预备费以及征地拆迁费用。项目投资估算拆迁投资估算赤水市锦绣路棚户区改造工程拆迁投资估算表项目拆迁面积过渡费万元赤水市锦绣路棚户区合计拆迁过渡费按当前赤水市标准元年，选择安置房安置按个月计算，货币安置按个月计算。棚户区占地本项目棚户区安置点占地占地面积共计亩。本期工程暂不考虑人防配套建设费。投资估算结论本项目总投资万元，其中工程费用万元，占总投资工程建设其他费用万元，占总投资预备费万元，占总投资建设期贷款利息万元，占总投资序号工程及费用名称投资额万元占总投资百分比备注第部分工程费用第二部分其他费用基本预备费建设期利息项目总投资工程建设期贷款利息计算表附表单位万元序号年份贷款额计算期利息本利合计建设期第年建设期第二年合计注贷款年利率按计算，只计单利。第二节资金筹措方式与来源根据投资估算结果，本建设项目总投资为万元，资金筹措方式如下拟向银行申请固定资产贷款为万元，约占总投资比例，建设期贷款利息为万元业主自筹及其他配套为万元，约占总投资。第十五章经济效益分析本项目经济效益分析采用评估所剩余安置房出让效益分析模式进行。第节房屋评估及出让分析工程属于棚户区改造项目，就其经营特点而言，本项目主要在经营过程中旨在改善赤水市棚户区群众居住环境，提高棚户区居民生活质量，本项目通过国家及地方政府相关优惠政策支持，待棚户区居民全部安置妥当后销售所剩余安置房及商业用房后收回投资。基础计算数据及说明本项目经济收益主要来源于棚户区改造获得土地挂牌出售后收益。本次财务分析评价主要针对贷款部分进行。棚户区改造范围及剩余房屋数量赤水市锦绣路棚户区改造工程，经图纸和实地调查，在扣除地形因素公共用地行政用地绿化用地等非经营性用地后，可项目建设用地亩，所剩余安置房套平方米楼商业门市间平方米二楼商业用房平方米生产用房平方米。年土地出让量本项目棚户区改造按项目建成年逐年出让剩余房屋及商业用房。本项目计算期年，其中建设期年，经营期年。收入测算房屋出让价格确定锦绣小区在赤金大道旁边，与赤水大道城工大道相接锦绣路相通，交通条件十分完善，水电通讯等基础设施配套建设已完成。参考周边房屋近年来交易价格。经综合测算和有关土地评估机构评定，赤水市锦绣小区评估前段时间房屋出让价最低元门市元二楼门市元生产用房元。房屋出让收入计算可出让套楼商业门市间二楼商业用房生产用房共计，土地评估单位出让价为金额为万元。详见附表总成本测算项目总成本包括营运成本。营运成本包括银行及利息公司自筹资金管理费及各种上交税金和费用。收益测算剩余建筑面积评估成交价可出让住宅面积评估成交单价元评估成交价万元可出让门市面积评估成交单价元评估成交价万元可出让二楼门市面积评估成交单价元评估成交价万元可出让小区内生产用房面积评估成交单价元住宅评估成交价万元扣除销售不动产后上交各种税金费用万元扣除项目总成本万元项目总收益万元住宅及商业用房出让收入分配测算表序号名称数量评估单价金额万元可出让住宅元门市元二楼门市元生产用房元评估成交总价万元扣除上交各种税费扣除项目总成本万元扣除成本税费后收益万元项目偿债能力分析与测算本项目总成本即是总投资,包括了土地取得成本和银行贷款及利息,公司自筹资金等。项目贷款万元，建设期利息为万元。依据银行项目还款要求，本项目在销售剩余不动产后，扣除种税金费用万元后，净收益为万元，可见在还款方式及能力上十分可靠，本项目销售剩余建筑后净收益能够完全覆盖所有银行贷款和利息，因此通过分析可知项目可以满足银行对项目基本条件要求，偿还方案在财务上是可行。第十六章社会评价第节社会影响分析社会效益分析是分析拟建项目对当地社会影响当地社会条件对项目适应性和可接受程度，评价项目社会可行性。社会效益分析从以人为本原则出发，研究拟建项目社会影响分析，项目与所在地区互适性和社会风险分析。社会影响分析主要社会效益分析本项目效益主要体现在社会综合效益上本项目建设，可大力促进城市建设发展，为人民群众生活条件创造良好硬件设施。项目建设能使城市公共设施建设进步配套完善，有效地提高城市品位和人民生活质量及水平同时，也将促进城市发展，带动房地产市场良性循环。本项目建成将极大改善赤水市棚户区居民居住设施条件，开成功能齐全流线清晰舒适安全居住环境空间，为人民创造良好地居住环境，实现现代化中心城市建设目标。互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地社会环境人文条件所接纳，以及当地政府居民支持项目存在与发展程序，考察项目与当地社会环境相互适应基础建设，加大农业产业结构调整，国民经济快速健康发展，城市面貌大为改观，交通通讯快速发展，人民群众生活水平大大提高，开始向建设小康社会发展。自然环境条件气候资源赤水属中亚热带湿润季风气候区，冬暖春早，夏季炎热多伏旱，全年日照少，初夏晚秋多阴雨，立体气候和地区差异显著气候特点。年平均气温最高气温，最低气温。年降雨量平均为毫米，年均相对湿度，日照时数小时无霜期天，并随海拔高度上升而递减，米以下地区无霜期天左右，米以上地区无霜期天期间。地形地貌赤水境内地形地貌复杂，是云贵高原向四川盆地过渡地带，地势为东南高西北低，海拔高度由东南向西北递减，最高处海拔米，最低处米。东南部重峦叠嶂，峡谷幽深，西北部丘陵起伏，河谷开阔平缓。境内地层出露有中生代侏罗系白垩系和新生代第四系地层，分属统组，是贵州省内侏罗系白垩系地层发育最好出露最齐地区。风景旅游概况赤水境内有中国工农红军长征到达赤水，揭开四渡赤水战役和序幕土城元厚风溪口战役遗址。赤水旅游资源十分丰富，以其独特自然景观闻名，年被国务院划为国家级风景名胜区，风景区面积点市域面积近，共有十景区，均以原始古朴自然天成著称。被权威专家赞誉为桫椤王国竹子之乡千瀑之市丹霞之冠，以地貌奇特山峰挺秀森林葱郁沟壑纵横百川竟流物种繁多为世人称羡。河流与水文特征赤水境内水利资源丰富，有大小河流条，总长度公里，其中流域面积大于平方公里河流条，总长度公里。全市河网密度达到公里平方公里。水资源总量亿立方米，其中地表水资源总量为亿立方米。境内有各，逐步将赤水市建设成为全国著名现代化山水园林式优秀旅游城市。近年来，赤水抢抓机遇加快发展，为更好地做好城市扩容工作，已规划将新城建设发展到赤水市大道片区，而赤水大道是城市主干道和高速路进出口，锦绣路与赤水大道平行，末端与城工大道相接。现赤水大道和城工大道也建成，并投入使用，大道两侧是用规划商住开发项目。而锦绣路整体环境不容乐观，基础设施配套较差，居民房屋破旧，生产生活污水横流，城郊脏乱差环境随处可见，这些都直接影响到了城市整体环境和城市形象。特别是赤水市锦绣路内存在着大量民房，区域内部建筑密度大乱搭乱建现象严重使用年限久房屋质量差，居住在其中均为低收入家庭和社会弱势群体，目前锦绣路片区共有多户低收入家庭住户，是城市中典型棚户区。区内居民生存环境十分恶劣，消防隐患和环境卫生脏乱差等问题突出。加之居住人员复杂，社会治安也十分难以整治。赤水市锦绣路棚户区现状，已严重影响赤水市城市整体形象。为彻底贯彻落实党十七大和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号精神，落实全国城市住房工作会议精神和建设部关于印发通知建住房号贵州省人民政府贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见黔府发号要求。赤水市政府提出了赤水市城区规划，根据规划要求，需要对赤水市城郊锦绣路片区棚户区进行整治，该项目得到赤水市政府高度重视，项目建设迫在眉睫。已进行调查研究及其调查成果项目用地已完成用地选址和土地招拍挂项目工程方案已确定采用设计方案环境影响项目建设运营中采取措施后均不会对环境造成不良影响节能指标本建设项目符合国家建设节能标准资金筹措资金来源于业自筹，方案可行社会效益本建设项目有利于赤水市建设，同时改善了赤水市城区环境，为被拆迁居民创造个优质理想居住环境。第五节本项目可靠性研究报告编制依据中华人民共和国物权法国务院令第号城市房屋拆迁管理条例九九年月十八日国务院第七十六次常务会议通过贵州省城市房屋拆迁管理办法年修正赤水市城市总体规划编制可行性研究报告委托书可行性研究报告编制指南国家发展改革委建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行有关政策标准规范定额等有俾指标规定赤府办发号关于加强赤水市城市规划土地上房屋征收安置房建设管理通知赤府办发号关于赤水市城市规划区集体土地征收补偿安置暂行办法通知赤府专议号赤水市人民政府关于城建有关工作专题会议纪要第六节本建设项目可行性研究结论本项目建设符合科学发展观，项目选址符合区域发展规划，资金筹措和来源落实，自有资金基本到位，建设条件适宜，设计方案技术水平合理，有效贯彻了国家节能政策，社会及环境效益显著，项目经济可行，具备可持续性发展，该项目实施是可行。第二章本项目提出背景及建设必要性第节项目提出背景虽然，近年来赤水市建设和发展速度较快，经济和社会各项事业得到了快速发展，但是赤水市锦绣路片区整体环境不容乐观，锦绣路片区内基础设施配套较差，居民房屋破旧，生产生活污水横流，脏乱差环境现象随处可见，这些都直接影响到到了城市整体环境和城市形象。特别是建设密度大，使用年限久房屋质量差，居住在其中均为低收入家庭和社会弱势群体，区内居民生存环境十分恶劣，消防隐患和环境卫生等问题突出。加之居住人员复杂，社会治安也十分难以整治。棚户区现状，已严重影响赤水市城市整体形象。赤水市锦绣路棚户区现目前主要建筑大多是自建房。由此可见棚户区建筑年代久远，建筑多为砖木结构楼房，建筑杂乱无章，缺乏统规划，部分建筑已是危房，全隐患大。为加快赤水市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件，提高城市环境质量，改变城市面貌，改造危旧住房改善困难家庭住房条件，解决困难家庭住房等系列问题，赤水市人民政府，在全市低收入家庭住房摸底调查基础上，结合赤水市住建房建设实际，提出来棚户区改造项目建设。因此，赤水市城市建设投资经营有限公司根据国家相关政策和赤水城市总体规划，提出了赤水市锦绣路棚户区改造工程项目建设。该项目得到赤水市政府高度重视，项目建设迫在眉睫。第二节项目建设必要性项目建设是推动赤水市整个社会经济快速发展和城市居住设施发展必要及前提条件要加快城市