（批复）襄阳市住宅商业综合地产项目可研建议报告（发改委）

本项目商业建安工程费用为万元，建筑面积平方米，单方造价为元。

考虑到商业建筑层高外装修等因素，单价提高确定价格。

主体工程费用合计万元。

定价参考文件湖北省年第四季度城市住宅建筑工程造价指数说明根据各地上报已完工程住宅造价资料测算并进行编制。

本期以年下半年各地市城市住宅平方米造价作为基期价格。

本住宅指数中造价指标仅为建安成本。

本住宅指数中造价指标仅供参考。

表城市住宅建筑工程造价指标序号所属地市综合建筑类型建筑类型建筑类型多层层以下小高层层高层层以上本期本期本期本期湖北省武汉黄石黄冈宜昌孝感襄阳十堰鄂州公共配套设施费预设万元，包括地基处理元安防消防元道路绿化元中央空调元等配套工程。

总面积平凡米元万元。

管理费用和财务费用表项目名称单位总价万元说明管理费用万元销售额不可预见费万元建筑成本销售费用万元销售额资金成本万元土地款年利息土地契税万元土地价合计不可预见费按照主体工程及配套设施投资计算销售费用包括策划费广告费销售代理费。

项目总投资预测表序号项目名称总价万元土地费用二前期费用二主体费用三配套费用四管理财务费用五合计销售价格确定表单价计算表单位元平方米项目面积平方米土建价格其他费用单价确定单价住宅商业合计四资金筹措计划经估算，本项目总投资为万元，具体资金来源为项目自筹资金万元，占总投资，申请银行项目贷款万元，占总投资。

第二节销售收入利润现金流量和资金筹措使用预测基本数据本项目可销售面积具体为住宅平方米商业平方米，其中平方米销售，其他自主经营，不销售。

所得税应纳所得税额按项目销售收入减去总投资及销售税费营业成本，税率为。

营业税税率为。

土地增值税税率为。

销售提成销售额。

二销售收入预测根据前文介绍，本项目销售价格为住宅均价元平方米，商业用房均价元平方米。

具体销售收入预测情况如下表销售收入预测情况表分项名称数量价格项目收入说明平方米元平方米万元住宅营销收入商业其中楼商业二楼商业三楼商业持有，自主经营四楼商业持有，自主经营五楼商业持有，自主经营酒店写字楼持有，自主经营物业用房持有，不销售项目营销收入合计共有平方米商业用房没有销售，其中平方米用于物业管理和居民娱乐健身使用，平方米为开发方自主经营，已取得长效经济收入。

二利润预测根据项目销售收入和建设期销售期各项费用，本项目利润预测如下表利润计算表序号分项名称金额万元项目营销收入合计建设成本合计营业税金及附加销售提成土地增值税利润所得税净利润第五章财务评价第节评价方法选择及依据评价方法选择根据财务评价依据方法与参数第二版中规定方法计算效益与费用，从而进行评价分析，估算项目财务评价指标。

本项目属房地产开发项目，根据开发商襄阳房地产开发有限公司经营策略，本项目计划采用传统产权式销售模式。

作为房地产企业房地产开发来说，与般普通企业相比较，存在着跨年度投入和收益问题，且旦全面实现销售，不存在永续持续经营和收益问题。

也就是说，我们可以将其看成个大产品生产和销售实现过程，分别从开发产值分析值和投资开发收益净值进行财务分析评价。

二评价依据国家计划委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数国家现行财务税收文件建设单位提供有关资料三主要参数设定贴现率财务基准收益率取值为当前房地产行业平均利润率。

第二节项目财务评价项目财务净现值本项目建设经营期内各季度现金流量情况计算如下经测算本项目税前财务净现值万元，因此本项目财务净现值从财务上看是可行。

请看表年度资金流量表表年度资金流量表项目面积单位项目年限合计说明土地亩土地出让金土地按每亩万元计算住宅平方米建设面积流出住宅成本单价流入住宅销售单价商业平方米建设面积流出商业单价平方米销售面积平方米商业和物业用房不销售流入流出合计流入合计净现金流量累计净现金流量现值贴现率二财务内部收益率财务内部收益率为财务净现值等于时贴现率。

即时。

本项目所得税后财务内部收益率财务内部收益率，低于大于当前房地产行业平均利润率，因此，本项目还需在控制成本提高售价等方面进行努力。

内部收益率计算请看附表三投资回收期贴现率取值为房地产行业平均利润率，当时，资金运动年限，即动态投资回收期值，即时值。

参考表，回收期累计净现金流量为正年分数年。

经计算，即本项目投资回收期为年。

四财务评价结论由上述财务评价结果来看，财务净现值大于零，投资回收周期较短，财务内部收益率较低，但有些手段提高此项指标，项目近市中心繁华地段，项目所在地商业林立，交通便利，市政配套齐全，有着较好自然环境和交通条件。

二土地权属类别及占地面积地产项目总占地面积平方米。

总建筑面积平方米。

项目用地以出让方式取得土地使用权。

第二节项目建设条件经济社会条件随着襄阳市经济蓬勃发展，城区建设小城镇建设大力推进，给襄阳市房地产业注入了强大活力，房地产业由慢牛变为快马，成为推动投资着力点扩大内需新亮点，拉动经济新增长点。

在这种情况下，在襄阳市投资建设地产住宅小区项目，以规模开发引进成熟设计及营销方式来提升襄阳市房地产市场发展水平。

二地质地貌条件根据周边建筑现状分析，本地块适合开发房地产。

三环境条件本项目位于襄阳市樊城区，商业繁华，市政配套齐全。

四交通状况本项目交通便捷，区位交通优越，交通方便。

第三节建设方案项目设计主题和开发理念在建筑设计上，以江景为导向，考量襄阳当地居民生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观均好性通风及采光自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋自然美景。

在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位高质量居住氛围。

项目以建筑自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵健康运动休闲生态养生江岸生活。

在住宅设计理念上，项目引入了新都市主义街区型规划仿生规划等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术大气尊贵与东方文化天人合理念有机结合，将和谐生活氛围营造融入社区文化建设精神层面。

小区绿化率达，按照绿化品种分区。

碧波绿荷，鸟语花香，古树葱郁，绿草茵茵，呼吸着扑面而来带着森林气息清新空气，沿着曲折蜿蜒小路„„小区周边楼群环绕，与城市道路自然隔离，融都市繁华热闹和自然宁静幽雅于体。

二项目总体规划方案规划设计原则挖掘地块核心价值业住宅二期工程开工。

第四年，商业住宅二期工程竣工商业住宅三期工程开工。

第五年，商业住宅三期工程竣工商业住宅四期工程开工。

第六年，项目竣工。

销售进度计划具体销售进度如下表表销售进度安排表销售周期商业部分销售进度住宅部分销售进度第二年第三年第四年第五年第六年第二章项目投资环境与市场研究第节襄阳市投资环境分析襄阳市基本情况襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴山余脉，辖南漳谷城保康三县，枣阳宜城老河口三个县级市，襄城樊城襄阳三个城区和国家级高新技术开发区省级鱼梁洲开发区。

襄阳市是湖北省域副中心城市，版土面积万平方公里，人口万。

襄阳市城区面积平方公里，人口万其中建成区面积平方公里，人口万。

年全市国内生产总值亿万，固定资产投资亿元，全地域财政收入亿元，城镇居民人均可支配收入在元左右，农村居民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收入增长均达到以上。

有着年悠久历史襄阳，不仅是中国历史文化名城，而且是中国优秀旅游城市国家园林城市和中国魅力城市全国科技进步先进市全国绿化模范城市。

年襄阳被福布斯评为中国座最适合开设工厂城市之。

经过建国以来特别是改革开放以来发展，襄阳发生了巨大变化，逐步成为产业特色鲜明交通优势明显科教实力雄厚发展潜力强劲城市。

襄阳市是东风公司发展重型柴油车轻型车中高档轿车重要基地，其中发动机中重型车桥座椅等初具核心竞争力，汽车工业占全市第二产业以上，天籁轿车年产量已突破万辆，成为市场青睐车型之。

襄阳还是正在兴起火电基地，其远期工程可形成与三峡配套火力调峰发电基地。

纺织化工食品轻工医化建材高新技术新材料等也是襄阳支柱产业。

襄阳交通优势突出，有条汉江两座机场三条铁路和四通八达公路网，尤其是孝襄襄十襄荆和魏樊四条高速公路在襄阳市交汇，基本可与相距公里左右大城市实现朝发夕至。

作为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区物流中心，襄阳人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所大专院校金融机构涉外服务医疗单位等较为完善，在鄂西北及毗邻地区堪称流。

二襄阳市经济发展状况年城镇居民人均可支配收入在元左右，农村居民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收入增长均达到以上，增长速度超过预计地区生产总值左右。

年襄阳粮食生产实现九连增，总产达到亿斤，成为湖北首个中国第个百亿斤粮食大市。

至月，全市规模以上工业实现增加值亿元，同比增长。

第三产业预计全年增加值达亿元，增长左右。

固定投资签约项目社会消费及出库贸易上也成绩斐然。

年，全市地方财政地方公共财政城乡居民收入同步增长，全市完成地方财政总收入亿元，同比增长。

全市地方公共财政预算收入完成亿元，同比增长，增幅居全省市州第位。

襄阳市十二五规划预测，到年，全市生产总值年均增长，达到亿元地方般预算收入年均增长，达到亿元人均生产总值达到万元全社会固定资产投资达到亿元，年均增长，年累计达到亿元以上城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到元和元。

襄阳市十五届人大四次会议审议襄阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要草案提出未来年，要努力建成全国重要汽车及零部件生产基地高新技术产业基地新能源汽车产业基地航空航天产业基地现代农业基地区