中央商务区城市广场项目投资方案计划书

从规划设计到建设施工直至物业服务，都要本着诚信第客户至上精神，在唐山市树立良好形象。

特提出以下建议合理规划设计，使本项目真正成为唐山市商业建筑群开发楷模，为城区景观塑造，提供良好资料。

本项目应严格按程序进行。

开发时，应遵循先地下后地上综合配套原则。

施工按章操作，安全第。

建筑垃圾及时清运，保证环境质量。

应设项目经理，保证工作责权利相结合。

经营运作过程中，应着重对服务质量严格要求，真正实现自己服务方目。

各种租售房地产价格定位，应尊重市场规律符合政府相关要求三唐山中心区房地产专业市场分析住宅市场分析唐山‐年市场销售量约在‐万平方米之间。

年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。

而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。

年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。

国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要求压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调压力。

预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。

写字楼市场分析唐山目前在租售写字楼项目只有不到个第章总论项目背景项目名称中央商务区城市广场项目开发单位臵业有限公司项目建设地点该项目位路。

项目建设规模该项目规划用地面积万平方米，建设用地面积万平方米，总建筑面积万平方米，地上建筑面积万平方米，其厂房万平方米厂房体验馆万平方米商务办公写字楼万平方米体验酒店万平方米，地下总建筑面积万平方米，容积率，建筑覆盖率，建筑绿地率，停车数量辆，建筑高度米，广场面积万平方米。

项目投资本项目总投资万元，其中工厂费用万元，工厂建设其他费万元，体验馆费用万元，材料费用万元，办公楼和渡假体验酒店万元，基本预备费万元，建设期利息万元资金筹措本项目资金来源有自筹万元，二申请银行贷款万元。

主要评价指标以老船夫首期投资项目所带来产品销售收入为准，套年产量可为老船夫创造约千万销售收入，加上工艺品礼品装饰材料等服务产品销售收入，预计期投资项目总共能产生约千万销售收入。

二期酒店工程及三期创意办公园区商铺等设施投资，部分以租金体现，部分以铺位销售体现。

在税收方面，以增值税消费税营业税所得税等税费项目计算，预计能为税务部门增加百万元税收。

项目建设期个月。

二项目开发单位概况单位名称香港老船夫家居集团住所香港九龍長沙湾東京街號恒邦商業大厦法定代表人梁寮生注册资本万元实收资本万元公司类型有限责任公司法人独资经营范围家居用品单位简介香港老船夫家居集团以下简称老船夫系在香港注册成立家以家居产品生产销售为体股份制企业，拥有来自台湾香港意大利澳大利亚等国家和地区国际产业资本以及专业设计营销团队，旗下品牌为老船夫。

老船夫以企业雄厚综合实力为平台，拥有强大资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木家具船木整体橱柜衣柜等家居产品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发生产制造规模销售等系统智慧型创新型科技型朝阳产业。

老船夫以生产展示营销服务多角架构为基础辐射中国进军国际。

我们独有行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成永久商业模式成熟家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品设计装饰集成化创新概念原创性订单式礼品化产品消费概念优化商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨老船夫拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目，主要用于建立南中国较大规模船木家具开发制造中心，以此奠定老船夫华南地区规模生产与创意设计优势，并满足香港老船夫集团日益增长东南亚市场销售需求，同时也为老船夫创设南部生产基地米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。

年至年，唐山市中心区路南路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。

国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要求压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调压力。

预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不足市场正常需求状态，预计在价格调整适当情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。

写字楼市场分析唐山目前在租售写字楼项目只有不到个第章总论项目背景项目名称中央商务区城市广场项目开发单位臵业有限公司项目建设地点该项目位路。

项目建设规模该项目规划用地面积万平方米，建设用地面积万平方米，总建筑面积万平方米，地上建筑面积万平方米，其厂房万平方米厂房体验馆万平方米商务办公写字楼万平方米体验酒店万平方米，地下总建筑面积万平方米，容积率，建筑覆盖率，建筑绿地率，停车数量辆，建筑高度米，广场面积万平方米。

项目投资本项目总投资万元，其中工厂费用万元，工厂建设其他费万元，体验馆费用万元，材料费用万元，办公楼和渡假体验酒店万元，基本预备费万元，建设期利息万元资金筹措本项目资金来源有自筹万元，二申请银行贷款万元。

主要评价指标以老船夫首期投资项目所带来产品销售收入为准，套年产量可为老船夫创造约千万销售收入，加上工艺品礼品装饰材料等服务产品销售收入，预计期投资项是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅舒适感不足，而且地块东南角回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上影响。

周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。

项目为综合体，项目号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定促进作用。

六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中中心位臵。

项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。

万达集团是全国知名开发集团，项目具有定品牌效应。

目前中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。

项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。

项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。

项目是唐山城市核心区大型综合体项目，项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进复合创生更大升值潜力。

劣势项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。

目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期，项目销售压力较大。

唐山写字楼市场直不佳，项目写字楼销售难度大。

唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。

项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住舒适度较低。

机会房地产宏观政策有继续朝促进产业发展方向前进。

唐山经济快速发展，人民收入快速增长，房地产市场需求潜力较大。

项目地块和北面开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区有东移步趋势。

威胁目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。

市政府对房地产开发整顿规则不确定性。

项目对面开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目潜在竞争威胁。

由于煤炭钢铁价格持续下降，唐山富裕阶层收入受影响较大，影响其购房积极性。

城市核心有向西和向北分化趋势，对项目长远发展可能不利。

七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。

住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。

客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤凰新城等新兴区域，外郊山市市场状况对收入和成本进行估计了全面提高，实现了从传统手工向现代工业转变生产和出口得到了较快发展产业集群和特色区域逐渐形成原材料呈现多元化带动了相关产业协调发展。

另方面，技术进步日新月异，产品需求日趋多变，市场竞争日益激烈，这些都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境制造方式与生产经营方式。

我国家具行业规模和产值直稳定增长。

年我国家具行业逐渐走出金融危机影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。

统计数据显示，年全年家具行业产量万件，工业总产值达亿，比年增长了左右。

目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品服装家电家具后第四大产业。

当前全球化大趋势对于我国家具行业来说，既是个良好机遇，也是极大挑战。

尤其是绿色环保家具适合国内外市场发展需要。

在欧美等发达国家，生态环保天然质朴家具越来越受欢迎而在东南亚地区，木质家具向来拥有广阔市场。

在全球大环境下，过去近百年时间里，由于泛滥砍伐树木，森林资源受到严重破坏，天然木材越发稀缺，并被大多数国家限制了出口。

同时，各种家具造成室内空气污染，已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染装饰装修污染之后第三大污染源。

随着环境观念深入人心，未来家具市场将是以环境保护为特征绿色消费，顺应当前低碳经济发展浪潮。

老船夫家居核心产品船木家具，正是按照绿色消费观念，倡导简朴自然生活，将舒适与环保完美结合起来加上老船夫家居极具国际化创意设计，令古老船木焕发新生，以其新颖独特而又精美造型在家具行业中独辟蹊径。

在广大消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富艺术观赏价值。

尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好生态弥补性，更是纯实木家具另个重要产品类别船木家具休闲时尚独特艺术气质，迎合了当前大部分人消费需求，市场前景广阔，经济效益可观。

二唐山房地产市场总体分析唐山经济快速稳定发展，为房地产市场发展提供了基础近年来总体看，唐山房地产投资增长平稳，市场发展形势良好。

在经济快速增长刺激下，唐山大建设逐渐展开，围绕经济强城文化名城宜居靓城建设目标，唐山城市形象有望不断改善，对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义同时随着曹妃甸港口建设力度加大，滨湖新区规划提出，唐山对外吸引力也逐渐加强，未来外来人口进入，有望为房地产市场注入新需求。

未来随着国内经济回暖，以及