（批复）莱芜市住宅小区项目可研建议报告（发改委）

第十章投资估算与资金筹措第节投资估算估算依据山东省建筑工程综合定额山东省安装工程综合定额莱芜市材料预算价格同类工程造价情况现行投资估算有关规定。

二总投资估算开发成本土地成本，本项目总地价按元计算，土地成本为元万元。

前期工程费，共计万元。

前期工程费用表序号项目计算依据金额万元规划及施工设计费元监理费元合计元建安工程费，共计万元。

建安工程费用表序号项目单价元工程量金额万元土建安装工程费共计基础设施配套费，共计万元。

基础设施配套费用表序号项目名称折合建筑面积平方米单价合价室外排水道路按室外总面积计围墙大门小型公建区内室外电气区内室外给水采暖施工期水电办公临时设施区内室外绿化工程折合室外总面积计区内室外景观工程按室外总面积计合计上缴政府费用，共计万元。

上缴政府费用表序号项目名称折合建筑平米单价元平方米总额万元城市规划费用城市基础设施配套费质检费施工图审查费质量监督费开发费散装水泥费施工图消防审查费人防建设费气象局技术服务费抗震审查费小计环境监测费合计不可预见费用，共计万元。

主要有以下几项第，在市场条件下，建材价格是不断变动，这就存在三材差价因素。

第二，在进行技术设计，施工图设计和施工过程中变更设计时，都会增加工程费用。

第三，用于般自然灾害造成损失和预防自然灾害所采取措施费用。

第四，工程竣工时，质量验收中修复费用。

第五，特别是对于旧城区，有很多不明地下构筑物，由于年代久远，无图可查，若是在基础开挖中，碰到这些构筑物，势必会增加地基处理费用。

以上费用共计万元，为前七项之和。

该项目总投资共计万元，全部用于开发房地产投资，其中土地费用万元，前期费用万元，基础设施建设费万元，建筑安装工程费万元，上缴政府费用万元，不可预见费用万元。

第二节资金筹措资金筹措本项目总投资万元，全部由建设单位自筹解决。

二资金使用根据建设实际情况和资金筹措计划，确保本项目采取滚动式开发方式，以便尽快回笼资金，年月全面开工建设，年完工。

第十章经济评价第节销售收入估算基础数据本项目总建筑面积平方米，其中多层住宅建筑面积平方米，高层住宅建筑面积平方米，商业网点面积平方米。

二销售计划全部住宅计划三年内全部售完，年开始预售，年销售，年全部售完售房分期付款，合同签订当年交，余款第二年交齐。

三销售价格确定根据投资估算成本分析结果和通过市场需求预测，确定销售价格如下住宅均价元平方米，商业网点均价元平方米。

四销售计划及销售收入估算表销售计划及销售收入估算表合计住宅元平方米商业网点元平方米销售比例销售收入万元第二节财务分析年份项目主要数据确定税费率所得税率按计算营业税及附加按考虑土地增值税按不同增扣比计算，在各年分摊。

计算期根据房地产开发项目以商品房全部售完为限，共为年。

二财务分析与评价如下收入及成本本项目销售收入万元，产品总开发费用万元。

销售税金及附加根据有关规定，出售不动产按税率缴纳营业税，城市建设维护税和教育费附加分别按营业税和缴纳，土地增值税按销售收入缴纳。

经计算，本项目应缴纳税金及附加万元，其中营业税万元，城市建设维护税和教育费附加万元，土地增值税万元。

详见营业税金及附加估算表损益表。

营业税金及附加估算表单位万元序号年份项目合计年年年销售收入税金及附加营业税城市建设维护税和教育费附加土地增值税损益表单位万元序号项目合计经营收入商品房销售收入自营收入开发产品经营成本银行贷款利息税金及附加利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润公益金法定盈余公积金可供投资者分配利润年末未分配利润经济效益总投资收益率项目财务现金全部投资流量表单位万元序号项目合计现金流入售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出开发产品投资经营资金自营部分经营费用出租房经营费用税金及附加所得税公益金法定盈余公积金净现金流量第三节盈亏平衡分析本项目总投资为万元，销售收入为万元，税金及附加为万元，销售面积平方米。

总投资销售收入销售税金及附加平方米当销售面积大于平方米时，投资方即可获得利润。

第十三章社会综合效益评价胡锦涛在十七大报告中提出努力使全体人民学有所教劳有所得病有所医老有所养住有所居。

把住有所居作为构建社会来人才涌入，扩大了对住房需求莱钢旧有生活小区由于建设年代较早，面积户型和配套设施等已经陈旧落后，不能适应居民现代生活需求。

居民住房消费观念从经济性到舒适性转变，从小户型到大户型转变，推动了房地产市场发展部分莱钢职工出于对子女未来安置考虑，预先购房部分莱钢职工基于对未来几年房地产市场良好预期，进行置业投资正是由于以上因素存在，带动了近期房地产市场热销和房地产价格走高，并且这种趋势在未来几年之内不会停止。

因此，本项目市场前景广阔，销售前景看好。

二市场定位据莱芜市目前房地产市场调查情况分析，莱芜市房地产市场高档住宅竞争性在价格比上相对比较薄弱。

莱城除了新东方华庭和福莱佳园作为中高档住宅已具备规模化，具备浓厚商业氛围地理优势以外，其他住宅小区相对较缺乏。

相比之下，钢城区房地产业显得相对低靡，已建设完成莱钢金鼎花园小区，以及正在建设中御龙湾小区多被莱钢集团职工购买，价格控制在元平方米左右，仍然无法满足钢城区城镇居民购房需求。

因此，以优良建筑品质适宜价格强力入市，营造销售上破竹之势，满足钢城区居民购房欲望。

另外，莱芜市根据城市规划发展趋势，本项目传统商业区地位将会加强。

项目建设地点紧靠莱钢集团，周边多为政府相关部门，具有良好社会环境莱钢医院钢城区医院莱钢中莱芜市第四中学给项目带来得天独厚优越条件，给居民医疗子女上学提供便捷，使之更具人文特色。

三市场价格分析目前，钢城高档住宅均价基本在元平方米以上，本项目将以有竞争力销售价格和高品质来吸引客达到了平方米。

年新增道路公里，城区道路网络进步完善。

新建城信路北坦北路沿河北路滨河东路，续建汶源西大街孝义河沿河路香山北路，改造了胜利南路花园南路。

开工建设了大型无害化垃圾处理厂，修建生活垃圾池座，安装各类垃圾箱果皮箱个，安装移动环保公厕座。

莱芜市先后被命名为国家卫生城市国家园林城市全国城市综合整治优秀城市优秀旅游城市，城市综合竞争力位居全国二三线城市第位。

钢城区境内有莱钢集团新汶矿业集团莱芜医院潘西煤矿等多家省市属大中型企业，是山东省重要钢铁煤炭生产基地。

建区以来，区委区政府团结带领全区干部群众，紧紧抓住经济建设这个中心，按照为莱钢服务与莱钢共兴指导思想，新修莱钢大道三横三纵，改造府前路钢都大街新兴路，大力实施大企业带动工业立区科教兴区三大战略，坚持走好大企业带动科教兴区山区综合开发个体私营经济发展四条路子，扎实苦干，开拓进取，使全区两个文明建设取得了显著成效。

二项目提出背景随着社会不断发展进步，人们生活已逐渐从谋生阶段转入乐生阶段，人们日渐重视生活质量，对于居住要求远不仅止于个遮风避雨蜗居，而是愈来愈注重整体环境质量，住在人们心中分量越来越重，改善住宅条件呼声越来越高，住宅消费已经成为人们新消费热点。

同时，随着全国房改制度实施，住宅建设已开始成为强有力经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产业带动值为。

加上住宅二级市场开始起步，城市居民消费观念改变收入增加，个人购买力有了较大提高，较快刺激了莱芜市住宅建设快速发展。

目前，钢城区经济发展较快，人们生活水平日益提高，但部分居民住房在结构面积位置等方面都不同程度地存在定缺陷，不能满足钢城区居民追求更高生活质量需求。

莱钢金鼎房地产开发有限公司以城市总体规划为先导，按照国家相关政策和钢城区委区政府相关规定，以莱钢集团职工为主要销售对象，积极致力于莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目开发，不断满足人们追求更高生活品味购房需求。

第二节项目建设必要性符合国家相关产业政策要求根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变情况，确定住宅建设作为形成新经济增长点重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需带动经济发展和恢复经济活力重要措施之。

通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民居住环境，而且还可以带动几十个相关行业发展，并为社会提供大量就业机会，促进国民经济进步发展。

项目承办单位充分利用自已雄厚资金实力和区位优势，根据莱芜市城市规划要求，在居住环境较好该地段内建设莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目项目，有利加快城市快速发展，有利于改善钢城区居民生活条件，促进城市建设进程和经济发展，符合国家有关产业政策要求。

二符合莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要要求莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要中指出按照城市现代化农村城镇化城乡体化总体思路，以建设现代化园林城市为目标，高起点规划高标准建设高效能管理，努力把莱芜建成经济繁荣环境优美适宜人居山水绿色钢城。

本项目建设，有利于提高钢城人口容积率，加快城市化进程，优化钢城居住环境，符合莱芜市国民经济和社会发展十五规划纲要要求。

三有利于提高钢城居民生活水平十五期间，随着房改政策住房市场开放政策住房金融政策陆续出台，钢城区在经济大发展背景下住房建设同样取得了较大成就，城乡居民住宅条件得到了很大改善，生活水平得到了较大提高。

总之，房地产产业关联度很高，对经济增影响力大。

本项目建设，对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需保持国民经济发展良好势头推动经济结构调整提高居民消费水平和质量扩大就业促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。

第三章市场分析及建设规模第节莱芜市房地产宏观状况分析近年来，随着我市国民经济持续快速增长，经济实力逐年增强，城市面貌焕然新，城镇居民收入持续增加。

在诸多利好因素和相关政策影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现快速发展良性发展态势，对拉动国民经济增长改善居民居住条件发挥了重要作用。

目前我市房地产业运行基本特点房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。

自年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我市房地产开发号角，大批花园式住宅小区拔地而起，我市房地产市场由初创进入到了快速发展时期。

年城市居民人均住房使用面积达到平方米，比上年增加平方米