集中带来是产品高附加值带来是具有高创利能力企业大量集中。

因此高新区未来必然会成为城市主流消费人群集中区域。

据统计目前高新区常住人口约万，高新区消费水平远远领先于其它区域，已经成为西安市乃至西北地区最具购买力主流消费人群。

集中在高新世纪金花金鹰购物星巴克以及众多汽车店等商业旗舰已经很有力说明了这点。

唐延路北接南二环南通绕城高速，是高新主动脉，功能重要性使唐延路不可替代成为高新区重点区域。

唐延路总宽米，中间米唐城墙遗址主题景观绿化，是国内屈指可数景观大道。

高新区目前全面实施二次创业，唐延路成为高新区二次创业基地，目前在科技路以南路段已经形成颇具规模高新中央商务区。

唐延路已经集聚了大批电子生物工程汽车等有规模有实力高新技术企业和智力密集型企业。

唐延路是规划中创意产业聚居区，高新区出台系列产业扶持办法和税费减免政策吸引创意型企业入驻，经过年大力推进，创意产业已初见繁荣。

而在唐延路与科技路交汇处方圆两公里范围内已经形成了集商务居家休闲娱乐为体中央活动区。

七项目性质及主要特点莱安逸境是集商业住宅为体大型综合性开发项目。

项目主要特点区位优势明显本案位于西安市高新开发区门户位置，南二环与唐延景观大道交汇处，交通便捷得天独厚。

城市发展连接地带，号召老城，策动新区，商务居住氛围日趋成熟。

是连通传统土门商圈与高新商圈黄金口岸。

科技路与唐延路十字已经成为高新区二期创业版块核心，方圆公里范围内商业价值突显，已经成为众多商业企业战略布局重要目标。

配套齐全项目周边交通医疗餐饮金融机构文体等配套齐全，但缺乏超市大型商场等商业配套，该项目建成后，将极大提高该区域商业配套，提高项目价值。

定位明晰住宅项目定位周边青年成家型客户，首次置业，解决婚房问题及项目周边城市持家型客户，首次改善。

该类型客户有强大刚性需求，为市场主流购买人群。

八贷款目莱安逸境项目开发目首先是为了提升南二环唐延路周边商业配套，提高周边区域生活品质其次，满足首次置业及首次改善类客户对高品质住宅需求。

通过多方面研究客户群体分布及构成，为项目产品定位市场细分，保证投资安全性合理投资回报率，提供了充分依据。

贷款目是首先是本着互利共赢目，加强与本地银行合作，建立起良好互动银企关系其次，是为了提高公司资金运作效率，使该项目能顺利完成开发，以满足经济利益增长和社会效益需求。

九编制可行性报告依据莱安逸境国有土地使用证莱安逸境建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证第三章项目定位项目定位项目周边交通医疗商业餐饮金融机构文体教育等配套齐全，而且配套为城市级高档次。

从项目所处区位来看，位于高新区核心地带，位于中海华庭群贤庄中间，周边大量高档社区。

有西安购买力最强客户群体。

由于总规受限原因，住宅产品以平米户型为主，为平米以上户型。

基于土地客户产品关系，整个项目为用于城市婚房城市成家及用于首次改善城市持家。

二客户定位项目定位主要为青年成家型客户，首次置业，用于解决婚房问题及项目周边城市持家型客户，用于首次改善。

该类客户购房有很大刚性需求。

从项目区域与位置来看，高新区离项目直线公里以内区域，该区域有西安市大量项目目标客户人群。

三项目可行性研究投资环境研究报告及市场需求全国房地产市场前景分析在中国三十年改革进程当中，房地产行业已经成为中国迈向市场经济过程当中标志性行业，成为目前国内市场化程度最高行业之。

因此，房地产行业变化与发展从整体上反应了中国经济改革成就与矛盾。

与此同时，当前中国城市化已经成为个全球性经济命题，而房地产行业恰恰处在中国城市化进程核心。

中国社会科学院日前发布年房地产