（批复）蓬莱温泉科艺苑住宅项目可研建议报告（发改委）

注以上售价是通过充分市场调查和对周边同类项目比较分析，通过市场比较法推断得出。

由此得到其销售收入估算表。

表销售收入估算表序号项目数量单价元金额万元住宅公建地下车库合计注上表中销售建筑面积暂按每项建筑面积考虑计取。

销售成本估算本项目建设投资总计由表可知，为万元税金估算销售税金及附加销售税金营业税城市维护建设税教育费附加营业税营业税营业收入万元城市维护建设税城市维护建设税营业税万元④教育费附加教育费附加营业税万元利润估算利润销售收入项目总投资销售税金及附加万元所得税万元税后利润万元盈利能力分析税前投资利润率利润总额项目总投资税后投资利润率税后利润项目总投资税前投资利税率税前利润税金及附加项目总投资税后投资利税率税后利润税金及附加项目总投资由上述分析可知，本项目盈利情况较好，上述经济指标基本符合商品房利润指标要求，项目经济可行。

行业影响分析该项目仅属于个建设及投资规模处于中等水平商品住宅类房地产开发项目，项目建成投入运营后对北京市整个住宅房地产市场影响较小，对关联产业发展影响更加弱化，因此，该项目建设不可能导致其对所在住宅房地产业垄断。

区域经济影响分析通过上述分析可知，该项目建设是符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要北京城市总体规划年年等政府宏观规划要求，开发本项目将会提升周边地区居住环境，改变该地区生态质量环境，对推动本地区建设有着定影响，但该项目由于建设及投资规模制约尚不能对所在行业产生显著影响，因此更不可能对区域经济发展产业空间布局当地财政收支社会收入分配市场竞争结构等方面产生重要影响。

项目建成将不会对当地区域经济带来负面影响。

宏观影响分析该项目就投资和建设规模而言不属于对国民经济有重大影响项目，也不可能影响到国家经济安全，因此，宏观经济影响分析在此不再论述。

第八章社会影响分析社会影响效果分析该项目建设及运营活动将在以下方面产生重要社会影响，引发积极社会效益本项目建设将带动区域综合效益提升发展项目建设可以加速昌平区旧城改造进度，美化市容市貌，在旅游文化等方面带动整个区域综合效益提升与发展。

本项目完成后，将会使所在区域建筑外观区域形象得到很大改善，美化市容市貌，有助于该地区城市建设与环境整治改造，有利于进步提升该地区综合效益，提升城区形象。

同时，能够进步提升区域经济活力，在定程度上推动本地区建设步伐，提升了所在区域投资价值，有利于周边房地产项目保值增值。

为创造文明健康生活方式，构建和谐社会作出贡献全面提升本地投资环境硬件水平及外部形象。

促进空间布局优化，构建和谐社会。

同时，将促进该地区规划建设与周围地区规划建设相辅相成，共同形成完整城市功能布局和城市空间形态，以塑造良好城市空间形象，满足人们对高质量环境需求。

为创建宜居城市做贡献项目建设缓解了本地住宅用房供应紧张局面，符合构建和谐社会方针政策，是全面建设小康社会个具体体现。

该项目建成，将给广大入中低收入家庭提供高质量住宅产品和服务，使人们生活品质得到很大提升，为创造文明进步生活方式打下基础。

物质上满足又进步促进人们心境平和以及思维方式转变，从而对小环境区域社会稳定进步创建和谐社会贡献份力量。

社会适应性分析本项目建设为北京市中低收入家庭提供了住房，切实解决北京地区中低收入家庭住房困难，在定程度上符地方居民安置目。

项目开发不仅可以改善周边环境加快小城镇建设与发展提高城市化水平，还可以有效利用土地，提高土地利用价值，同时使原有地区生态环境和社会环境发生明显改变，提供就业机会，提高人居生活水平。

同时也有利于推动该区域建设步伐，改善投资环境，加快经济发展。

因此，本项目建设可以很好为当地社会环境人文条件所接纳，与当地社会环境有着较好相给水排水设计规范采暖通风与空气调节设计规范民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分北京市地方标准居住建筑节能设计标准能耗状况和能耗指标分析项目所在地能源供应状况项目使用能源品种选用原则项目能源选择本着符合国家地区及行业颁布能源政策法规通则规范及标准原则。

在满足项目需求前提下，优先选用次能源和低品位能源，少用二次能源和优质能源。

能源选择既要因地制宜，同时还要符合节能环保要求。

根据项目所在地市政能源供应情况，选取采暖生活热水及住宅厨房能源采用天燃气，属于环保高效能源。

照明动力设备空调均采用电力作为能源供应，同属环保高效能源。

项目所在地能源供应条件本项目市政配套设施完善，各能源供应及接口条件如下供水本项目水源由市政自来水供给，由小区北侧北京太阳城南现状路市政给水管网引入，经与昌平区自来水公司初步沟通，接管管径为，供水压力大于。

排水本项目废水集中收集后排至地下中水处理站，处理后中水用于冲厕用水，绿地浇洒道路冲洗等用水。

污水经化粪池沉淀处理后，排至小区北侧北京太阳城南现状路市政污水管网。

雨水尽量采用回收利用措施，小区停车场及其它铺砌路面等处采用渗水砖，雨水经渗水砖及渗水井渗入地下，屋面雨水排至建筑散水。

无法利用雨水由雨水口收集后排入北侧北京太阳城南现状路市政雨水管网。

燃气项目西侧安立路敷设理费用万元财建号施高度米绿化率项目数量比重容积率停车数量北京蓬莱温泉科艺苑设计方案建筑专业建筑总图本项目位于北京市昌平区小汤山马坊村东南，地块规整，呈规则梯形。

住宅采用多层设计，南北通透。

居住建筑部分住宅部分均为六层住宅，采用板式结构设计，强调住宅多样性协调性合理性，做到户户朝南充分享受日照和良好景观。

建筑高度为米，地上为层。

地下功能为停车库及机电设备用房。

公建部分本项目配套公建部分为配套商业及托幼，建筑层数为层，建筑高度不超过米。

结构专业住宅部分采用砖混结构，公建部分采用框架结构。

结构设计使用年限为住宅年，公建年建筑结构安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，建筑抗震设防烈度为度，地基基础等级为乙级。

给排水系统建筑物设有给水系统中水系统生活热水系统消防系统雨污水系统等。

本项目生活及消防用水来自市政给水管网，采用市政管网直接供水。

本项目污废水集中收集后排至地下中水处理站，处理后中水用于冲厕用水，绿地浇洒道路冲洗等用水。

雨水采用回渗利用措施，小区停车场及其它铺砌路面等处采用渗水砖，雨水经渗水砖及渗水井渗入地下，屋面雨水排至建筑散水。

住宅部分生活热水由燃气壁挂炉提供。

托幼部分设集中生活热水系统，所需生活热水由燃气热水锅炉提供。

采暖通风空调系统住宅部分冬季采暖采用燃气壁挂炉散热器采暖方式，夏季空调采用分体空调。

公建部分设置变制冷剂流量分体多联空调系统及散热器采暖系统，采暖热源由燃气锅炉提供。

卫生间地下车库地下设备用房等设置相应送排风系统及排烟系统。

公建部分设燃气总计量表。

住宅部分设分户燃气计量表。

供配电系统本工程设变配电系统照明系统防雷与接地系统火灾自动报警与消防联动控制系统综合布线系统安防监控系统有线电视系统等。

消防水泵应急照明灯生活水泵等为二级负荷，其余为三级负荷。

变压器采用型结线型低损耗干式变压器。

双路供电电源拟引自项目附近半壁店开闭站。

两路高压电源同时工作，互为备用。

供配电方案及小区变电站设置位置及室外电缆走向，最终由建设单位与供电局商定。

投资规模本项目投资估算总额为万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，预备费万元。

资金筹措本项目全部投资所需资金全部由北京蓬莱房地产中心自筹资金解决。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年年规划纲要中明确提出要坚持市场化产业化社会化方向，拓宽领域扩大规模优化结构增强功能规范市场，提高服务业比重和水平。

在十七章中更是着重指出要适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化服务需求。

调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。

完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。

规范物业管理行为，提高市场化程度。

北京市国民经济和社会发展第十个五年计划发展纲要第三部分发展任务和政策取向中也明确提出要转变经济增长方式，推进产业优化升级，把现代服务业发展放在优先位置，加快发展现代服务业。

稳定提升具有比较优势金融文化创意房地产等支柱产业。

以稳步发展优化结构稳定价格为目标，引导房地产业健康发展。

把握好土地供总量和开发建设规模，坚持普通商品住宅供应主体地位。

本项目作为普通商品住房项目是为了配合北京市政府对北京市整体规划完成，改善大多数北京市城市居民住房条件，迅速推进昌平区城市发展，是符合国民经济和社会发展总体规划要求。

产业政策分析北京城市总体规划年年产业发展与布局引导中提出第产业以可持续发展为原则，以各类资源为基础，以农业七大体系建设为支撑，以市场为导向，重点发展符合首都生态要求技术含量高水资源消耗低现代农业。

第二产业走新型工业化道路，加快形成以高新技术产业和现代制造业为主体，以优化改造后传统优势产业为基础，以都市型工业为重要补充新型工业结构。

第三产业提升三产质量，重点发展现代服务业与文化产业。

房地产业是北京第三产业重要组成部分。

加快完善房地产业发展政策，规范房地产市场，加强政府行业管理与服务，积极引导和调控房地产业健康有序发展。

在严格遵循节约土地节约能源节约原材料原则前提下，不断提高住宅质量与水平，满足人民生活水平不断提高需求。

注重社会公平，积极为低收入居民提供必要住宅保障。

以稳步发展优化结构稳定价格为目标，调整住房结构，引导合理消费，加强法制建设，规范市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。

抑制投资性购房需求，严格控制炒房等投机行为，合理引导住房消费需求和消费模式。

优化房地产开发布局，在二环以内，不再新批成片普通商品住宅项目，在三环以内，不再建大型商业设施，加大南城及重点新城房地