（批复）西南地块土地一级开发项目可研建议报告（发改委）

这样当个环节发生了变化，对此后工作影响就会反映出来。

级开发承建主体应对前期手续办理征地补偿阶段和市政设施建设工作计划进行严格控制，尤其是对关键路线工期进度进行适时跟踪。

以上三部分按下列方式相互重叠相互联系，如下图所示第三节项目管理本项目管理方案为概要性方案，承建单位须制定严格项目管理制度，这些制度包括但不限于项目设计管理项目成本管理项目质量管理项目财务管理项目安全管理项目进度管理项目经营管理等等。

这些管理制度建立及执行将确保土地级开发工作质量和效率。

第十章结论与建议第节结论随着城市总体规划修编，县区位优势已经得到明显提高，凸现巨大发展潜力。

本项目建设符合国家法规政策，符合市城市总体规划，符合新城规划，将形成新特色产业进而提升知名度，创造更多发展机遇，促进县城乡社会经济发展，同时形成市独具特色建筑创意产业园区。

第二节建议本方案编制数据依据是项目前期开发成果及对现状市政条件初步咨询分析，具有定不确定性。

因此，级开发实施单位应立即开展以下重点工作规划设计是项目开展基础和前提，应立即开展大市政规划咨询设计工作，须尽快与相关部门确定方案。

无论是从工作量，还是投资比重以及资金运用与投资效益方面，征地工作是土地级开发工作重点。

应立即展开调查摸底工作，为顺利展开征地拆除进行准备。

方案调整由于调查深度所限，本实施方案尚不完善。

级开发实施单位应进步对实施方案进行细化研究，使实施方案成为整个土地级开发技术经济指导性纲领性文件，从而确保本项目按期顺利地完成开发建设工作。

附件本项目地形图县沈家营镇镇区详细规划规划设计说明现状概况地理位置本项目位于县沈家营镇镇中心，地处八峪公路延琉公路和沈韩公路三角交汇处，近临八达岭高速公路。

向东连接永宁古城，向北三公里同旅游风景名胜区龙庆峡相通，向西靠近县城，正南方是古河伪河。

用地环境周围自然地理环境良好，市政设施基本完善教育设施优良，拥有当地区域内最好中小学外围主要是以副食品加工业现代农业和种植磷组成绿色产业医疗设施较为完备交通便捷，与多条高速快速路及国道相邻。

规划范围以沈家营镇总体规划为依据，对沈家营镇中心公顷部分进行可行性详细规划。

二规划原则生态原则剖析地块中存在所有矛盾特点给予解决，挖掘适合于绿色纯净小城镇主题创造成分，促使本地区工作居住休闲构物为特色形成趋于完善，塑造人心理和行为上舒适和安全，创造条件使规划区功能有序和健康运作，强调自然景观与地块环境设计有机结合，充分利用本地多水优势创造人工水环境，调整林木创造更多绿色景观，组织建立商业金融区居住区教育和医疗环境整体性及连续性，体现以人为本与环境经济和社会效益统协调。

经济原则在用地布局建筑和开发控制等方面充分考虑到经济性。

首先尽可能进行合理总体布局，解决遗留土地问题，其次在保证生态体现镇中心特点建设和居住者生活正常展开前提下，适当提高土地利用率，进行不同开发项目，确保充足土地收益以更好进步建设。

为西北地区住房开发建设提供用地，满足城乡居民消费需要，创造当地人相应就业机会，增加地方税收，带动本区域及周边经济发展。

生活原则村镇开发不同于般房地产开发，它是作为休闲居住旅游业发展孟要组成部分，是生态环境和人文环境综合未存坟里，针对不同消费人群设立不同居住模式，使居住区更能适应不同人群需要。

在布局上，采取组团式十道路尽端式来布皿住宅区。

北端大型公共绿地为人们提供垂钓农家野怪休闲娱乐及乡村园林等场所，使居住区人大大增加人与人之间交流，创造出个和谐更像家休闲氛围，同时结合文化商，奴服务设施及绿地，形成个开放动态公共空间节点，同时保持了住所私密与宁静。

居住人口增加将会带动本区域及周边道路绿化教育医疗和市政等相关配套基础设施投入和发展，人文环境会得到大幅度提高和完善，该地区必将成为投资居住旅游度假疗养休闲生活理想之地。

可行原则在用地布局中充分考虑建设对象和分期滚动开发，使每期开发都安抖湘应服务配套设施，既考虑现实可操作性，又保证整体结构完整性。

三规划结构镇区中心沿延琉公路北侧两块商业金融公建用地及医院用地设为沈家营镇镇区中心用地，形成包括娱乐文化公益服务办公商业和倪饮等多项公共服务功能中央会所，对外要形成个良好第印象，对内以中心为基点向东北方向沿进发展。

镇生活区镇中心以北，沿八峪公路东侧两块居住用地块教育用地为沈家营镇镇生活区。

针对不同消费人群，两块居住用地采用了不同单体模式并分别设为封闭式小区。

镇中绿地生活区以北，沿八峪公路东侧是镇集中绿地，绿地中心设人工湖，围绕人工湖安排绿色生态廊道。

四系统设计道路系统道路骨架二城市公路规划道路小区支路城市公路和规划道路环绕每个功能组团形成各个功能地块主干道，再分别引出支路通向各个功能组团，满足各功能区对外联系，保证组团内部私密性，避免外部车辆穿行。

各功能地块支路出口尽可优良资源持续利用生态区域全县经济社会总体发展水平达到郊区县中等水平区域经济结构优化产业布局合理建立起生态农业生态工业生态旅游旅游商业绿色房地产业等具有较强竞争力和科技水平生态产业体系实现生态产品生产加工销售消费与生态环境承载力之间动态平衡生态资源显著增值，生态环境质量达到国内流水平，全县社会文明程度居民综合素质等达到较高水平，实现经济社会与生态环境协调发展。

优秀环境质量及良好交通条件，使得县成为市较为适宜开发居住及商业配套项目区域，因此该项目在定程度上促进改善了该地区整体形象，加快了区域目标实现，进步盘活了存量土地，符合该区域整体发展需要，推动该区域经济发展，提高经济效益。

近年来，随着改革深入，县区域内房地产迅速发展，尤其是年以来，商品房市场价格增长幅度较大。

县城内新建商品住宅价格已由三年前元平方米涨至元平方米，周边乡镇也增至元平方米。

根据本项目规划，日后楼盘住宅均价预测为元平方米左右。

第四章项目实施进度第节项目级开发实施主要内容该项目土地级开发实施主要内容包括前期手续办理征地拆除实施市政方案咨询与市政建设验收入市交易及相关后续事项。

第二节项目级开发实施进度安排考虑办理各种手续顺序时间与可能性，本项目土地级开发进度初步安排如下图所示前期准备工作征地及地上物拆除实施市政咨询建设验收入市交易及后续事项地质灾害危险性评估办理环境影响评价办理交通影响评价办理规划批复办理项目核准手续签定征地安置补偿协议区国土局初审市国土局审核上会报批交费取得用地批复安置补偿用地规划许可证征地结案拆除及土地平整市政工程方案咨询市政方案综合委托市政施工图设计与市政口签定接用协议招投标确定生活和医疗补助若干问题通知京政办发号市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法京国土用号市土地级开发实施方案编制和审核办法征求意见稿县沈家营镇镇区详细规划市县沈家营镇镇区道路改造工程初步设计市工程地质地震地质资料其他内部资料。

第三章项目市场分析第节市土地市场分析市场环境情况现土地市场政策明朗，市土地利用总体规划年年市土地供应计划年市土地供应计划安排使用方案市土地储备和级开发管理办法等文件规定都明确了这样信息是政府将有计划地稳定供应土地二是土地交易实行市场化运作模式。

实现土地稳定供应和房地产业健康发展。

市场状况之房地产交易成交量有所收缩，但成交价格继续上扬统计数据显示年房地产开发投资继续增长，但增幅低于年同期商品房买卖成交套数和面积均呈现同比下降态势，其中现房买卖成交继续保持旺盛趋势，但期房买卖成交有所萎缩各类商品房买卖成交价格均呈增长状态。

具体数据如下年，全市商品住宅期房预售平均价格元平方米，比上年上涨了元平方米，涨幅为其中普通商品住宅元平方米，比上年增长。

年，全市预售商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于元平方米占商品住宅成交总套数其中低于元平方米占。

年，全市存量住房买卖平均价格元平方米，比上年增长。

其中，二手商品住宅买卖平均价格元平方米，比上年增长已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格元平方米，比上年增长。

市场状况之二土地成交价格稳步上涨年月，市土地供应总量为公顷。

其中，出让土地面积为公顷划拨用地面积为公顷。

住宅供地为公顷，规划建筑面积万平方米。

其中，出让住宅用地公顷，规划建筑面积万平方米划拨住宅经济适用房用地公顷，规划建筑面积万平方米。

国土资源部公布年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告以下简称城市地价监测报告显示，京津两地地价继续处于高位，综合地价水平为元平方米，远高于全国平均元平方米，其中商业住宅用地地价分别为元平方米元平方米，但京津两市综合地价增长率为，基本与全国平均增长率持平。

影响地价主要因素中，社会经济发展持续向好，投资与需求强劲仍然是地价上涨主要动力。

土地供应情况依据发布年土地供应计划，年在土地供应政策导向方面，将优化土地供应结构，保持住宅商品房用地经济适用住房用地平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，促进房价稳定，抑制房地产投资过度惯性回落。

今年土地供应计划安排供应总量为公顷，其中经济适用住房用地公顷，住宅商品房用地公顷新增建设用地公顷，存量建设用地公顷城八区指标约占，向朝阳海淀丰台区倾斜，远郊个区县指标约占，向顺义通州亦庄三个重点新城倾斜。

此外，今年还将优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房用地供应限制高档住宅商品房项目建设用地供应禁止高档别墅项目建设用地供应。

这是政府主管部门首次通过土地供应来调控普通商品房供应。

相比年土地供应计划，今年住宅商品房用地供应量比去年减少了公顷，而经济适用房供应量则比去年增加了公顷。

年土地供应计划中，住宅土地供应用地和经济适用房用地总量为公顷，而实际供应则为公顷，按照今年土地供应计划，年住宅商品房和经济适用房供应量达到公顷，而年全市商品住宅期房批准预售面积为万平方米，预售成交面积为万平方米。

据市国土资源局有关官员表示，年已经通过预审土地项目达到个，其中部分土地已经在年进入市场，还有部分则在年进入土地市场。

此外，年通过土地大限可继续协议出让项