（批复）蓬安县城中市场改造工程项目可研建议报告（发改委）

项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本，项目处于盈亏平衡状态。

实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，这是按照计算期平均状态计算结果。

四财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行。

十四风险分析为了确保风险分析质量，有必要对城中市场改造工程投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。

敏感性分析敏感性分析表见上图敏感性分析图见上图二定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。

所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险销售政策风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。

包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

三投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高开发速度销售速度以保证资金充分供应，这样极可能避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度销售和质量是重点。

有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

十五研究结论与建议推荐方案总体描述城中市场改造通过研究本区域经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该项目盈利可能性较大，投资机构决定实行开发经营房地产投资方式。

二推荐方案优缺点描述优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展城市建设规划深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，市场对改善城中市场条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。

项目具有突出优势在附近区域与城中市场竞争对手较少城中市场改造定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大公司资金具有优势项目拥有较好周边配套包括自然地理政府等配套项目所处地块发展前景较好项目开发经营风险较小本项目属于小面积小规模开发，投资风险加强财务审计和监察。

五市场物业分析现行市场大慨情况现城中市场经营面积为约平米，共个出入口，间市场管理办公室，业主及市场管理人员共计人，摊位共计个，经营类别现只有肉，菜，水产，自销，干副四类，其中，肉类摊位位于市场最南面横向个，菜类摊位市场中间横向个，水产位置西面纵向个，摊位尺寸米，水产摊位尺寸米，市场北面为空地，主要是农副产品自销区。

摊位经营数量半左右，相反自销场地到是热火嘲天。

肉类摊位每天交纳元摊摊位费，菜摊每年租赁费不等，水产摊位元年，自销区每位交管理费元天。

市场内门面出租价年间。

区域物业情况蓬安农贸市场调查蓬安农贸市场地理分布特征蓬安农贸市场现共有个共性经营面积不大，功能不齐，无专业性价值，氛围弱。

交通条件般。

周边情况较差。

个性蓬安农贸市场主要分布于县城东西南北中。

趋于低档，主要因为市场规模小。

经营管理差。

配套不完善自销占多数。

蓬安县农贸市场租售行情调查蓬安农贸市场租售情况览表案名售价出售率租金元年物业管理费元天摊出租率备注门面城南市场改造中人民市场自销三楼空城东市场自销城西市场自销城北市场自销城中市场肉类蓬安县农贸市场行业分布现状览表案名业态分布水产菜类肉类水果豆制品熟食卤品家禽调味品干副粮油自销加工仓库目前情况城南市场人民市场城东市场城西市场城北市场城中市场从蓬安现有农贸市场行业分布上看，市场还没有明显功能定位及业态分布。

市场相关情况览表情况案名经营面积平米物管公厕广播位置消防系统城南市场含住宅有有有马电对面，建设路有人民市场含延续了下半年以来回落态势，预计年季度房地产投资增速再次抬头可能性非常大，并将带动固定资产投资增速出现反弹。

房地产市场呈现出产销两旺局面。

四川房地产开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。

据了解，上半年四川房地产开发投资在去年低速增长基础上呈现高开高走态势，全省房地产开发投资亿元，同比增长房地产开发投资占同期全社会投资。

我省房地产开发投资增速与全国平均水平比较，由去年上半年低个百分点转变为今年上半年高出个百分点。

据分析，房地产开发投资增长较快主要原因，是民营企业和港澳台商企业投资活跃。

二是成都市投资增势强劲。

成都市房地产开发投资占全省房地产开发投资总额。

三是土地购置费大幅度增长。

上半年全省房地产开发投资中，土地购置费达亿元，同比增长倍。

另据四川省统计局统计，今年上半年四川房地产开发中商品房新开工面积在去年同期下降基础上实现了恢复性增长，其中商品住宅增长最快，开发结构区域合理。

其中，上半年成都市商品房新开工面积万平方米，同比增长。

四川房地产景气指数近年来，随着住房制度改革深化和旧城改造步伐加快，四川房地产开发保持了快速增长态势据省统计局测算，从去年以来川房景气指数运行良好，个分类指数连续四个月全部在景气区间运行今年季度四川房地产业企业家信心指数为点，比上季度上升点房地产业企业景气指数为点，比上季度上升点从川房景气指数来看，月份为点，仍处于景气期间，但比去年同期下降点，导致投资增速回落较大需求状况发生变化，市场供求呈现多样。

从各城市反映情况看，随着个人买房兴起，面积不大，设计合理，功能齐全中套型住房平方米左右总体好销，环境，绿化，配套，物业管理好坏越来越为购房者重视，住宅产品创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规出台，进行房地产投资是适宜，是和国家形势相致。

蓬安县房地产市场年蓬安县房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高态势。

全县房地产开发项目较前些年增多，房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新方向转变。

个人购买率舒缓。

商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平重要指标，从都市水乡阳光丽都世纪广场销售情况可以看出年全县商品房个人购买率是消费平稳，并无火爆场面，较年总体消费量有所增加，这主要从个侧面表明由于开发面积增加导致房地产消费市场发育进程缓慢。

房地产销售价格进步缓慢，与周边其他临近县市还存在定价格差距，去年全县房地产价格走势。

价格指数季度二季度三季度四季度第到第季度价格继续上浮缓慢，第季度在季度价格基数相对较高基础上继续保持较大增幅，这主要是由于世纪广场电梯公寓带动，总趋势是价格保持攀升。

市场特点分析宏观市场特点住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。

自年月日延续了近多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。

经过年过度转换，从年开始，实物分房已完全停止，居民等靠要福利性住房观念已经开始向商品化转变。

住宅这个人们生活消费中占用资金量最大商品在年完全纳入了市场经济轨道。

空置商品房消化能力加强。

年蓬安房地产市场销售情况趋缓，市场容量扩大范围不大，除吸纳上市部分商品房外，还消化点往年空置商品房。

金融系统成为房地产业坚实后盾。

银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务主体，部分银行将个人贷款提至成年期限。

公积金方面公积金贷款购房也得到大数人首选。

微观市场特点从地理位置来看，县城新区由于前几年政府基础配套设施完善，环境道路情况都得到了较大改善，使周边地区投资和销售量均高于中心地区。

从楼盘结构和户型来看，砖混结构楼盘依然是目前市场上主要结构。

户型设计方面，三室两厅两卫户型成为市场主力地位，受市场青睐。

而面积大都在