（批复）西安春晓苑项目可研建议报告（发改委）

但西安市目前人均居住面积约为平方米，距离人均平方米还需时日从销售来看，三室两厅房子市场需求较旺，从长远看商品房销售前景看好。

为了保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减少市场得风险。

做好规划方案。

项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上包括小区总体规划配套环境规划户型规划等，应从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减少项目市场风险。

二经营管理风险分析由于开发商开发高档住宅经验不足，因此本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度减少项目市场风险。

在项目实施过程中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，降低工程造价，控制投资成本也是降低本项目风险因素之。

做好物业管理和售后服务工作，提高公司品牌知名度，争取让消费者成为产品形象代言人，加快项目销售速度，同时为以后开发项目赢得顾客。

三金融财务风险分析本项目投资资金主要来源有自有资金银行贷款销售收入，从资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采取多种付款方式促销，可以选择采用次性付款方式七成银行按揭贷款方式建设期付款银行按揭等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，削减金融财务风险。

四敏感性分析敏感性分析是通过分析预测投资项目主要因素变化时对经济指标影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度种不确定性分析方法。

下面就不同因素对项目内部收益率影响进行分析。

为各年销售收入，为各年成本支出。

将建设投资和售房价格因素作为比确定因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格对项目效应最为敏感。

如果建设投资和售房价格向不利方向变动，全部投资内部收益率分别下降至和，所得税前财务净现值为万元和万元，所得税后财务净现值为万元和万元。

由此可以看出建设投资和售房价格对本项目经济效益影响较大，由此部分敏感性分析可以看出本项目抗风险能力较强。

详见敏感性分析表和敏感性分析图。

敏感性分析敏感性因素变化幅度内部收益率建设投资销售收入变化因素变化幅度建设投资销售收入五盈亏平衡分析临界点分析是项目评价另个重要方面，它反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能够承受各种重要因素向不利方向变动极限值。

主要是通过分析住房建筑面积，成本和盈利之间关系，找出方案在盈利和亏损在产量单价成本等方面临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果影响程度，说明方案实施风险大小，这个临界点就是本节所求参数。

为了考察对开发产品效益有影响因素变化极限承受能力，对建设投资售房价格作临界点分析，内部收益率为，则项目建设投资临界点为万元每平方米售房价格为多层元，小高层元，销售收入临界点为万元。

临界点分析表指标名称基本方案结果临界点计算内部收益率期望值建设投资万元最高值多层价格元最低值小高层价格元最低值销售收入万元最低值第十部分结论及建议结论该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房销售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场现状和发展趋势后，可以预计工程完工后，销售前景比较乐观。

项目实施将对西安市建设和改善居民居住环境起到积极作用。

具有良好经济效益和社会效益，具有较强抗风险能力。

项目选址项目担负次定位总平面布置和方案设计都比较适应西安市曲江区未来环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行。

项目主要经济技术指标见表序号名称单位数据备注项目设计规模项目总建筑面积平方米商品房销售小高层住宅多层住宅超市邮局银行平方米平方米平方米平方米平方米车位个项目经济数据开发产品投资万元其中财务费用资金筹措其中自有资金银行贷款预售房款销售税金及附加万元万元万元万元万元全部全部全部全部财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率全部投资内部收益率税前全部投资回收期税前全部投资内部收益率税后全部投资回收期税后资本金内部发商对市场需求进行了细分，他们针对不同消费能力不同消费偏好消费者推出了各式各样房产。

有针对年轻工薪族推出精装修小户型，有迎合人们对居住环境关注推出各种生态型小区，还有为老年人安度晚年推出夕阳红型小区。

对我国年房地产市场预测根据以上分析，各种迹象表明年我国经济将持续快速增长，城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需政策，都为房地产业发展注入了新活力，在诸多利好因素驱动下，房地产业将继续保持较高位运行状态。

根据十五规划，到年，我国城市人均住宅建筑面积要达到平方米，户均达平方米，目前距这目标有定差距，住宅需求旺盛，住宅建设仍是年投资重点和热点。

国家计委社科院等部门在对年经济发展预测明显表示出乐观，认为国家宏观经济将持续快速发展，这更加坚定了开发商对方地产市场预期信心，他们认为未来段时间中国住宅写字楼宾馆饭店及大型公共设施和场馆会有大量干需求，在年定会继续增加开发力度。

因此，房地产投资会继续增长。

年个人购买继续成主流，房价平稳运行。

根据国家有关部门统计，过去年我商品住宅大部分都销售给了个人，到年月份，我国个人购买商品住宅占到商品房销售，已经成为市场购买主体，随着居民收入不断提高和消费物价稳定，人们对上平房购买力也在不断增强，有家庭甚至开始购买第二套住宅以用作投资，个市场竞争激烈，而本项目所在曲江旅游度假开发区，虽然增值潜力巨大，用计算办法和费用标准，以及国家公布物价指数进行估算，可行研究财务评价有关取费要求和本项目设计方案确定建筑面积结构建设标准，估算出项目总投资为万元。

七项目进度计划本项目从年月日开始到年月底结束，历时年。

年月底完成项目前期工作，年月至年月底完成第批建设，年月初至年月底完成部项目全部建设，建设期为个月。

根据项目进度计划本项目定于年月开盘销售，年月日入伙，年月底销售结束，销售期为个月。

八结论及建议该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房销售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场现状和发展趋势后，可以预计工程完工后，销售前景比较乐观。

项目实施将对西安市建设和改善居民居住环境起到积极作用。

具有良好经济效益和社会效益，具有较强抗风险能力。

项目选址项目档次定位总平面布置和方案设计都比较适应西安市曲江区未来环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行本项目内部收益率远远大于基准折现率。

我国当前商品房空置率已远远超过国际空置警戒线，目前我国房地产发展可能存在泡沫。

有此可能带来政府加强对房地产市场宏观管理，如银行监管，出台限制房地产开发政策法规等，对本项目不利因素，对此要密切注意有关方面政策法规，及时制定出应对措施。

第二部分市场分析与预测宏观环境分析国内经济发展状况年是贯彻十六大精神第年，上半年国民经济运行基本平稳，在平稳中还保持了较快增长，总体形势良好国民经济保持了较快增长走势，根据前五个月经济运行情况，初步测算，今年上半年国内生产总值亿元，与上年同期相比增长了，继续保持了较快增长态势。

这增长速度与今年季度增长和去年全年增长速度相比落差不大，也明显高于同期世界经济增长速度，表明国家以扩大内需为主宏观调控政策，包括积极财政政策和稳健货币政策是有效。

当前，宏观经济基本态势是，经济内在增长动力在逐渐增强，特别是企业自主投资增长加快，但经济对宏观经济政策依赖性仍然没有出现明显减弱趋势，结构性矛盾和体制性矛盾仍然对经济增长形成明显压力，主要体现为城乡收入差距扩大就业增长不足地区差距扩大等对消费需求增长形成较强约束。

年季度，我国宏观经济保持年稳步回升增长态势，呈现出九五以来相对强势，但这并不表示当前经济已经过热。

主要理由有以下几点当前宏观经济尚未摆脱调整型增长趋势，继续上行面临明显压力。

结构性和体制性矛盾依然存在，并继对经济增长形成压力。

当前经济增长率尚未达到过热标准。

物价回升更多受短期性因素作用，并不是内在需求明显增强结果。

年国内生产总值情况。

国民经济持续较快增长。

全年国内生产总值跃上万亿元新台阶，达到亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

图国内生产总值突破万亿元价格总水平小幅下降。

全国居民消费价格总水平比上年下降。

其中，城市下降农村下降。

商品零售价格下降。

工业品出厂价格下降。

原材料燃料动力购进价格下降。

固定资产投资价格上涨。

居民消费价格中，服务价格上涨。

固定资产投资固定资产投资快速增长。

全年全社会固定资产投资亿元，首次突破万亿元，比上年增长，增速为年以来高水平。

图全社会固定资产投资规模持续扩大表固定资产投资情况指标绝对数亿元比上年增长全社会固定资产投资其中国有及其他固定资产投资集体经济投资城乡居民个人投资其中基本建设投资更新改造投资房地产开发投资东中西部地区投资全面增长。

全年国有及其他经济类型投资中，东部地区投资亿元，比上年增长，增速提高个百分点中部地区投资亿元，增长，提高个百分点西部地区投资亿元，增长，提高个百分点。

投资结构继续改善。

全年第产业投资亿元，比上年增长，呈恢复性快速增长态势第二产业投资亿元，增长，呈加速增长态势第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资亿元，增长。

城镇居民收支情况年季度全国城镇居民月人均可支配收入约元，比去年同期增长，扣除价格因素，实际增长。

按收入构成因素来看工薪收入增长较快工薪收入是城镇居民可支配收入主体，季度城镇居民月人均工薪收入占可支配收入比重为，达元，比去年同期增长。

转移性收入稳定增长季度月人均转移性收入为元，比去年同期增长。

其中失业保险金及社会救济收入增长幅度分别达到和。

经营净收入较快增长季度月人均经营净收入为元，比去年同期增长了。

季度城镇居民月人均消费性支出约元，比去年同期增长左右，扣除价格因素，实际增长。

其中，服务性消费支出为元，增长。

八大类消费性支出均有增长季度城镇居民月人均用于教育文化娱乐服务类支出为元，比去年同期增长交通和通讯支出为元，比去年同期增长。

其中，交通增长，通信增长医疗保健支出比去年同期增长杂项商品和服务类消费增长。

居住类支出元，比去年同期增长点分析是项目评价另个重要方面，它反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能够承受各种重要因素向不利方向变动极限值。

主要是通过分析住房建筑面积