中心广场裙楼商业项目投资方案计划书

布吉火车站兴建将带来大量物资流。

将建成布吉火车站是个巨大物资中转站，它中转不仅仅是人流，而且更多是物资流中转。

原来布吉火车站主要功能就是物资中转，改扩建之后这功能就更加突出。

全国各地包括香港等地物资会源源不断送来或者输出，将会使物流通道更为顺畅，这必会大大丰富布吉以及整个深圳地区商品种类，从而更为丰富人们物质生活，提高商业购买力。

建现周边主体交通网络更完善。

布吉站按规划将建成深圳地区辅助客运站即第二客运站，东临深惠路西接吉华路与金鹏路布吉路构成了布吉镇主要主体交通体系。

它建成解决了铁路与公路，地铁与公交接驳与疏运问题，以现行跨铁路地下通道组织车流，与多层停车库连接，实行人车分流，多层单向流通。

今后，随着深圳地铁二号线由布吉联检站延长至布吉站，继续向北成为轻轨铁路通往龙岗中心城，布吉站有可能成为人流集散联运重要交通枢纽。

布吉火车站兴建将大大改善周边环境。

布吉火车站附近目前还比较混乱，周围配套设施还不够完善，但这只是暂时。

龙岗区政府已经明确提出了布吉火车站周边整改方案，要加大力度改善布吉火车站周围环境，严整火车站附近和搭乱摆乱放脏乱差局面，提升该地段物业档次和商业层次，要把布吉火车站建成文明规范整洁新型火车站，从而商机也会滚滚而来。

火车站兴建及周围物业升值成为必然。

众所周知，火车站周边物业原来比其他区域同等物业价值高很多，而随着新火车站改扩建，布吉周边物业价值提升将提高更快。

它所带来交通便利度人流物资流增加，地段升级，租金上扬，房价暴涨是必然趋势。

而且随着天虹商场或沃尔玛进入该地区，这地段商业将会更为红火，升值潜力将会更大，可能是原有价值几倍甚至十几倍。

个地段兴旺程度与该地区人口流动商品丰富度交通状况周围环境有着密不可分联系。

人旺带来地旺财旺，这是个亘古不变道理。

布吉火车站兴建，必然大大改善布吉镇软硬件设施，带来将是无限商机。

投资火车站周边物业，将是个不错选择。

结论经过我司对布吉商铺市场细致入微调查以及慎密实证分析，我司认为引入大型知名商家进驻，同时实行返租销售，无论在理论上，还是在实践上都是可行。

形成合理工业布局，既有秀峰工业区罗岗工业区百门前工业区吉华工业区等管理规范大型工业区，又拥有坂田南岭雪象等以大企业拉动新兴工业区。

年全镇工农业总产值达亿元，经济规模已经达到内地中等城市规模。

兴旺经济是商业发展基础。

布吉镇下辖十四个村民委员会和十个居民委员会总人口多万人，其中常住人口万多人。

人民生活水平已得到很大提高，年人均纯收入达元，农民人均所得元，家家户户都盖了新楼房，过上了小康富足日子。

富裕起来万人口购买力是本项目成功基本支撑。

本项目楼前即为公交车站牌，项目所在吉华路为布吉交通主干道，并且是布吉镇和深圳特区之间通道，是进特区必由之路，是布吉车流量最大地方。

虽然目前人流量不多，但布吉镇交通个特点就是摩托车多，随时可以上下，巨大车流量在吉站按规划将建成深圳地区辅助客运站即第二客运站，东临深惠路西接吉华路与金鹏路布吉路构成了布吉镇主要主体交通体系。

它建成解决了铁路与公路，地铁与公交接驳与疏运问题，以现行跨铁路地下通道组织车流，与多层停车库连接，实行人车分流，多层单向流通。

今后，随着深圳地铁二号线由布吉联检站延长至布吉站，继续向北成为轻轨铁路通往龙岗中心城，布吉站有可能成为人流集散联运重要交通枢纽。

布吉火车站兴建将大大改善周边环境。

布吉火车站附近目前还比较混乱，周围配套设施还不够完善，但这只是暂时。

龙岗区政府已经明确提出了布吉火车站周边整改方案，要加大力度改善布吉火车站周围环境，严整火车站附近和搭乱摆乱放脏乱差局面，提升该地段物业档次和商业层次，要把布吉火车站建成文明规范整洁新型火车站，从而商机也会滚滚而来。

火车站兴建及周围物业升值成为必然。

众所周知，火车站周边物业原来比其他区域同等物业价值高很多，而随着新火车站改扩建，布吉周边物业价值提升将提高更快。

它所带来交通便利度人流物资流增加，地段升级，租金上扬，房价暴涨是必然趋势。

而且随着天虹商场或沃尔玛进入该地区，这地段商业将会更为红火，升值潜力将会更大，可能是原有价值几倍甚至十几倍。

个地享受开发商提供返租回报又可以坐等商铺升值以获取差价。

四大型商场进驻将对本项目商业带来机会点分析大型商场沃尔玛和天虹确定，对商城会产生和带来巨大商业价值，同时提升了商城在区域中商业价值含量，科学合理配合宣传将为物业带来无穷增值潜力，以下我们对商家进驻所带来机会点进行论证。

大型商家进驻印证了此商城区域位臵属于商业发达地段。

通过我们在销售彩福世纪商城及新佳百货引进中发现，并不是所有裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区几大百货商家更加对商业造址慎之又慎，他们考虑主要因素为地段消费能力可经营面积等，因而大型商家进驻可充分说明此商城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。

商家进驻可提升本项目商业价值含量大型商家沃尔玛与天虹引进，同时带来了商家自身品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区商业格局将起到引导消费作用，目前本项目区域与布吉镇传统商业繁华地段尚有距离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域消费人流，也就是起到改变区域商业中心作用，因而，本项目商业价值含量随之增加。

大商家进驻可适当提高商铺售价在彩福商城广告推广中，经常提到新佳百货，特别是响亮广告语与新佳起赚钱，它表明商家进驻也带动了商业价格。

特别大型商家进驻可解决了出售与返租矛盾商家引进，可解决裙楼空臵问题，作为开发商可获取可观租金收入，而商铺出售采用返租方式，可解决既出售产权而又不需补贴租金。

综上所述，不管是从内部还是从外部，布吉中心广场商业裙楼面临着极其优越商业环境和市场机会点。

这将是我们在未来操作过程中强有力支撑支柱。

五火车站兴建对本项目商业带来机会点分析广深铁路是华南地区重要铁路干线，是沟通内地与香港主要通道和纽带，它将沿线地区经济有机地联合起来，促进了区域经济协调发展和对外贸易持续增长。

根据今年深圳市总体规划要求，深圳铁路采用主两辅布站方吉中心广场，只考虑二三四层返租，五层自营出售。

布吉中心广场二四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货类超市。

项目返租部分返租时间定为年。

投资分析中利率按现行银行活期利率计。

在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目成本预算。

策划主体思路是体现贵我双方会议精神。

发展商提供返租资金预算及可行性论证发展商对返租承诺确定及补偿手法对于发展商提供返租方案当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年营销经验，其操作应当说是非常可行。

返租营销与自售营销对比分析返租营销方式首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们目标客户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多类阶级中产阶级，他们购铺所看重是获取投资高回报及铺位具有可见升值空间，因而具有稳定回报与升值就成为他们闲余资金避风港，在我们销售彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着年返租每年租金收益而来，对于租金回报来讲，高于存款利息近倍，而且又有国有房地产公司兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付首期款，其余供铺款可用返租租金冲抵，年后商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心表现。

事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。

对于开发商而言，返租回报也是有利，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目滚动开发。

作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效回收后，用于后续项目可减少大笔银行贷款利息，且免去了许多评估交易费及业务招待开支，对于整个公司良性运作有极大帮助。

其次返租方式采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来不稳定因素，般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场在开业后生意不旺，导致客户资金周转困难，则许多客户供楼存在压力，而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任，因而须间接替客户承担购铺风险，但如采用返租方式，返租期内客户可用返租租金贴补供楼款，则供楼压力减轻，相应回购风险也随之降低。

具体举例如下例二层个总价万元铺位，发展商提供成年按揭和年返租，这样客户投资分析如下铺位总价万首期五成万年月供元年每月返租元说明返租额大于月供铺位年按揭总价达万年返租回收资金元结论为客户在我们提供返租方案中年可净赚个价值万铺位，且不含物业升值因素此案例为按揭购铺方式，实际购铺只交纳了万首期，对于投资者压力是比较轻松。

另外随着布吉客运站建成，还有房地产物业无穷增值潜力，这样显然对投资客户是有明显刺激，其操作性也是非常强。

在上组数据中对客户是具有吸引力，现在唯要讨论是发展商提供投资回报可行性。

现我们对沃尔玛和天虹两家大型商场招商洽谈租金来看，基本上锁定在元平方米左右，这样按二三四楼平均平方米出租话，这里由我方估算，具体按洽谈而定二三四层总面积为每月租金收入为万每月返租按销售率计万相当于每年要补贴万元另外，我们从发展商回笼资金利息来看，如果发展商回笼资金亿元，每年可获取活期银行利息万，且个正常企业如果将资金用于扩大再生产，所获取利润应远远不止活期利息数。

从企业资本运营看，完成销售资金回笼可减少项目贷款利息等于节省了成本。

从上来看，发展商提供年返租方案是相当可行。

确定发展商提供租金回报理由租金回报是个比较数，我司在多年销售中总结，这个数比银行利率高，客户近能接受。

如果低于回报，客户投资者就会感觉到明显不划算，而不会有购买欲望。

如果高于对销售当然有好处，但对开发商利润会受到损失。

租金回报，发展商补贴较少，年补贴额相当于回笼资金银行年利息四分之，般来讲不会有太大压力，同时如果楼销售效果好，能促进和提高层市场售价，其附加值将远远超过发展商补偿部分。

视销售情况，我司建议对于些角落铺位可将返租点数提高。

二项目周边消费人流对本项目商业支撑力分析布吉中心广场裙楼商业项目发展商提供返租的资金预算及可行性论证。

发展商对返租承诺的确定及新手法项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析购买商铺的客户群体分析大型商场进驻将对本项目商业