（批复）衢州某商城项目可研建议报告（发改委）

业态包括首饰化妆品服饰床上用品鞋帽箱包家电手机数码电子钟表文体用品图书工艺品餐具眼镜烟酒饮料食品保健品等休闲娱乐中心咖啡吧茶吧美容中心影院电玩城网吧儿童乐园等美食中心中外快餐如肯德基麦当劳等中外特色餐饮如韩国料理粤菜火锅等国内各种菜系等。

具体经营业态需要做进步分析，并与政府要求相对接。

档次定位分析本项目是衢州城市商贸业发展重点，承担着展现衢州城市形象提升城市商业品位重任。

因此，项目开发档次应以第五代市场为蓝本，向中高端定位。

同时，兼顾各个层次消费需求。

在配套功能上，既具备现代市场必要设施，满足项目可持续发展又符合实际经营需求，成为衢州未来主要商品物流交易集散中心。

辐射定位分析按照现代商圈理论，结合衢州商贸业已经具有市场辐射，本项目建成后，市场辐射可分为三级级辐射商圈为衢州市区传承衢州传统商业中心繁荣，且衢州经济发展动力强劲，近年来经济年增长率居于浙江省前列。

因此，本项目建设将对衢州市区消费领域带来新选择，更好地推动商贸业健康发展。

二级辐射商圈为衢州地区尽管本区域已经形成大小不市场，但本项目位于衢州城区南部，是衢州地区中心地带，具备发展大型批发市场必要条件，有效形成区域内同类市场统领地位。

三级辐射商圈为四省九方衢州市位于浙江省西部，地处浙江福建江西安徽四省边际中心，得天独厚区位优势，具有辐射四省有利条件。

目前金华上饶黄山等地已形成相关市场集群，尤其是义乌小商品城响誉海内外。

但大多数还仅停留在传统单交易模式，很难满足人们对未来消费需求变化。

因此，衢州商城完全可以以后来居上之势，通过高起点高标准特色化开发运营理念，引入国内外品牌经销商和代理商，打造以四省九方为三级辐射商圈集散中心。

第六部分项目规划建议规划原则总体强调现代化标准化实用化规划设计效果，以确保项目可持续经营发展目标注重建筑与城市道路环境和谐关系，以营造良好交易环境品质注重经营区人流动线与物流动线设计，以获得经营均好性效果追求现代商业建筑风格，以体现崭新现代城市地标风范。

因为本项目用地尚未挂牌，政府有关部门关于本项目经济技术指标未确定。

这里结合项目定位，暂时设定如下规划规划指标。

总用地面积平方米总建筑面积约万平方米容积率约其他指标建筑高度密度等按常规标准规划。

其余基础性指标，如绿地率建筑退红线消防人防环卫等都按照浙江省或衢州市政府规划部门有关文件规定执行。

二项目规划思路第七部分项目运作思路开发节奏项目平方米按照统规划设计，次性开发建设。

整体开发周期约为年半。

二项目招商模式本项目运营重点首先是招商。

我们将依托自身专业招商团队，以及商业联合会在国内极为丰富商业人脉资源网络，利用浙江江苏山东等地区品牌商家和企业优势资源，面向国内外招商，确保项目实现满铺经营。

特别是我们作为浙商，在长期市场开发运营中，与义乌中国小商品城永康中国科技五金城柯桥中国轻纺城海宁中国皮革城织里中国童装城等国内著名市场形成战略合作关系，招商资源极为丰厚。

本项目招商将全面对接上述著名市场。

并全面引进企业直销中心。

招商思路立足衢州商业资源，重点引进国内外及上海浙江江苏等地区优势品牌资源，进而面向全国进行品牌招商。

以达到汇集天下商品，辐射四省九市目标。

招商策略招商先行策略。

在项目完成规划方案后，立即实施招商先行策略本地商家优先策略。

通过本地区经营户优先入驻策略，可以有效整合现有商贸业资源，完成本地广大经营户渴望经营环境改善和升级目标品牌商家优先策略。

以国内外知名品牌商家作为主要招商对象通过他们进驻，提升项目经营档次，提升衢州城市品牌形象优惠优先策略。

在政府制定各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻商家实施多种优惠政策，放水养鱼，培育市场。

如减免初始租金管理费等尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻，实施更有力度优惠政策。

三项目运营管理个商业地产项目成功，并非仅仅是开发成功，销售成功而是招商成功，经营成功。

这是个优秀商业地产开发运营商应有社会责任。

本项目建设重在运营，而且必须是品牌化运营。

因此，我们旦取得项目开发权后，将充分发挥自身作为商业运营商特长和优势，利用自身丰富商业资源，实施招商先行，经营先行运营策略以今后经营成功为标准，衡定项目整个开发建设环节。

本项目坐拥衢州火车站客运中心站两大交通枢纽，处于城市和商业规划南区位置，承担着整合和提升城市市东坑国道原收费站两侧，占地面积多亩总建筑面积多万平方米总投资亿，建有日用副食品和装饰建材两大专业批发市场，是南平市政府重点推广项目，亿发商贸城建有余间连宅南平首创和面积万多平方米地上地下仓库车库及办公楼，可容纳千家以上装饰建材代理商厂商和其它日用副食品等小商品交易，直接增加就业岗位多个，是闽北地区规模最大专业批发市场。

上饶市大市场上饶市大市场是经原上饶市现信州区人民政府批准立项命名跨世纪工程，由上饶裕民实业有限公司和澳门和丰进出口贸易公司合资开发兴建。

是目前赣东北地区规模最大商品流通大市场，市场规划分三期建设，总占地万平方米，建成铺面余间，仓库等相关配套建筑面积约万平方米，期工程约万平方米，于年月日竣工投入使用。

二期工程万余平方米也于年年底竣工并陆续投入使用。

上饶大市场期建成投入使用八个经营区域，主要经营日用百货服装鞋帽针纺织品副食品和农资农机产品市场二期主营商品日用百货服装鞋帽针纺织品副食品和农资农机产品等而上饶大市场三期是个占地面积平米，建筑面积平米会展中心。

上饶市大市场三层辐射圈，即对周边公里内紧邻县城核心圈。

二对市辖区内及相邻鹰潭抚州景德镇以及相距甚近邻省巨州金华黄山武夷山建阳等市中心圈。

三外围对浙江上海福建安徽无锡苏州促销地方名优特商品仍具有强劲辐射影响力。

上饶江南商贸城上饶江南商贸城位于三清大道紫阳大道凤凰大道三条城市主干道环绕而成黄金三角区域，是市城建重点工程项目，由福建贝斯特集团投资兴建，总占地亩，总建筑面积商品房销售额亿元，增长，其中住宅销售额亿元，增长。

国内贸易年，社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

分地域看城镇市场实现消费品零售额亿元，增长乡村市场实现消费品零售额亿元，增长。

分行业看批发业实现零售额亿元，增长零售业实现零售额亿元，增长住宿业实现零售额亿元，增长餐饮业实现零售额亿元，增长。

全市共有成交额超亿元各类市场个，摊位数个，实现成交额亿元，增长。

成交额超十亿元市场有家，与上年持平。

财政收支年，实现财政总收入亿元，比上年增长，其中地方财政收入亿元，增长。

在地方财政收入中实现税收收入亿元，增长，其中主体税种增值税营业税和企业所得税分别增长和。

全年财政支出亿元，增长。

衢州经济技术开发区衢州市经济开发区位于市区东南侧，紧邻老城区，规划面积平方公里，区内建有铁路货运场集装箱中转站，建有日供水万吨第二水厂，三座分别为万伏万伏万伏变电所，公寓住宅宾馆银行学校医院娱乐中心体育馆等设施应俱全。

江山经济开发区位于江山市区南端，规划面积平方公里，是个以发展外向型经济为主体新兴工业基地，目前正在新开发特色工业园区，占地面积平方公里，区内安排有工业公建住宅仓储等各类用地，重点培育精细化工产业。

沈家经济开发区地处衢州市区东郊，东连国道，南跨浙赣铁路复线，规划面积平方公里，目前已完成平方公里开发建设，基础设施建设已投资亿元，相继建成自来水厂变电所学校公园和总长约公里区际主干道项目。

三衢州城市发展规划城市发展目标至规划期末即年，将衢州建设成为浙赣闽皖四省边际中心城市和生态园林城市。

城市形态规划确定为由老城片花园岗片衢化片城东片四片用地组成组团式城市形态。

城市结构结合城市用地发展方向和城市形态，形成以衢江和乌溪江为景观和生态轴线四片城市用地，三个公共活动中心，两个物流中心，个干路系统，五条楔形绿带城市结构。

四片城市用地老城片由衢州老城及城南新区组成，其功能是组织传统商业文化闲游及居住等功能花园岗片组织城市行政办公商业金融文化教育居住等功能衢化片功能以化工园区为主，保留原居住功能，结合其西侧衢州高新技术园区，用地向西向南发展城东片北侧用地以衢江区行政办公和居住为主，南侧为以加工工业为主工业区。

三个公共活动中心主中心以衢江为轴线，由花园岗片和老城片公共服务设施共同构成。

两个次中心个位于花园岗南部，由文化娱乐旅游服务设施体育设施等组成。

另个次中心在城东片区，由衢江区区政府及商业服务文化娱乐等设施组成。

个干路系统衢州城区形成环纵两横干路系统。

环是指以东西高速公路连接线为基础经衢化北侧形成勾通四片城市用地快速环路纵是由环城东路及原衢化公路构成勾通城市南北主干路两横由环城南路和三衢路形成两条城市东西向主干路。

两个物流中心在城东城西布置两个物流中心，其中城东由工业用地铁路货场高速公路连接线结合，组成工业原材料及产品物流中心城西在汪村与城市商业设施对外公路市场园区结合组成商业性物流中心。

五条楔形绿带第条是由城南烂柯山风景名胜区和乌溪江构成城郊风景林地，由东南向西北伸入城市第二条是利用机场净宽控制区，以生态林地为主，由东北向西南伸入城市第三第四条是利用常山港江山港进入城市成为衢江条件，构筑两条由西南向东北伸入城市绿带，第五条是老城片与衢化片之间永久性生态绿带。

结论◇位于闽浙赣皖四省边际中心衢州，素有四省通衢之称。

浙赣铁路穿境而过，境内高速国道省道更是密布，与航空水运组成了全方位立体化交通物流体系，区位交通优势可谓得天独厚。

◇衢州物产丰富特产众多，称为中国特产之乡，其椪柑和三头掌可说是家喻户晓。

◇衢州由于地处，相对浙江其它几个沿海城市经济要相对落后，但近几年衢州经济发展势头迅猛，经济年增长率位于浙江前列，综合实力不断提升，居民生活水平稳步提高，消费能力持续增强。

◇衢州城市规划目标是，到年建设成为浙赣闽皖四省边际中心城市和生态园林城市。

城市用地整体向西向南发展，西区是未来衢州行政经济文化中心南区是衢州未来三大片区商业中心之，商贸流通业将在这里崛起。

第二部分衢州商贸市场概况衢州整体商贸业现状年，衢州实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，增长速度喜人。

但是目前衢州商业仍然以传统型商业业态为主，且商业密集，市场竞争日渐激烈