（批复）西双版纳亚美产权酒店项目可研建议报告（发改委）

所以本项目以天达酒店入手，通过小项目推动大项目，以减少了投资风险。

三以合理组织融资形式进行滚动开发房地产投资需要量大，必须以定形式筹措资金，以满足需要。

房地产融资形式主要有以下几种通过发行金融债券，筹集开发资金。

通过预售开发商品房和卖楼花，从客户那里筹集房地产开发所需资金。

利用已取得土地使用权到银行获得抵押贷款。

组建股份公司，申请成为上市公司。

从股票市场上融资。

各房地产开发公司应根据自身实际情况，选用最适合融资形式，以便迅速大量低成本地融入资金，投入房地产开发。

房地产开发公司不但要掌握融资技巧而且还要采取切实可行措施提高资金使用效益。

比如在投资项目管理中，引入竞争机制，运用多种手段，促使施工单位降低工程造价，提高工程质量，缩短建设周期。

房地产企业还要增收节支提高劳动效率，减少经营管理费用，以保证所投入资金获得最大经济效益。

以收购天达酒店作为融资平台，再对亚美大酒店进行改扩建，减少资金压力，通过亚美大酒店取得收益，再对天达酒店进行改造，作为亚美大酒店连锁配套酒店，以达到滚动开发目。

四通过多项投资组合及多种经营分散风险不同投资项目风险收益等因素也是不同，所以，实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于个项目上更稳定收益当然，各项目之间相关性不能太强，否则就无法起到降低风险作用。

五通过加强资产管理来控制风险个投资项目能否达到预期收益水平，管理人员是最为重要关键因素。

提高管理人员素质进而提高管理水平，可以提高对市场可预测性，降低不确定性，可以更有效地使用资产，减少经营费用，降低空置率，提高收益水平，进而降低和控制风险。

五开发商项目风险管理内容风险管理是通过风险识别风险评估风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证目标。

风险管理主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理组合，目是实现最大安全保障效能。

因此，开发商风险管理主要内容为合理界定项目覆盖范围，加强对项目范围变动控制，将项目任务细分更具体更明确更严密更便于控制，以免遗漏而产生风险。

合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略总体要求下，按照项目经济技术分析报告和项目可行性研究报告提供依据，用科学方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。

编制项目管理规划，对项目工作进行结构分解，对项目目标实现目标可能存在风险影响因素进行深入细致识别分析和评价，按照般规律拿出解决问题规避风险方法措施，用项目管理规划指导项目建设，指导项目计划管理。

根据实现目标外部环境情况，坚持事前控制事中控制原则，对实施过程中风险因素，比照项目管理规划给定方法措施进行适应性符合性识别分析评估或测算评价，实事求是地给予适当地合理调整优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除缓和转化转移风险，避免过程控制风险。

强化风险管理计划手段，把可以管理风险分解到各个不同过程，对计划要求基本目标基本原则基本要求必须给予满足，搞好风险监控。

过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理节点考核专业监督方法，减少项目执行过程中不确定因素导致风险，规避潜在风险转化成显性风险可能。

合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系反馈关系，建立项目沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。

加强合同契约管理。

及时沟通信息，消除履约过程不稳定不信任影响，围绕项目最大利益计划利润，按照不同阶段工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成履约风险，控制建设成本利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。

在项目内部加强实施行为监督管理制度管理，避免因人为因素造成风险。

强化财务监督和计划实施专业监督，强化企业规章制度工作标准工作流程执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划依据，向计划实施层提示计划执行偏离情况，对预料中风险或风险因素进行有效控制和管理。

做好风险控制与管理对项目盈利结果息息相关，也是投资开发过程中重中之重。

只有通过控制和归避，将风险降到最低才能获取相应利润。

第九章研究结论与建议险预测，有针对性地制定出规避和防范风险措施及对策，防患于未然。

此外，房地产策划还有预测未来市场满足客户群体要求灵活应对市场变化等重要作用。

案例比较出自云南房地产龙头企业官房集团之手蒙自红竺园和丽江滇西明珠，都是官房实施异地开发战略，得到地州级政府大力支持重点开发项目，工程质量相近，在当地堪称流。

但是，由于在项目策划理念上差异，二者市场效果却相去甚远前者输，后者赢。

究其原因，输赢都缘于策划和定位。

定位失当红竺园艰难叫卖三年红竺园是官房挺进红河第仗，按照省级住宅示范小区标准开发建设，却叫好不叫座，开盘年仅售出多套，回收资金万元。

这除了官房沿袭旧有营销模式等因素外，更深层次原因还在于项目开发前缺乏应有策划论证，没有找准项目市场定位，即没有解决好在蒙自开发示范小区，应该卖给谁这关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量两室两厅小户型，约占小区总户数半。

结果偏偏就是这些小户型卖不动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速度，落得个花好月不圆尴尬局面，与开发预期大相径庭。

为什么好房不好卖，就因为这种小户型不符合红竺园目标客户群当地富裕阶层居住需求，在蒙自没有市场。

句话市场定位出了偏差。

在项目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋经建成，再难修改。

即使后来坤保以全新营销理念和运作方式打破项目销售沉闷局面，对缺乏目地产投资项目种轰动。

但因沿袭传统销售模式，销售局面迟迟不能打开，开盘年只售出多套，回收房款万元。

年月，坤保接集团公司委托个后立即以全新营销理念和运作方式对红竺园旧有销售模式和销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工有利时机，举打破叫好不叫座沉闷局面，短短两个月就使销售额飙升到万元。

至年月底，红竺园销售已达到亿元。

红竺园销售成功，在官房集团内部引起震动。

坤保以实实在在销售业绩，给官房传统营销模式注入了活力。

丽江五星级滇西明珠分时渡假酒店坤保策划在先，全程营销运作模式，在丽江官房滇西明珠项目上取得了尤为明显成效和骄人业绩。

年，坤保接手该项目，首先进行充分深入市场调研，立足于丽江建设国际精品旅游城市大背景，凭借丽江官房大酒店已经建立五星级管理平台，借鉴国际上分时度假先进经验，开创性地运用产权式营销科学理念对该项目重新进行市场定位，将原规划为高档居住小区滇西明珠项目策划包装成云南省第家五星级产权酒店，按照产权销售模式推向市场。

仅此创意，就使该项目销售标由亿元飙升至亿元。

在项目运作上，滇西明珠采用了策划为先广告开路等方式。

在销售全过程中，坤保紧紧抓住产权酒店这核心理念，将目标客户群由原来规划当地较富裕居民扩大为每年数以百万计海内外观光游客，利用开发商拨付给坤保万元广告费，以报刊电视旅游载体等多种形式展开强有力立体宣传攻势，迅速在游客群体中开发出了大批客户，使该群体最终成为滇西明珠最主要客户来源和投资者。

即使在当年非典肆虐，丽江旅游业遭遇猛烈冲击游客稀少困难条件下，坤保仍利用网络等现代化工具进行网上宣传和销售。

经过精心策划和运作，项目开盘个月，就迅速实现销售万元。

在充分挖掘利用丽江旅游业巨大潜力同时，坤保还跨越云南高原，把眼光投向投资需求旺盛市场经济发达沿海城市，走出去设立销售网络，将营销触角伸向省外。

在短短两年时间里，滇西明珠项目共实现销售业绩亿元。

个旧大桥商业步行街年，坤保与红河绿海房地产开发有限责任公司合作开发个旧大桥商业步行街项目，全程负责营销策划和市场推广，继续谱写商业地产市场运作新篇章。

大桥商业步行街商业地产性质，完全不同于坤保以往运作过住宅地产项目。

商业地产讲求商业效应和投资收益，只有让投资者坚信项目能赚钱，才能吸引其投资。

坤保把握住了项目这根本特点，紧扣锡文化核心商业圈定位目标，从城市区位历史文化商业氛围业态组合投资机遇政策扶持等多方面突出项目优势，运用现代商业经营理念和统定位统规划统管理统形象统宣传全新模式对大桥项目进行包装运作。

坤保创造性地将滇西明珠成功经验嫁接移植到个旧大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离必然要求，打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作基本指导思想，结合项目实际设计出产权商铺产权式酒店公寓以招商带动销售等策划创意。

在大桥项目运作中，面对商业楼盘操作难度大市民怀疑观望州政府搬迁以及进入时机较晚规划设计已经成形难以变更等系列不利因素，坤保急流勇进，知难而上，以准确市场定位和全新经营理念，为大桥项目注入鲜活生命力，令项目开盘就产生强烈市场效应。

坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接受了产权商铺等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原准备用于赠送二层商铺即买楼，送二三楼销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象奇迹不买楼买二楼。

仅是这些原来开发商准备要赠送二三层商铺，就收回了近万元资金，再次显示出坤保专业策划水准和超群营销实力。

对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行有效旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。

为保证大桥项目运作，坤保成立了个旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。

经过年多实践，对大桥商业步行街整体形象业态组合功能用途商业氛围招商策略等，进行了全面深入论证，提出了完整策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产经营风险奠定了