（批复）蚌埠太平洋国际广场项目可研建议报告（发改委）

三项目利润估算项目利润估算表项目金额备注销售总收入自持产业总成本自持五星酒店及部分商铺项目总成本项目毛利润应缴税费按销售收入计项目净利润项目利润率根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为万元，项目利润率第八章项目财务分析项目全部资金现金流量表年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期根据上面项目全部资金现金流量表，可以得出财务净现值万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上可行性。

第九章项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。

项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。

项目经营收入保本点分析项目经营成本项目总成本应缴税费比重保本点项目经营成本总收入即销售收入达到预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。

项目经营成本保本点项目保本开发经营成本总收入万元项目经营成本保本点项目保本开发经营成本项目总成本即项目开发经营成本达到预测成本时，项目处于盈亏平衡状态。

实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，在此是按照计算期平均状态计算结果。

二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。

项目总投资由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，以最大变动幅度达到计算项目全部资金现金流量表当投资额增加年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期从上表可以看出，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表情况来看，财务净现值万元大于零，项目仍然可行。

项目销售收入在开发经营各个过程中，销售工作是直接面对市场，故该项目所面临市场风险将主要体现在销售收入变化。

由于销售收入预测建立在对本项目未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响到项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。

目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大下降幅度不会太大。

项目全部资金现金流量表当销售收入减少时年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。

三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场也是如此。

从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。

但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。

因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。

并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式上所述，看似很难再有发展空间，其实并不然，百货大楼把自己定位在中档比较客观，而新世纪及百大购物中心将自身定位在高档，其实和国际品牌购物中心相比只能算是中档水平，蚌埠真正国际品牌以及品牌折扣在市场基本还处于空白。

同时由于蚌埠及所辖区人口密度相对较大，购买力较强，因此只要定位准确，培养出消费群体对品牌认同感，蚌埠百货行业是有定发展空间。

小结不同区域有不同商业属性和市场定位。

我们对项目地应属商业做出定归纳，其后续商务进程都应为围绕此范围经营业态倾向展示和体验式运营，符合区域主流商务需求客群特征高消费力，购买习惯理性，流动有定规律性定位档次高档及较高档商家要求毛利润较高，足够支付较高运营费用服务对象区域内和区域外并步服务二住宅类住宅类参考数据蚌埠住宅类参考数据项目名称所属区域建筑面积平米参考价格元平入住时间物业费元平月容积率绿化率装修情况物业类别宝龙新城区年底不详简装酒店式公寓荣盛香堤荣府新城区年底毛坯高档住宅，小高层财富广场新城区不详毛坯酒店式公寓高层琥珀花园新城区年月底毛坯花园洋房，小高层多层绿地国际花都龙子湖区期年底毛坯精装高档住宅，小高层多层别墅万特国际嘉园龙子湖区年底不详不详毛坯高层公寓丽景天成仙林苑淮上区年月毛坯小高层陶然北岸淮上区年月底不详毛坯小高层住宅类价格判断经过对蚌埠市市住宅市场调研对比，本市住宅类型基本分为多层住宅，高层住宅以及别墅类，普通住宅根据所年年底完成市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。

目前地块周边满足生活便利性商业较少。

小结该项目所处地段是城区重点发展商业腹地，并且即将成为城市副中心。

作为新城商业黄金地段，发展将日趋成熟，是发展城市商业综合体物业类别理想之所。

第二章项目宏观环境分析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性房地产业更是如此。

因此，对宏观经济及城市综合体开发环境把握，是每个开发决策者所关注首要问题。

中国商业地产发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级中国商业地产市场发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向发展，主要满足中小企业第三代商业房地产已经不能完全满足实际市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代城市综合体时代应运而生。

从商业房地产近十年发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第代，无空调，无商务配套，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。

第二代，有中央空调，有商务中心配套，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

第三代为商住物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。

商住楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。

第四代城市综合体中心城区大量综合型物业出现，成为供应市场主流趋势。

城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体建筑集群。

第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户需求。

二市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商住物业市场交易活跃，由持有经营转向租售并举大量中小户型商住物业推向市场，赢得众多中小企业及创业型客户青睐，市场交易较为活跃。

改变以往人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将物业由持有经营转向租售并举。

市场发展出现分水岭日趋呈现出更为强劲市场竞争力物业类别，在更为发达城市及区域表现得更为明显。

城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升级城市综合体跃成为房地产市场新主角。

城市综合体在发达城市已经成为打造新城主要建筑形态。

规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越升级。

三市场展望城市发展崛起推动房地产市场发展进入快车道房地产业作为国民经济龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。

年蚌埠市总量保持稳定快速增长，固定资产投资额仍保持高速增长态势。

社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。

城市经济飞速发展是房地产业发展强有力支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场需求。

结合蚌埠市房地产年发展轨迹，针对年房地产市场特征及趋势进行如下分析多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。

多点中心城区沿线集中，现已形成多个规模化低密度低容积率型社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。

线面结合线主要是指相对集中中心城区沿线，将与拟建设中淮上区商务中心区相连，形成线面有机结合。

开始由线向面发展，打造淮河沿新经济带动辐射区域。

第四代城市综合体成未来供应市场主流。

随着城市综合体不断地推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等等获得市场青睐。

占据城区要道大型城市综合体，创造了房地产发展历程价格新高，它出现带动城市综合规划飞速发展。

在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。

消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。

商业业态消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。

从销售市场来看，由于价格杠杆作用及大量外来资金涌入，将成为商业业态投资主流，而随着城市圈不断完善，蚌埠周边城市投资者也开始不断涌入，蚌埠消费需求市场得以全面激活。

从租赁市场来看，方面很多开发商将商业业态由销售或租售并举转向持有经营，作为长线投资，预示了市场良性发展另方面，大量外来机构不断涌入，也为高端城市综合体市场发展带来了很强消费力。

太平洋国际品牌带领国内外大量知名企业入驻，使该项目档次形象得到了极大提升，从而带动整个房地产货币市场发展。

小结伴随着安徽两淮蚌战略提出以及国家中部地区率先崛起政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅直在为本省经济贡献着自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。

如今蚌埠城市圈格局正在经历着前所未有变化，城市经济潜力释放将促使蚌埠在多方面加速发展。

城市商业综合体能量释