（批复）衢江区医养结合项目可研建议报告（发改委）

运营资金安排本项目运营资金主要作为前期营销投入和运营维系，根据项目经营模式和销售收入特点，按照分项详细估算法，整个项目共需要运营资金万元。

总投资估算经计算，本项目共计投入亿元，其中包括征地费用亿元，工程费亿元，设备购置费用亿元和运营投入亿元。

第九章财务生存能力分析基础数据本项目计算期为年，其中医院养老院和配套设施建设期为年。

按照国家鼓励发展社会化养老服务体系建设有关政策和规定，本项目在土地获取床位补助以及各种运营税费补贴和优惠，因具体数据不详，在做收入预测时候暂未作计算。

项目预测现金流入包括诊疗护理收入养老收入和入住老人生活消费。

主要资金流出为固定资产投入员工工资福利药械采购和医院养老院正常运营所需经费和生活费用。

财务生存能力分析财务生存能力分析简介财务生存能力分析是在项目运营期间，确保从各项经济活动中得到足够净现金流量。

财务分析中应根据财务计划现金流量表，综合考察项目计算期内投融资活动和经营活动产生各项现金流入和留出，计算净现金流动和累计盈余资金，分析项目是否有足够净现金流量以维持正常运营。

通过以下两个方面可具体盘点项目财务生存能力拥有足够经营净现金流是财务可持续基本条件，特别是在项目初期各年累计盈余资金不出现负值是财务生存必要条件。

医疗医养项目财务分析结论经分析，本项目财务生存能力般，尤其是在现金流量方面压力较大。

单从经营上看，项目第年中期开始运营后约年实现收支平衡配套设施开发可以进步提高项目人气和收入补充。

但在前期固定资产投入较大，致使在完成建设后尚需年时间才能收回投入，且未计算财务成本。

整体来说，由于项目本身存在特殊性，涉及到公益民生事业，按照国家政策及相关规定，项目在投入和运营过程中都会有相应补助和补贴，同时建设配套服务等项目也会有些收益对公益性部分进行补贴，因此项目财务生存能力应该可以得到保障。

第十章风险因素分析及对策风险因素概述本项目涉及到土建工程医疗安全特种建筑运营管理和财务管理等多个领域，是项复杂工程，且具有次性和固定性特点，旦建成，难以更改。

因此项目建设与运营中面临着些风险因素。

以下分析从风险识别风险估计风险评价和应对方面分别进行阐述。

项目主要风险因素识别工程风险工程风险主要是因为工程量较大，项目地质工程方案及设备选择施工与工期等存在各种不确定性因素带来风险。

经济风险经济风险主要是项目预测收费标准成本比例等与实际相比不确定性问题。

政策风险我国正处于不断深化改革阶段，各种新政策不断出台，相应政策还不完备，将对项目带来定影响。

另外政府财政部门不能按时将补助补贴落实到位，也会增加项目风险。

投资估算风险投资估算风险主要是指由于项目方案调整工程延期工程量增加人员工资各种税费利率同伙膨胀等变化出现不确定性问题。

防范和降低风险措施工程风险对策对应项目工程风险，可加大监理和管理力度，在工程施工方供货商等参与单位选择上严格把关，建立严格规定和规章制度，贯彻项目业主责任制以及质量监督制等作为主要手段进行风险防范，特别市要严格按照施工设计和计划开展工作，确保工期按期高质量完成。

财务与投资估算风险对策对于项目财务风险，应建立相应指标体系据此建立财务风险预警系统，及时反馈到建设费和投资方，加大项目支出和各种费用控制，对项目预算严格执行和监督，控制工程进度，避免因为工期拖延造成费用增加。

第十章结论本项目实施符合市养老服务体系建设目标十二五是我国各级政府建设社会化养老服务体系重要阶段，市政府也对体系建设做了细致部署和目标设定到年基本建成新型养老服务体系，并要求社会资本投资建设床位数要达到整个养老机构床位数。

医疗医养项目投入完全服务政策要求和市场需要。

本项目实施符合构建新型养老服务机构趋势随着社会经济发展，人们生活水平消费能力和养老观念变化，人们养老需求逐渐想多层次多元化方向发展，老年养老不仅仅要满足基本生活照料需求，同时还希望在养老机构里也能满足沟通交流娱乐休闲学习有为亲情需要同时老年群体疾病多发性问题也客观要求养老院需要医疗机构补充和支持分散在江山开化等县市敬老院主要分布在各级乡镇和农村，主要服务对象为农村五保户和三五人员，共有张床位，入住率不足。

民营养老院大多数规模较小，床位数在张，入住率，硬件差配套弱，以低收费吸引患者，经营上大多处于勉强维持阶段。

建设新大规模养老机构引进成熟养老服务运营体系，是解决养老任务最好解决办法。

有利于市养老机构服务水平提高目前市各级各类养老机构主要以政府办福利院和乡村敬老院为主，由于医疗诊治专业护理康复管理等方面配套不足，大多只能收住生活能自理老人。

医疗倡导医养模式引入，可以从市场根本上引导激励养老机构改革和完善，扩充养老服务内涵提升服务质量，最终带动各级各类养老机构自身改造。

本项目建设是构建社会主义和谐社会要求随着家庭增多，老人供养已经成为大社会难题，也是众多家庭首要难题。

家庭和谐是社会和谐基础，个能够给予老人从生活照料疾病诊疗专业护理直到临终关怀整体服务机构既能有效满足银发族多层次需求，又能从根本上解决困扰众多家庭难题和愧疚感，真正实现老有所依老有所养老有所乐，从而有效促进家庭和睦和社会和谐。

投资项目市场分析中国机构养老市场发展空间巨大，社会资本觅得良机按年全国第六次人口普查数据显示，全国岁以上人口已达亿，占总人口，较年第五次人口普查，按万亩划拨价格暂估为万元建设房屋平米，建筑装修道和平台开发维护领域，具有丰富投资管理经历其中以上具有大学本科以上学历，以上取得了海外名校硕士学位。

医疗首席医学顾问美国圣路易斯大学医学院老年系教授组建顾问团队为公司医护技队伍提供长期技术理念培训和支持。

良好公共关系医疗与美国斯坦福大学医疗中心杜克大学医疗中心浙江大学医学院浙江中医药大学等知名医学院校等建立了良好合作伙伴关系，可以方便地为医疗及其客户提供参观访问交流学习机会。

在长期经营过程中，医疗与中华医学会中国药学会中国医师协会等专业协会保持良好合作关系。

项目建设地址衢江区介绍地址项目建设主要内容本项目建设张床位老年康复医院和张床位养老院各家，并配套开发康复中心餐饮小型商场工作人员住宿和办公楼等房屋以及设备设施购置。

本项目占地亩，建筑面积，其中医院用房，养老院用房，综合楼员工宿舍楼配电间等配套用房，个月完成建设开始营业。

购置设备主要有康复医院彩超全自动分化分析仪计算机线摄影系统除颤仪呼吸机医疗病床等专业设备和空调电脑电视监控等养老设施，以及健身器械康复理疗设备等配套设施和生活娱乐设备。

投资估算经计算，本项目投入万元，其中包括土地征用费按万亩行政划拨价亩估算万建安费万元设备设施万元运营流动资金万元。

项目资金由杭州医疗投资管理有限公司承担。

财务分析本项目以医养为核心，经营过程中侧重于收治半失能老人失能老人或有较严重疾病老年患者为主，单病床收入较般养老院高。

如有政府相关政策扶植，可以保障顺利经营并有微利，进而以规模获得资本市场支持。

研究结论经研究，本项目建设宜居充分，建设地址和条件较好，建设方案可行，建议有关部门给予大力支持，使项目能及早开工建设，努力取得预期社会和经营效益。

在医院养老院开发基础上，如有空间可以在医养项目成功实施基础上继续开发住养型养老公寓老年大学度假宾馆等外延项目。

这样既可以有效利用既有医养资源提升养老院服务质量，又可以为医养项目提供更多配套服务，拓展项目服务内涵和财务收入。

第二章项目背景及建设必要性项目建设背景政策背景养老体系建设压力巨大，各级政府高度关注自年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大增长快，高龄化空巢化趋势明显，需要照料失能半失能老人数量剧增等态势。

根据年第六人口普查数据显示，我国岁及以上老年人口已达亿，占总人口较年第五次人口普查相比，岁以上人口占比上升了接近个百分点。

加强社会养老服务体系建设可谓迫在眉睫。

近年来，在党和政府高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国社会养老服务体系建设取得了长足发展。

截至年底，全国各类收养性养老机构已达万个，养老床位达万张，比年增长了倍。

但是与现有及潜在需求相比，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还远远不能满足新形势新任务和新需求。

在面对挑战同时，我国社会养老服务体系建设也面临着前所未有发展机遇。

党十七大提出了老有所养战略目标，十七届五中全会提出了优先发展社会养老服务方针，加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心社会广泛关注群迫切期待解决重大民生问题。

年月日社会养老服务体系建设十二五规划征求意见稿开始面向社会全面征求意见，再次明确以政府主导多方参与原则，充分发挥市场在资源配置中基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营民办公助政府购买服务等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构，不断提高社会养老服务水平和效率，促进有序竞争机制形成。

养老体系现状优质床位供不应求支持体系薄弱市场需求旺盛，优质床位供不应求老年人口基数巨大，且每年保持快速上升趋势城市家庭格局增多，都是催生养老需求重要因素。

老年人健康状况低下，更对机构养老服务提出了高要求。

按年全国老龄办提交全国城乡失能老人研究报告显示，年末我国城乡部分失能和完全失能老人约万，占总体老人认定，其中完全失能需要专业照料老人占比也超过了，而目前全国养老床位总体上也不超过老年人口。

同时，养老体系内良莠不齐更加剧了整体上供需不平衡。

现有各类养老机构，包括福利中心敬老院荣军康复医院复员军人了养老社会办养老院等，其中农村敬老院三五十张床位小型城镇养老院仅仅提供基础住养服务，条件差，入住率也很低。

按民政部提供年社会服务业发展统计报告显示农村敬老院和社会福利院截止年底入住率分别为和。

而与之形成鲜明对比是各地政府办福利中心，由于有较好硬件条件，绝大多数是床难求。

支持体系薄弱，难以全方位满足入住老人需求目前我国养老服务和医疗护理分别隶属于民政和卫生个体系，相对应养老院更多只提供养老服务，也就是生活照料为主，在诊疗护理存在严重不足。

有调查报告称全国各级程方案及设备选择施工与工期等存在各种不确定性因素带来风险。

经济风险经济风险主要是项目预测收费标准成本比例等与实际相比不确定性问题。

政策风险我国正处于不断深化改革阶段，各种