（批复）蓝调东方房地产开发项目可研建议报告（发改委）

项目定位市场定位消费群体定位蓝调东方消费群体定位项目分项定位描述年龄定位购买目市场比例住宅部分年轻公务员，大型企业员工结婚自住私营企业主企业老板企事业单位高层管理人员投资改善住房个体经营户事业单位员工自住首次购房周边乡镇进城人群进城务工，购房自住价格定位综合考虑下陆区整体房价水平和当前房地产市场情况，建议住宅销售均价为元左右，商业均价为元左右。

整体定位综合考虑项目地块素质和外部环境，建议项目整体定位于区域标志性地块和下陆区高档时尚住宅小区。

产品定位建筑形态建议，定位为小高层，约万，定位为高层，约万底层商业建议做成临街商铺，面积约为平米。

住宅产品配比以面积小三房中三房为主，约占左右面积两房占比面积大三房约占面积大于复式楼或五房占比面积为两房占比。

商业产品定位本小区地块位置较偏，周边小区基本上都为临街门面，已形成了临街商铺氛围，建议本小区商业也做成临街商铺，以配套小区商业为主。

第五部分项目开发项目规划指标项目经济技术指标单位序号项目指标备注用地面积，亩容积率总建筑面积，住宅，小高层，高层，商业，地下室，建筑密度绿地率销售收入及均价销售收入预测序号类别面积价格收入元住宅小高层高层商业会所商铺车位，合计说明项目住宅均价初步定于元。

项目总销售收入为，万元，其中商业部分，万元，住宅部分，万元。

第六部分经济效益预计静态投资成本概算地价及前期工程费地价及前期工程费用单位元序号项目名称总建面成本元单方成本元取费标准地价，土地出让费，万元亩契税，转让费蔬菜基金土地面积元土地登记费土地面积元宗地测量费土地面积元规划行政规费，市政设施配套费，元平方米白蚁防治费元平方发展新型墙体材料专项费用，元平米发展散装水泥专项基金元平方垃圾处置费元平方水土保持费元平方避雷测试费元平方人防易地建设费，元建筑占地面积地下室面积地价及前期工程费用单位元序号项目名称总建面成本元单方成本元取费标准设计费用，征地测绘费元亩地质勘测费土地面积元方案及施工图设计费，图纸审查费建设行政规费招标代理费工程造价，按元计算档案服务费元栋质检费中标价，按元计算印花税中标价，按元计算房产行政规费，房屋测量费元平米交易手续费非住宅元平米，住宅元平米初始登记费住宅元户，约户，商业元户，约户小计，工程建安成本工程建安成本序号项目名称总建面成本元单方成本元取费标准前期配套工程成本，三通平前期配套工程工程建安费，建安，小高层，高层，电梯，小高层，高层，工程合计，项目户外工程费项目户外工程费序号项目名称总建面成本元单方成本元取费标准户外工程配套费，外水工程，元平米外电工程，元户，按户计排污工程，元户，按户计环保验收，元道路工程，元绿化及园林景点费，元建筑面积估算智能化系统工程元户估算小计，期间费用期间费用序号项目名称总建面成本元单方成本元取费标准期间费用，销售费用，销售额管理费用，投资额不可预见费用，投资额静态投资成本构成及分析静态投资成本构成及比例表序号项目名称总建面成本元单方成本百分比地价，前期行政规费，设计费用，建设行政规费房产行政规费，前期配套工程费，建安工程费，户外工程费，工程合计，期间费用，项目税金，总计，利润预计利润表序号项目名称金额万元总建面单方备注项目收入，住宅销售收入商业销售收入车位与商业开发投资，营业税及其他财务费用，暂不计销售费用管理费用，不可预见费，项目利润项目利润率，所得税按应纳税额征税后利润税后利润率，销售毛利润率，销售净利润率，第七部分项目开发经营风险分析通过静态成本分析可以看出，本项目利润较为可观，单方静态成本为元，属于正常成本范围。

因此认为，项目抗风险能力较好。

项目开发经营风险根据本报告关于项目开发经营环境格相比同等小区品质稍低项目优势该项目位置环境优越，视野开阔，空气清新，远离工业污染和喧闹嘈杂，物业管理完善，现房即买即住项目劣势尾盘阶段，房源选择面小，销售团队差，没有促销手段竞争环境分析结论区外开发商大举进入，市场竞争渐趋激烈从下陆区目前开发商市场来看，绝大多数开发商都为黄石市开发商，下陆区本地开发商只占少数。

由于黄石市区房地产开发市场已日趋激烈，而作为黄石辖区下陆区，房地产市场尚不成熟，本土开发商实力有限，对于些大型楼盘尚无开发实力。

这就为区外企业进入该区提供了较好基础。

居民消费需求特征明显从区域需求来看，当地居民喜好绿化率高小区环境好社区氛围浓楼房居住，这与当地很多楼盘都为工厂企业自建住房为主有关，在这些楼盘居民都为同单位职工人员，所以小区氛围较浓。

同时，居住面积以平米左右户型为主，这基本符合下陆工厂型城区住房以单位保障性住房为主现状。

商品房销量与价格都在稳步上涨，商品房市场表现较好随着十五规划推进，下陆区保障性住房规划量被逐渐消耗，商品房项目逐渐占主流，商品房将迎来投资开发快速增长期。

从销售价格来看，下陆区房价节节攀升，华盛小区二期比期房价每平米提高了元，而年新近上市中和新纪元住宅价格更是达到了元，可以说创下了下陆区住宅价格新高。

从销售现状来看，新近上市几个楼盘，目前销售率均达到了以上。

第四部分项目定位项目分析优势优势地段地处下陆大道中段，区政府旁，交通购物较为便利项目地块上只有少部分居民，大部分为空地，拆迁量少，启动快环境项目达到家，比上年净增家，工业经济呈现平稳较快发展态势。

下陆区城市建设规划及发展概况根据下陆区十五规划纲要内容，下陆区近期城市建设重点在于四路二桥三纵三横轴两园三带旧城改造集中还建。

四路即磁湖路拓宽延伸至新下陆，沿湖路拓宽至老下陆，大泉路二期经狮子山以北接老下陆，下陆大道拓宽改建工程，建设铜都大道二桥即老下陆立交桥和水厂加压站立交桥。

三纵为国道下陆段石明甲路快速路下陆段三横为快速路至铁山方向道路，沿湖路至下陆大道，铜都大道。

轴即下陆大道绿化景观轴两园即下陆公园和骆驼山公园，下陆公园规划用地，为区级综合公园，规划公园绿地率应达到，园路及铺装面控制在以下，建筑占地以下骆驼山公园为居住区级公园，规划用地占，主要以儿童娱乐及科普教育为特色，用地控制，绿地率达到以上，园路及铺面控制在以下，建筑占地不超过三带即国道绿地带快速干道绿地带及铁路绿地带。

旧城改造集中还建即抓住建设社会主义新农村契机，适量开发廉价商住楼盘，通过旧城改造迁村腾地集中还建等方式，引导零星居民点逐步向社区聚集开发批功能完善居民住宅区高档住宅和写字楼，形成高中低兼有商住平衡房地产业进步规范房地产交易市场，培育和发展二级市场，完善物业管理，促进住宅管理社会化专业化重点建设批生态住宅区节能型住宅区和经济适用房项目，以满足不同收入层次市民住房需求。

下陆区居住环境概况环境治理方面，年区政府积极开展打击土法选金活动，加大锻造企业烟尘治理力度，加强了对放射源水库化工厂等重点目标监管，辖区环境逐步改善，空气环境质量大大改善。

全年投入万元，实现新增城市绿化面积公顷，社区绿化面积平方米，完成泥巴路改造平方米。

市容市貌明显改观，下陆区在全市四城同创年度综合考评中名列第二，荣获先进城区称号。

人文环境方面，随着武黄城际高速列车开通，东方山旅游开发面临着大好机遇。

下陆区借助东方山名山名寺名人效应，先后举办五届东方山庙会，大力宣传东方山旅游文化资源，大力开展文化旅游招商引资工作。

东方山已经走出黄石，迈向全国，年游客达到万人次。

未来三年，该区将全面启动东方仙境东方世界东方乐园三大核心景区建设，建设栗山塔院黄石孩子主题公园磁湖古镇传统食疗养生园桃花湖等新景点。

将以弘化禅寺东方古道园门水库为核心，建设和建立批反映展示东方山佛教文化代表产品以国道北侧张家湾管山官塘村为据点，开发农家乐农家园特色农业旅游业利用东方仿古条街商业基础，发展全国旅游纪念品市场。

下陆区城区绿化环保工作卓见成效，基础教育完善，基础设建设逐渐完善，下陆区将越来越适合人民居住养生。

旅游业发展也必将增添下陆区城市魅力，而安定有序稳定和谐社会治安环境加上区政府制定系列投资优惠政策也将吸引大批外来投资商，这在进步推动下陆经济发展同时，也会在定程度上拉动住房需求。

宏观调控影响随着国家重点解决中低收入人群住房政策出台及落实，平米以下占规定必定会影响到项目户型产品设计开发。

据黄石市相关统计资料显示，黄石市人均住房不足平米住房困难户主要集中在下陆铁山等几个远城区，下陆作为个厂区型旧城，在拆迁改造还建时，更应该贯彻国家既有政策，在开发过程中，重点做好项目类型定位，做好户型设计前期工作，协调好人居与宏观政策之间关系。

下陆区房地产市场供给状况下陆区现辖新下陆老下陆东方山三个街道办事处，总面积平方公里，人口万，该区是以采矿冶金能源机械工业为主城区，居民以工厂职工及家属为主，住宅主要为上世纪年代建设。

鉴于下陆区特有区情下岗职工及其家属基本上属于无业者，住房陈旧，为响应国家住房保障政策，下陆区近期住房改善主要以保障性住房为主，在近几年中，拟新建保障性住房项目个，建设面积近万，而立项商品房建设项目仅有个，规划建设面积万，另有万规划建设项目还没有确定。

近期年内规划中保障性住房建设占总体规划建设，该比例比十五规划中有所降低。

从拟建保障性住房项目名称看，保障性住房供给对象定位于特定群体工厂职工及其家属。

这点在黄石市政府编制黄石市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，黄石市城市近期建设规划中得到了充分体现。

通过对这个两个规划研究，我们发现，十五期间，下陆区保障性住房经济适用房廉租房规划建设占到了总体规划建设，该比例远远高于黄石市，仅低于铁山。

可见，下陆区住房供应主要以保障性住房为主，而商品房供给相应较少。

这说明，对于城市经济基础不断向好该地区来说，商品房供给将有较好市场。

下陆区房地产市场评价经济好转复苏可期楼市向好年以来，下陆区固定资产投资强劲回升，月投资同比增速保持在以上，最近几月更是以以上速度在增长。

可知，与去年相比，下陆区经济增长已走出低谷，已