规定第二十二条征用土地，征地单位应当自征地补偿安臵方案批准之日起中对各利益群体应采取步骤。项目社会影响分析项目对所在地居民收入影响项目对所在地居民收入影响不大。主要是在项目建设期间对项目所在地及周边商业从业人员收入有定负面影响，项目建成以后，负面影响可能会转化成正面影响。项目对所在地居民生活水平和生活质量影响项目对所在地居民生活水平和生活质量影响影响较大。项目建成以后将大大提高所在地居民生活水平和生活质量，居住出行休闲购物环境大大提升。但是，也有部分居民被迫迁移至远离项目所在地。第页项目对所在地居民就业影响项目对所在地居民就业影响不大，主要是在项目建设期间对项目所在地及周边商业从业人员就业有定负面影响，部分商铺在建设期间被迫关闭或搬迁从而造成部分人失去工作。但是，在项目建设期间和建成以后可能提供数百个就业岗位。项目对所在地区不同利益群体影响项目所在地区不同利益群体包括政府项目公司房地产开发商设计单位工程承包商建材制造销售企业其他企业居民事业单位。当地政府是项目发起人，项目公司是项目承办人。房地产开发商设计单位工程承包商建材制造销售企业都是项目受益人。其他企业居民事业单位是项目受影响者，大部分受益，部分可能受到不利影响。项目对所在地区弱势群体利益影响项目所在地区弱势群体包括下岗职工，孤残老人，残疾人，农民工等。项目对其主要影响包括部分农民工在项目建设过程中获得工作职位，取得定收益。项目对所在地区文化教育卫生影响由于在新农村建设设计过程中注意文化传承和保护，项目第页实施可以提高所在地区文化品位。同时，项目建成后对改善教育和医疗条件起到定促进作用。项目与所在地互适性分析不同利益群体对项目态度及参与程序当地政府是项目发起人，项目公司是项目承办人，都希望项目顺利开展。房地产开发商设计单位工程承包商建材制造销售企业都是项目受益人，对项目持支持态度。房地产开发商通过拍卖购得拆迁地区土地，按照规划要求进行房地产开发。设计单位通过参与新农村建设地区设计来参与项目，工程承包商通过投标获得拆迁地区建设工程合同。建材制造销售企业通过在项目实施过程中销售建筑材料来参与项目。其他企业居民事业单位是项目受影响者，通过与项目公司签订拆迁安臵合同来参与项目，大部分可能持支持态度。小部分可能受到不利影响。各类组织对项目态度及支持程度该项目是诸暨市拆迁改造重点项目，市委市政府已专门开会对此进行研究，各级组织均对项目持欢迎态度，表示会大力支持，全方位配合项目实施。第页第十四章风险分析拆迁改造是城市发展产物，拆迁改造项目风险大小关系到项目能否顺利进展和实施，前文中对各类风险也有论述，本章就项目中可能涉及主要风险加以揭示归纳总结，并提出建议减小风险或转移风险。项目主要风险因素识别拆迁安臵风险与般房地产项目相比，拆迁改造项目个显著特点就是镇原有建筑拆迁补偿和居民安臵问题，这个问题能否得到妥善解决不仅影响项目实施，而且会影响整个社会稳定和居民对政府态度。该风险主要体现在两个方面是如何确立个公平合理被大多数拆迁户接受拆迁补偿和安臵方案，妥善安臵过渡时期拆迁居民，并努力争取政府大力支持，确保拆迁顺利进行。拆迁补偿和安臵方案合理公平与否将直接影响改造拆迁进程。二是由于拆迁改造牵涉面太广，不确定因素太多，对拆迁成本事前难以准确估计。往往会出现拆迁执行难拆迁期限延长或者成本失控，甚至导致项目失败。因此，在拆迁成本评估时，详细准确拆迁摸底调查非常重要，还要对可能出现各种情况做出防范措施，以免增加拆迁成本。第页融资风险拆迁改造项目投入资金数目较大，单靠项目公司自有资金很难解决问题，融资是拆迁改造项目重要环节之。拆迁改造项目融资风险主要表现在项目公司对资金在空间上组合是否合理，在时间安排上是否满足项目各个阶段要求。资金在空间上组合是指自有资金，长短期贷款等在总投资中构成比例。个合理资金结构可以有效地降低项目公司地债务风险。资金在时间上地安排是项目公司资金管理重要内容。要准确估计项目周期内资金投入高峰期，合理制定自有资金贷款在项目周期内投放计划，避免出现资金链断档。规划风险拆迁改造项目规划风险主要是指政府对拆迁改造新规划对项目公司造成风险。拆迁改造要受到旧村已有街道周边未改造区域地下管网既有公路等仍在发挥城市功能建筑物或者设施限制。政策风险为了保护拆迁户利益，国家和地方政府都出台了相应文件，明确规定了拆迁补偿下限，新补偿政策出台，都增加了拆迁改造项目潜在政策风险。第页风险程度分析上文中所列项目可能存在四个主要风险中，根据风险可能出现概率以及风险事件发生后对项目造成影响分析如下项目拆迁安臵风险项目拆迁安臵风险发生可能性较大，该风险对项目造成影响较大，可能严重影响项目进度和成本，因此该风险是项目公司应重点控制风险。项目融资风险项目公司具有国资背景，融资数额适中，项目融资风险发生可能性般，可能造成影响为般。因此该风险是项目公司应般控制风险。项目规划风险项目主要工作内容和重点集中在区域内房屋拆除和土地整续发展重要决定。第页第三章项目法律政策框架与实施条件法律政策框架因为本项目为拆迁改造项目，主要包括几个方面内容拆迁安臵公共设施建设和土地出让。这些方面均涉及到公共利益，本章就该项目涉及主要政策和法律框架加以讨论，为项目实施过程中提供法律政策支持。拆迁安臵主要依据法律和政策中华人民共和国土地管理法年月日起执行中华人民共和国城市房地产管理法年月日起实行城市房屋拆迁管理条例年月日起执行浙江省实施办法年月日浙江省城市房屋拆迁管理条例年月日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过根据年月日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议关于修改决定修改拆迁安臵涉及相关法律与政策条款征用权限及补偿性质第页土地征用权限及补偿性质中华人民共和国土地管理法规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地,必须依法申请使用国有土地。其中第五十八条规定有下列情形之，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地人民政府或者有批准权人民政府批准，可以收回国有土地使用权为公共利益需要使用土地二为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地。第四十七条征用土地，按照被征用土地原用途给予补偿。中华人民共和国城市房地产管理法规定第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿安臵等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者行为。第二十三条下列建设用地土地使用权，确属必需，可以由县级以上人民政府批准划拨城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持能源交通水利等项目用地。浙江省实华人民共和国招标投标法中华人民共和国土地管理法建设项目经济评价方法与参数年第三版诸暨统计年鉴诸暨市统计局编制可行性研究报告委托合同编制原则执行国家及地方有关政策，符合相关法律法规与标准。在上级部分有关文件精神指导下，使工程建设与当地实际情况相协调，最大限度地发挥项目社会效益。项目所选材料及设备力求安全可靠高效节能经济环保，以节省工程投资和减小日常维护费用。第页编制内容本报告以镇村新农村建设工程项目为研究对象，编制内容包括项目提出背景和建设必要性项目法律政策框架与实施条件总体实施方案配套设施建设方案节能节水项目组织机构与管理项目实施进度计划招标方案原则依据条件投资估算与资金筹措经济前景和经济效益分析社会评价和风险分析，并基于以上分析研究内容提出实施结论与建议，提交可行性研究报告供有关单位与部门决策参与。承办单位情况项目承办单位为诸暨市镇新农村建设投资有限公司。公司经营范围新农村建设投资集镇改造投资房地产开发经营。公司注册资本人民币万元。公司类型为人有限公司法人独资。股东名称为诸暨市镇集体资产经营公司。建设规模建设规模项目用征地面积亩拆除住宅面积，住宅占地面积，建筑涉及人口人，户安臵公寓房占地面积亩原地块安臵，安臵公寓房总第页建筑面积新建工业厂房占地面积亩建造于村，工业厂房总建筑面积，建筑占地面积平方米注容积率按计算，建筑密度按计算该地块以商住混合用地性质出让，出让后开发建设规模如下项目用地面积亩注该地块用征地面积亩，加上之前已征亩教学预留用地，扣除亩安臵用地，可得可供出让土地面积为亩，总建筑面积平方米，建筑占地面积平方米注容积率按计算，建筑密度按计算。项目建设期本项目建设期为年。结论本项目符合镇总体发展规划，符合镇实际情况，本项目建设有利于节约土地资源，实现土地资源优化整合，改善居民生活环境，带动当地房地产业和旅游业发展，带动经济社会可持续发展，促进社会主义和谐社会建设，具有显著社会效益。本项目建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段我们土地资源紧张矛盾将伴随城市化和工业化全过程中央大力推进城乡体化我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设综合背景下提出来，项目建设依据充分。第页项目估算总投资万元。通过自筹万元，银行贷款亿元解决。扣除建设成本及建设期利息，可得估算经济效益为万元。本项目在环保给排水消防节能等方面均已采用积极有效措施，可保证项目正常实施和安全使用。第页第二章项目背景和必要性项目提出背景中国工业化与城市化取向背景工业化与城市化是推动区域经济社会发展基础，是分别反映在个国家和地区经济发展过程中产业构和空间结构变化。中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国基本国情。经过新中国成立以来年工业化进程，尤其是改革开放年快速工业化进程中国工业化取得了巨大成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从个农业经济大国转变为经济高速增长经济结构持续优化，工业发展迅速吸引大量外资人民生活水平不断改善为特征工业经济大国，我国工业化进程取得了长足发展。年年，我国城市化率由上升到设市城市由个增至个，建制镇由个增加至个。但是从总体上讲，我国城市化尚处于初级阶段，还有段漫长路要走。工业化与城市化带来土地资源紧张需求背景自然资源是经济社会发展物质保障，土地水森林。矿产和石油资源仍然是当代社会经济发展物质基础。虽然我国幅员辽阔，第页有陆地面积万平方公里，但是我国人均陆地面积不足亩，不足世界人均面积，是个人均自然资源拥有量对贫乏大国，特别是些沿海省市人均耕地不足亩，低于世界