（批复）融旺国际公馆房地产开发项目可研建议报告（发改委）

分产业看，第产业增加值亿元，增长第二产全市各类私有企业或私有经济所有者。

这部分人员收入相对较高，对商业价值有强烈向往和追求，追求享受型生活环境与设施。

本项目产品正好迎合了这部分人消费需求，预计占整个楼盘销售。

周边县市迁移者。

主要为全市其他县高层领导，由于他们经济收入相对较高，向往地级城市综合环境，向往成熟配套小区物业环境。

出于工作调动或者儿女就学等原因，在居住上会向中心城市聚集。

这类人员预计占整个楼盘销售。

首次置业孝顺父母城市拆迁等原因需购房者，预计占整个楼盘销售。

竞争个案对比项目规模地段交通配套容积率景观总套数去化价格西湖绿洲四期西湖西•外环路东•广场南路路路超大游泳池，羽毛球场乒乓球场等，社区卫生服务中心西湖绿洲小学，健身房等亩西湖人民公园湖滨公园羊城广场平方米湖滨广场水岸明珠环城北路与羊城路相交处最近公交要步行十分钟洪克隆商业中心小区绿化城市经典赣东大道号路路路路等多条公交路步步高超市，商业等，临川三中临川八小十小等学校中西合壁概念园林景观社区。

园林分别由香樟雅典桂景米兰罗马银杏和巴黎傲梅等个主题园林组成，滨河世纪万梦湖东岸中段路公交专线项目规划有购物休闲教育等配套设施应俱全余亩梦湖景观优劣势分析项目西湖绿洲四期水岸明珠城市经典滨河世纪优势市场品牌超大规模景观西湖人民公园物业服务优外立面设计新颖纯住宅社区洪客隆商业距市中心近超大空中花园附赠面积大中心景观超大栋距超高绿化率户型方正通透动静分离功能分区合理超大阳台大型社区梦湖景观配套规划齐全品牌物业产品丰富劣势交通不方便商业配套少前期项目外立面品建筑密度大部分户型不够方正出入不便小区周边环境差产品配比相对单户型面积浪费距市区远开发周期长质差四期偏离项目中心进深大交通不便交通不便周边配套少三小结综上所述，项目优势较突出，且市场总体环境趋向利好，我公司认为只有差异化经营突出项目自身独有特点才能使项目从根本上规避风险，从而去赢得市场，具体表现为系统清晰理念开发思路区域内罕有独特产品设计统计内外市场形象④充分挖掘项目目标客户群体通过针对性活动营销和实效性营销法相结合在保证定利润前提下，通过系统严格成本控制去降低售价。

以上差异化经营思路仅为基础，在此基础上，遵循市场原则环境原则成本原则，引导出本项目项目定位。

第三章财务分析第部分项目特点及装修标准根据规划设计要求，容积率为，绿化率，建筑密度。

容积率按进行测算，总建筑面积。

根据拟定抚州市政府大院修建性规划方案，可拟建幢层商住楼，为框架剪力墙结构，外墙采用面砖和涂料，地上二层商场外墙为花岗石面层装饰，内墙为水泥砂浆打底，天棚刮腻子，楼地面为水泥砂浆找平，公共场所及电梯间楼地面铺设玻化砖，入户为防盗门，阳台门为铝合金推拉门，窗户为铝合金推拉窗，水电弱电系统管线布置到位，消防安防系统按要求施工到位。

项目主要经济技术指标项目单位数量项目单位数量占地总面积西大街二层商场不计容总建筑面积计容地下车库等不计容其中居住面积地上二三层商场面积第二部分项目评估及资金筹措计划开发成本评估该地块通过竞标标获得土地使用权，以万元获得号地块面积亩土地使用权，土地相关税费按估算，计万元，土地费用合计万元。

容积率按进行测算，总建筑面积。

楼面地价为元含西大街二层商场及地下停车场面积前期工程费前期工程费估算表序号项目计算依据计价万元规划设计费元水文地质勘探费元筹建开办费预估拆迁七通平费元合计建安工程费建安工程费估算表序号建安项目名称单位造价元计价万元桩基础工程土建部分水电弱电安装消防安防电梯工程小计西大街二层和地下室车库工程合计基础设施费基础设施费估算表项目道路工程按建筑面积进行估算，计万元绿化工程合计万元开发期间规费开发期间税费览表序号类别计算依据交纳税额万元政府有关部门收取规费元引进沃尔玛政府优惠监理费检测费等建安工程费合计不可预见费取以上项之和，即不可预见费为万元开发成本项之和万元开发费用预算管理费用取开发成本中项之和，即管理费用万元销售费用营销费用估算表计算依据计价万元合计万元广告宣传及市场推广费销售收入其他销售费用销售收入合计财务费用投资利息财务费用按投资额万元年利率进行估算，投资期为年。

万元总成本费用汇总表汇总表中，单方成本计算中商住楼建筑面积为，西大街二层商场面积及地下停车场面积为，合计财务费用按投资额万元投资期为年半，年利率进行估算。

项目总成本费用汇总项目计算依据单方成本元住宅房成本元商铺房成本元合计万元开发成本之和土地使用权前期。

项目位于今抚州赣东大道号，原市政府所在地，老城正中心。

赣东大道是抚州市人气最旺，商业氛围最浓厚最繁华商业街，同时也是大抚州城市南北向中轴线，目前赣东大道进驻商家已达到家之多融旺国际西邻古临川千年商贾穿梭驻足西大街孕育了千年人脉文脉和商脉，是抚州千年不变商业中心黄金之地二周边配套商业配套小区自带约万平方左右商业，其中西大街层二层为以沃尔玛和品牌电器为核心家庭型消费，地上包括有楼精品街，二楼运动城，三楼数码城，影城。

另外项目位于抚州商业中心赣东大道核心位置，商业配套相当完善。

教育配套项目周边有抚州四小，抚州实验小学，中学有教育集团名校抚州市第中学，距离均在公里左右，步行均在分钟以内，此外还有东华理工大学，南昌大学医学院抚州分校等高等教育资源。

银行，邮政，证券配套工商银行，建设银行，农业银行等国有银行几乎在赣东大道都设有网点，步行均在分钟左右，邮局和抚州最大证券公司步行在分钟以内。

医疗配套距离抚州最好医院抚州市第人民医院步行时间在分钟以内，公费医疗单位就在地区医院对面，药房，社区医疗均距项目步行分钟以内。

休闲娱乐距离人民公园公里左右，步行约分钟，另外距离王安石纪念馆，文昌桥等车程都在分钟以内。

娱乐方面赣东大道有咖啡，会所等娱乐地。

三建设规模与目标项目名称融旺国际占地面积平方米土地使用性质商住用地建筑面积平方米商业平方米车库平方米地上面积平方米地下面积平方米住宅平方米容积率绿化率建筑密度开发周期年年土地价格万元抚州市国有土地使用权挂牌出让起价第二部分项目分析根据相关资料显示，年，全市主要经济指标继续保持了赶超发展，提速进位良好势头，初步核算生产总值以上工业企业利润降幅已在大幅收窄。

系列数据显示，中国工业经济正在走出低谷，整体运行向好方向发展。

评述工业经济呈现企稳回升良好运行态势直接说明了实体经济正在回暖，主要原因还是受万亿元基础设施投入拉动，最直接是增加了原材料工业和制造业需求。

实体经济企稳回升说明了整体经济基本摆脱了金融危机影响，开始步入正常运转轨道。

但也不能忽略了中国实体经济发展严重依赖出口，在国际市场还没有走出金融危机情况下，中国实体经济这么办，毕竟国内需求拉动不能永远靠政府投资。

第二部分抚州市场状况及房市分析年房地产市场回顾房地产开发投资继续保持可持续发展趋势，并逐渐与固定资产投资增速持平。

年，抚州市房地产开发投资呈现小幅增长趋势，全年累计完成投资亿元，比上年同期多增亿元，增长。

从月增幅情况看，年前个月增速呈小幅下降，中间个月增速则呈小幅波动趋势，月份增速开始呈上升态势，增速最快月与增速最慢月仅相差个百分点，波动幅度不大。

从下半年开始，房地产投资增速基本与固定资产投资增速持平，表明年抚州市房地产业继续保持可持续发展态势，已经驶入了平稳健康发展快车道。

房地产市场供求基本平衡，房屋销售面积增速开始放缓。

年月，抚州市商品房竣工面积万平方米，同比增长，销售面积为万平方米，同比减少。

全年商品房竣工面积仅多于销售面积万平方米，表明抚州房地产市场供求基本平衡。

从增幅情况看，房屋销售面积年前月呈快速增长趋势，然而从月份开始呈大幅下滑趋势，直持续至年底房屋竣工面积增幅走势却与销售面积相反，年前个月呈下滑趋势，但从月份开始止降转升开始呈小幅上升趋势，直持续至年底。

销售面积增幅放缓主要原因有是受国家宏观调控政策影响，年前三季度国家直实施从紧货币政策，商业银行均减少了对房地产行业信贷支持力度二是受股市低迷影响，投资性购房热情减弱，出现持币待购观望状况三是受全国房地产行业大环境影响，年广州上海深圳等大城市房价开始松动，房价呈下跌趋势，而大部分消费者都抱着买涨不买跌消费心态，因此消费者持币观望也是造成销售下降原因。

全市商品房销售均价继续呈上涨趋势，但从下半年开始商品房销售均价同比增幅开始逐渐回落。

年月，全市商品房销售平均价格为平方米，同比上涨。

从年年初开始，商品房销售均价继续呈小幅上涨趋势，直持续到月份才止升转降，年底反弹上升至元平方米，比年初上涨元平方米。

从全年同比增幅情况来看，全年商品房销售均价同比增幅呈前升后降走势，从月份开始呈快速上升趋势，到增幅最高月份后开始逐月回落，直持续到年末。

月增幅最低月与月份最高增幅相比，年底增幅回落了个百分点，波动幅度不大。

年份房地产开发投资新开工商品房面积商品房销售面积供应住宅均价年亿元万万元年亿元万万元增长率评述从年年房地产市场数据看，抚州房地产市场整体还是处于上升阶段。

年商品房销售面积有所下降，是受金融危机影响。

预测年，至少到年房地产市场都会处于稳中有升状态。

第三部分年抚州房地产市场房地产开发投资增速回落放慢。

月房地产开发完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，与去年同期相比回落了个百分点，回落比月放慢个百分点。

二竣工房屋面积和竣工房屋价值快速增长月，全市房屋建筑竣工面积达到万平方米，同比增长竣工房屋价值亿元，同比增长。

其中竣工住宅价值亿元，增长三新开工商品房建筑面积明显减少月，全市新开工商品房建筑面积万平方米，同比下降。

住宅施工面积缓步是影响新开工商品房建筑面积减少主要原因。

在新开工商品房建筑面积中，其中住宅新开工面积万平方米，同比下降。

四本年土地成交价款和本年购置土地面积继续大幅下降月，全市有开发房地产企业本年土地成交价款万元，同比下降本年购置土地面积万平方米，同比下降。

评述近几年来，抚州城市建设步伐加快和城市框架拉大，城市人口不断增加，迫切希望换房群体壮大，为抚州房地产创造了巨大市场，再加上房地产开发起步又较晚，与其他地市相比，有更大投空间，房地产投资环境不断改善，外地开发商看好抚州投资市场，先后到抚州落户投资，开发企业由年底家发展到年底家，增加家，增长，