（批复）西部商务现代城项目可研建议报告（发改委）

土地费用本项目开发用地面积平方米，土地费用由土地出让金和契税构成。

本项目土地费用为万元，契税按土地费用计算，本项土地费用共计万元。

前期工程费有地形测绘费规划设计费工程勘察费工程设计费前期工作咨询费环境影响咨询服务费土地平整费临时供水供电费等构成，共计万元。

根据国家有关规定和项目本身情况计取。

基础设施建设费其费用包括供水供电供热排污道路及硬化广场路灯通讯消防技防环卫设施等。

按委托方提供规划方案及标准计算，共需投资万元。

详见附表建筑安装工程费根据委托方提供规划设计方案和设计标准估算。

建安工程共需投资万元。

详见附表管理费用按建安工程费用收取，约为万元。

销售费用销售费用按销售收总额计取，约为万元。

开发期间税费包括人防费物业管理公共资金墙改基金城市基础设施配套费教育基金等。

根据有关规定需交纳有关税费万元。

详见附表其他费用包括工程造价咨询费招标代理服务费工程质量监督费施工图审查费竣工图编制费工程保险费工程监理费等，按国家有关规定计取，共计万元。

详见附表基本预备贯按项费用计取，共计万元。

建设投资估算见附表二资金筹措本项目开发建设总投资为亿元，所需资金全部由企业自筹解决。

本项目建设所需资金分三年投入。

三经济分析与评价财务价格经过多次市场调研及产品讨论，并结合本项目实际情况，确定本项目住宅销售均价为元平方米，商业办公用房平均销售价为元平方米。

本项目计算期为年，第年销售完毕。

根据本项目具体情况，拟定本项目基准收益率为。

二销售收入营业税金及附加估算销售收入本项目按商业用房和住宅建筑面积做销售收入估算。

第年预计实现销售收入，第二年实现，第三年实现。

本项目预计实现销售收入万元。

利润预测本项目实现利润总额为万元，所得税按利润总额计取，盈余公积按未分配利润计算。

财务评价本项目财务内部收益率高于基准率，且净现值大于零，说明项目在财务上是可行。

第九章社会影响分析社会效果分析本项目建成后对社会产生积极影响。

该项目实施符合市经济发展战略目标和城市功能定位要求。

二满足县城镇规划要求，对县环境治理与改善，城市景观塑造与更新，将起到重要作用。

三积极配合县政府城建工作，加快县城镇化建设步伐，美化城市环境，促进旅游事业发展。

四可带动市及县金融商业建筑等相关产业发展，直接拉动经济增长，并提供大量就业机会，促进地方经济发展。

五符合可持续发展战略和以人为本方针，项目建成后，可改善居民居住条件，改善城市面貌和旅游环境，为广大消费者提供个良好舒适居住购物休闲场所。

二风险因素分析本报告财务评价，基本是在市场分析定位基础上预期测算，如果市场行情发生变化，价位有所下降，则将对开发效益产生较大影响。

从另个角度分析，本项目采用市场动作方式进行，土地成本已经确定，但在开发建设过程中，不确定因素较多，如果管理不好或销售滞后都会影响开发商经济效益。

因此，如何统筹安排增收节支，充分利用相关方面优惠政策，也是本项目应认真思考问题。

开发商必须随时注意在宏观调控政策影响下市场变化，提高工作效率和应变能力，寻求开发运作主动权。

三风险规避基于对风险因素分析，开发商应采取如下应对措施在市场定位分析基础上，做好户型和施工图设计，迎合购房户经商户中档收入不同客户需求，扩大服务面，以完美户型完备配套和优美环境景观征服用户，确保奥销售质量。

二适应市场变化，适时调整价位。

根据不同功能不同层数不同栋号不同户型，采用灵活定价方案。

充分利用当前房价仍然稳步上扬有利时机，加快销售进度。

三尽量采用定向开发模式，充分利用广告和新闻媒体宣传优势，有针对性地进行商户安排和功能组合，加大期房销售力度，占领市场阵地。

四充分利用和争取相关方面优惠政策，特别要取得征服和各主管部门支持，减少前期和配套费用支出，降低开发总成本。

五加强项目科学管理，统筹安排项目运作程序，缩短建设周期，严格对投资质量进度三大控制，巧妙进道除锈后刷两道防锈漆，并作保温处理。

保温材料才用厚聚氨酯硬泡沫塑料。

供暖管道系统中最高点和最低点，分别设置自动排气和泄水装置。

管道热补偿采用波纹管补偿器，补偿器设在检查井内。

为方便系统维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。

供气工程本项目将采用压缩天然气管道，目前本项目用气暂时为液化石油气，商业及办公按住宅用户计算，新增日用气量为。

本项目防火等级均按二级考虑。

拟采取如下措施，满足消防要求严格按建筑设计防火规范要求设计，按规范要求设置安全疏散出口，保证建筑物间防火距离，区域内设置通畅消防通道并保证通道路宽度不小于米。

防火门防火墙检修门等部分建筑材料均按规范规定耐火极限要求和安装措施来选用，地面以上防火门采用乙级防火门并朝疏散方向开启。

地面上管道井检修门采用丙级防火门，所有管道井每隔两层在楼板处用同楼板钢筋砼做防火隔离。

各管道井与房间相通孔洞，其空隙采用非燃材料紧密添塞。

二各墙体梁柱楼板屋面耐火极限均达到规范规定要求。

三设置消防给水系统和生活消防联合给水系统。

室外设有消防栓，并保证足够消防水源。

四设置火灾自动报警和监控系统排烟灭火通风系统和火灾监控系统，把火灾控制在萌生阶段。

五做好电器设备接地保护加强日常检查维修。

建筑物采取科学避雷系统，防止因电火灾及落雷火灾发生本项目及其他费用依据省建设项目概算其他费用设目标。

地块内还布置所小学及公交始末站，既便于孩子上学，又便于与县城区中心交通联系，可谓举双赢。

五建设场址及建设条件建设场址该项目坐落于县村。

项目场址交通便捷，地理位置优越，气候宜人，环境良好，配套条件完备。

只要融入新设计理念，进行规模化人性化改造，就会在城区出现个独具特色引人注目商业居住办公新区。

从而为县城平添缕靓丽景观。

二建设条件地形地貌条件本项目场址地势比较平坦。

地貌，属河流冲洪积平原。

气象条件县地处中纬欧亚大陆东岸，属北温带大陆季风性气候。

受太阳辐射大气环流和地理地形等因素影响和制约，四季分明，日照充足。

春季天气多变，时冷时热，时刮西北西南大风，干旱少雨，经常发生春旱。

夏季炎热，雨水集中，经常因大雨或暴雨造成山洪暴发，河水暴涨，形成洪灾和泥石流。

秋季晴朗少云，气候适宜，昼暖夜冷，气温变化显著，平均昼夜温差在摄氏度左右。

冬季寒冷干燥，降雪稀少，最大冻土深度，般年份。

全年多年平均气温，年极端最高气温，年极端最低，平均无霜期天。

多年平均降雨量。

季节性标准冻结土深度。

工程地质及水文条件根据地质勘查报告结果，在钻探深度内场地地层结构按岩性年代成因分为杂填土，第四系全新统冲洪积粗砂和卵石，下伏太古界片麻岩。

地层按工程地质分层自上而下可分为层，为杂填土粗砂卵石强风化片麻岩。

本区地下水类型主要为第四系孔隙潜水，含水层主要为卵石层。

勘查期间地下水位深埋，标高。

地下水受大气降水和侧向径流补给，侧向径流排泄，地下水年变化幅度为。

根据岩土工程勘察规范判别，本区环境类型为类，场地地基土未受到污染。

地下水对混凝土结构有微腐蚀性在干湿交替情况下地下水对钢筋结构中钢筋有微腐蚀性。

建议本建筑科采用天然地基基础，地基开槽后，做好钎探自检工作，并及时通知勘察单位及有关部门进行复检。

地震本区地震设防烈度为度。

配套条件供电电源由县供电公司供给，由迎宾路引入。

供水给水水源由县自来水公司提供，由迎宾路供水主干线引入，形成环状供水管网系统，水源有充足保障。

排水雨水场地冲水，可经小区雨水系统排入迎宾路市政雨水管网。

生活污水经处理后注入市政污水管网。

供暖由县热力公司提供热源，由热网系统集中供热。

通讯通过城市数字通信工程和自动电话配套系统，满足对外通讯和数字控制网络要求。

交通以燕山路迎宾路为主要对交通干线，满足消防疏散休闲购物等居民生活需要。

六工程技术方案建筑设计指导思想与原则以规划部门及其他有关部门和建设单位要求为依据进行总图建筑工程结构设计。

体现以人为本指导思想，重点突出精品意识。

建筑要体现清新明快现代建筑风格，充分体现县城满族特色建筑特色，并与自然环境相协调。

结构设计中积极采用新技术新工艺新材料，在满足使用功能前提下，最大限度降低工程造价。

在方案设计上力求创新，努力创造出有现代特色及个性商业办公居住新区。

以开发建设客观规律为宗旨，加强规划弹性与灵活性，以利于实施和房地产经营，形成良性循环，滚动发展机制。

二项目总体规划方案总平面布置和功能要求本项目场址位于县城，随着城市化进程不断深入，该地块城市地位商业价值将不断得到提高，且周围公共设施也将日趋完善。

本规划拟建设具有现代特色及个性商业办公居住新区。

本项目用地面积平方米，顺应地理位置和地形特点，项目将在内部设置绿地花坛小品雕塑主题公园，满足游客休憩娱乐功能。

总之，总平面布置比较活泼新颖，塑造了灵活办公居住空间，形成了较多清净闲适健康方便小环境，基本上满足了建设要求。

建筑艺术及风格本项目总体建筑风格要与周边建筑风格相统，建筑单体设计造型简洁清新明快美观大方，突出青龙满族自治县地方特色，注重建筑细部处理，建筑轮廓线富于变化，并注重屋顶空间利用和处理。

建筑设计建筑设计要坚持以人为本方针，在市场地位前提下，强调使用性。

设计重点是在有限单元面积内，实现可用面积最大化。

要严格按小康标准进行平面布局，满足三明要求，完善功能。

要从使用适用角度，使建筑本身具备主人灵性，满足人生多需求常变换特点，提高健康水平和生活质量。

本项目主要用于居住办公及商业用房，不仅是市民居住场所，也是位于县城西入口。

建筑细部要精雕细刻，富于变化。

要使每组建筑都能成为艺术珍品，具有较高使用价值和观赏价值。

主题风格以抒发清新明媚闲情逸致现代风格为基调，给人以耳目新感觉。

建筑形态线条色彩构成了环境韵律和审美最大信息。

让静伫建筑富于动感，让有限空间充满张力，以线性景观引导手法，牵动人们似箭归心与活力，直达生活中时尚港湾。

竖向设计与土石方平衡设计标高确定，尽可能与原有地形地貌吻合，采用阶梯方式，并结合考虑景观排水道路等各种因素满足各方面要求。

土石方平衡在满足小区经济适用美将起到重要作用。

三积极配合县政府城建工作，加快县城镇化建设步伐，美化城市环境，促进旅游事业发展。

四可带动市及县金融商业建筑等相关产业发展，直接拉动经济增长，并提供大量就业机会，促进地方经济发展。

五符合可持续发展战略和以人为本方针，项目建成后，可改善居民居住条