中汉大厦项目投资方案计划书

特价房部分可调价项目约为平方米特价房共套，若除开年前万销售任务量套外，其余套可以在进行调价，即可赚取差价部分特价房价格视市场情况而定上调比例。

二项目主要问题解决方法与建议项目周边房地产楼盘威慑力较强，项目规模较小，容积率较大，要达到预期利润水平，则要对项目整体运运营和营销提出较高要求。

建议必须要给项目准确定位，包括客群定位价格定位，加大项目整体营销策划和推广力度。

另外，销售期间，严格控制成本投入。

三项目风险与防范建议项目风险分析项目证件是否齐全代理本项目前，需全面了解项目报建手续，预售许可证土地证等产权是否清晰。

市场风险如何制定营销策略和销售进度，需要制定完善符合本项目营销策略方针，来达到本项目能在预期销售周期内完成销售任务。

政策风险海口首次表示将继续执行限购令政策，这将对房地产有着巨大影响。

防范建议密切关注海口房地产市场变化，结合市场行情尽快有针对性营销和推广，确保在预期销售周期内完成销售计划。

提高销售人员素质，体现专业性。

第部分项目总论项目概况项目名称海口市美兰区中汉大厦项目开发海南中汉开发有限公司项目建设规模中汉大厦项目位于海口市文明中路省财税学校旁文明横路路口内进米，项目总占地面积平方米，总建筑面积为平方米，规划建设栋层商住楼，其中，层为商铺，层为住宅共户。

项目以小户型为主，户型面积从平方米不等，以居平方米，二居平方米为主。

展空间。

首先，国际旅游岛发展规划，带来免签证零关税放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济房地产发展。

国际旅游岛大背景下海口房地产市场逐渐趋于成熟，现正处于高速发展阶段。

根据调查显示，目前，海口房价整体相对其他国内其他二线城市来说相对较低，未来房价还会有上升空间。

海南岛是国内外居民心目中理想第二居住地，拥有健康岛﹑无疫区盛誉海南房地产前途无量，是大有作为。

海南省未来年旅游发展总目标为，建成世界著名亚洲流度假休闲旅游目地，作为经济政治中心又荣获中国人居环境奖海口，加上，环岛铁路开通，将迅速缩短整个海南岛空间距离，这将进步放大海口在城市基础设施商业等配套完善方面吸引力，因此，不容置疑，海口房地产未来发展前景非常可观。

三宏观市场与本项目发展从宏观市场分析来看，目前，整个房地产楼市陷入了持续观望状态中，不利于本项目发展，并且在楼市成交量持续下滑状态第部分项目总论项目概况项目名称海口市美兰区中汉大厦项目项目风险分析项目证件是否齐全代理本项目前，需全面了解项目报建手续，预售许可证土地证等产权是否清晰。

市场风险如何制定营销策略和销售进度，需要制定完善符合本项目营销策略方针，来达到本项目能在预期销售周期内完成销售任务。

政策风险海口首次表示将继续执行限购令政策，这将对房地产有着巨大影响。

防范建议密切关注海口房地产市场变化，结合市场行情尽快有针对性营销和推广，确保在预期销售周期内完成销售计划。

提高销售人员素质，体现专业性。

第部分项目总论项目概况项目名称海口市美兰区中汉大厦项目开发海南中汉开发有限公司项目建设规模中汉大厦项目位于海口市文明中路省财税学校旁文明横路路口内进米，项目总占地面积平方米，总建筑面积为平方米，规划建设栋层商住楼，其中，层为商铺，层为住宅共户。

蓝水湾二期江海汇等项目价格较高，这些项目均分布在白龙片区，项目不仅规模较大，如龙景商业城白龙新城等均有临街商铺，并享受周边海鲜广场武警医院第四中学南北货运市场美舍河带状公园等配套设施，所以价格较偏高。

青青雅舍文景阁联发名宇等项目价格较为偏低，地理位置较偏，项目规模较小，配套等设施并不十分完善。

综合以上信息，我们分析得出，本项目周边楼盘均价在元左右，这区域客户群主要来自于附近白领阶层外地在本地工作硬性需求人群。

第四部分项目分析项目分析项目优势区位本项目处于海口旧城改造区，项目近市场药店，基础设施较完善，交通便利，地理位置优越。

景观资源项目享受周边三公里范围内城市配套景观规模项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米价格优势相对于周边项目，中汉大厦价格较为实惠，项目元平方米带元平方米精装修。

配套优势项目地处海口市老城区，周边范围公里内医院学校市场酒店等多项配套齐全，交通便利，公交线路覆盖全市，项目享受城市成熟配套设施。

投资优势区域与项目投资前景广阔，项目北面为三亚街老民宅区，处于海口市城中村改造范围内，区域升值空间巨大项目西面南面为海口市著名服装批发集散地，中小户型租赁需求较高，符合本项目户型设计。

项目劣势分析本区域地处老城区中心，白天周边较为脏乱杂，交通拥堵，车辆出行较为不便本项目受到周边其它项目楼盘影响，其影响来自于其他项目配套设施与地理位置本项目规模较小，虽设有地下停车库，但车位满足不了全部业主需求本项目全部都是精装修，客户不能自行决定装修风格，选择性不大项目规模小，容积率高。

项目机会项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群项目对面有服装批发市场，这将给项目带来定客户群美兰区以南省财税学校文明路服装批发市场东门塘市场东门便民市场中国农业银行建设银行工商银行中国银行等环绕四周二公里内海南中医院现代妇女儿童医院等配套设施齐全三公里内南亚广场南亚家乐福海口宾馆等设施完善项目合法性手续项目手续齐全。

二项目经济指标开发公司海南中汉房地产开发有限公司项目总占地面积平方米建筑面积平方米户型面积居平方米，二居平方米为主总户数户。

第二部分投资环境与市场研究分析市场宏观背景基础环境因素地理行政区域中汉大厦位于海口市美兰区。

美兰区是海口市四个市辖区之，下辖个街道个镇，是海南省委省政府所在地，是海南政治经济文化中心城区，也是海口商贸中心城区之。

自然概况美兰区位于海口市东北部，北临琼州海峡，东倚南渡江，江海交汇，港汊纵横，是个环境优美城区，有连绵多公里海岸线，土地肥沃，具有广沃红土地。

境内有美兰机场和东寨港红树林国家自然保护区，南渡江美舍河海甸溪穿越城区流入大海，东线海文高速公路琼文国道横贯全区，具有得天独厚自然资源优势。

海口宏观经济分析及增长分析从统计数据来看，市十次党代会召开以来，海口经济节节拔高，年更比年强。

在市十次党代会召开前年，海口全市生产总值亿元不含农垦，下同，按可比价格计算，比上年增长。

三次产业共同推进全市经济增长。

第产业实现增加值亿元，比上年增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。

年来，国民经济快速增长，到年，全市生产总值达到亿元，比上年增长。

财政总收入年达到亿元，比上年增长。

全社会固定资产投资年达到亿元，比上年增长。

据最新统计数据显示，年月，海口地区生产总值万元，比去年同期增长全部工业总产值万元，同比增长固定资产投资总额万元，同比增长。

时间增长率年亿元年亿元年月亿元从以上数据可以看到，年头个月，海口地区生产总值就已远远超过年全年总和。

城市居民人均可支配收入及增长率分析年，海口城市居民人均可支配收入元，比全省收入水平高元，但增速比全省低个百分点。

二海口房地产市场前瞻上半年海口房地产开发投资亿据海口市统计局初步预计，上半年全市生产总值亿元，比上年同期增长，增幅比上年同期回落个百分点，比季度提升个百分点。

同时经济运行中各种不确定因素还很多，保持经济平稳较快发展任务还很艰巨。

房地产开发投资亿上半年，全市完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长。

今年上半年，海口三产业呈现较快增长，二产有所回落。

第三产业中住宿和餐饮业房地产业是拉动投资增长主导因素，其中房地产业投资是全社会投资主体。

房地产开发投资呈现较快增长，保障性住房建设步伐加快。

在保障性住房建设力度不断加大带动下，上半年房地产开发投资亿元，比上年同期增长，其中保障性住房完成投资亿元，对房地产开发投资增长贡献率达，拉动房地产开发投资增长个百分点。

海口房地产发展未来预测目前，海口房地产受国家房地产调控政策限购令影响，开发商纷纷以价换量以博取市场，但是市场依旧处于片观望状态，房价下行趋势较为明显，短期内，市场还会持续低迷。

从长远来分析，受到国际旅游岛效应影响，未来海口房地产市场仍将具有较大发展空间。

首先，国际旅游岛发展规划，带来免签证零关税放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济房地产发展。

国际旅游岛大背景下海口房地产市场逐渐趋于成熟，现正处于高速发展阶段。

根据调查显示，目前，海口房价整体相对其他国内其他二线城市来说相对较低，未来房价还会有上升空间。

海南岛是国内外居民心目中理想第二居住地，拥有健康岛﹑无疫区盛誉海南房地产前途无量，是大有作为。

海南省未来年旅游发展总目标为，建成世界著名亚洲流度假休闲旅游目地，作为经济政治中心又荣获中国人居环境奖海口，加上，环岛铁路开通，将迅速缩短整个海南岛空间距离，这将进步放大海口在城市基础设施商业等配套完善方面吸引力，因此，不容置疑，海口房地产未来发展前景非常可观。

三宏观市场与本项目发展从宏观市场分析来看，目前，交通拥堵，车辆出行较为不便本项目受到周边其它项目楼盘影响，其影响来自于其他项目配套设施与地理位置本项目规模较小，虽设有地下停车库，但车位满足不了全部业主需求本项目全部都是精装修，客户不能自行决定装修风格，选择性不大项目规模小，容积率高。

项目机会项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群项目对面有服装批发市场，这将给项目带来定客户群美兰区以及其他区域年轻置业者需求未被满足，且需求模糊化能够被引导项目且项目以小户型为主，有利于满足本地首次置业刚需。

项目威胁本项目住宅面临本区域其他楼盘辐射影响，具体体现在景观配套方面。

项目地处脏乱差地区，项目销售将会有定影响本项目除商铺地下停车库外，无任何景观配套，这将给本项目带来定销售影响。

二定位分析价格定位消费者对海口房地产项目认可度高，所以在研展空间。

首先，国际旅游岛发展规划，带来免签证零关税放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济房地产发展。

国际旅游岛大背景下海口房地产市场逐渐趋于成熟，现正处于高速发展阶段。

根据调查显示，目前，海口房价整体相对其他国内其他二线城市来说相对较低，未来房价还