收入两个不确定性因素，就财务内部收益率指标对项目进行单因素敏感性分析，分析两个因素对项目财务盈利性影响，以及考察项目收益对这些不确定因素敏感性。分析结果见表。表敏感性分析结果表不确定因素变化率内部收益率商铺价格开发成本从上表分析结果可以看出，本项目财务赢利性指标对产权商铺价格和开发成本变化均较为敏感,开发成本和售价是敏感因素，应当加强控制。但是当产权商铺价格降低,开发成本增加时，财务内部收益率仍能大于设定帖现率具有定抗风险能力。第十章结论通过上述分析，本项目采用滚动开发方式，建设期为三年,项目建设总投资为元，不考虑融资成本在测算期内可获得利润总额元。经测算，整体项目全投资财务净现值为元，全投资财务内部收益率为，投资回收期为年。因此，项目投资是可行。式服务，因此不能算是真正意义上服务式公寓。文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂市场，根据各市场特征以及消费者类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆供应量相对较少各类艺术表演场所个。传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至年，存活只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋出现，但经营状况良莠不齐。新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向客户以年轻人为主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡经营状况较突出。档次较高健身俱乐部在家左右。第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华地区，也是第章项目概况项目背景年天津市政府关于进步加快旅游业发展意见文件确定打造近代中国看天津文化旅游主题板块，即以统规划分步实施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题文化旅游板块系列，实施近代中国看天津三年整合开发规划。天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块以下简称本项目是上述板块重中之重。为确保年底前把本项目建成天津乃至全国标志性旅游景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快落实项目建设主体，发挥切积极因素，尽快启动和实施本项目。二可行性研究报告编制依据天津市人民政府文件关于进步加快旅游业发展意见津政发号年月日天津市和平区人民政府与天津国际酒店集团签署改造花园法式风情区协议书北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司为本项目做基础研究及市场研究报告产品定位及开发策略报告核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,和平区政府相关部门提供花园地区房屋建筑面积统计表天津市规划测绘院提供花园现状地形图。三项目名称天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目四项目界址本项目位于和平区商业，由和平路赤峰道新华路营口道四条道路围合而成。内部以花园原法式花园为，被承德道丹东路辽宁路形成条放射性道路所分割，周边环绕栋欧式建筑和栋近代建筑，具体区位见附图五规模及内容本项目总占地面积约总建筑面积，其中市区公用建筑面积住宅建筑面积。六建设方基本情况投资商国际酒店集团始建于年，是天津开发区管委会投资设立以旅游为支柱产业集团化公司。业务范围涉及旅游投资房地产开发酒店管理及物业管理分时度假广告策划等产业。多年来公司造就了批专业管理团队，积累了旅游房地产项目开发特色休闲娱乐风情区成片规划开发成功经验，培育了特有综合竞争力，是市政府重点打造天津市旅游旗舰集团之。为争取本项目建设主体资格，公司组织了大量资源，包括聘请世界流项目策划公司世邦魏理仕公司，完成了项目整体策划规划和可行性研究报告，于年月日与天津市和平区人民政府签署了改造花园法式风情区协议书。上述工作得到了市委市政府有关领导认可。在市政府大力支持下，公司于年月日至日在法国巴黎成功举办了本项目路演活动，并决定参加年月由市政府组织项目招标等活动。二建设单位天津公园投资开发有限公司，情况说明第二章投资环境分析天津市宏观经济分析天津市增长情况年天津市增长情况年年年年年年年年亿元元统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆供应量相对较少各类艺术表演场所个。传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至年，存活只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋出现，但经营状况良莠不齐。新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向客户以年轻人为主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡经营状况较突出。档次较高健身俱乐部在家左右。第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华地区，也是第章项目概况项目背景年天津市政府关于进步加快旅游业发展意见文件确定打造近代中国看天津文化旅游主题板块，即以统规划分步实施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题文化旅游板块系列，实施近代中国看天津三年整合开发规划。天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块以下简称本项目是上述板块重中之重。为确保年底前把本项目建成天津乃至全国标志性旅游景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快落实项目建设主体，发挥切积极因素，尽快启动和实施本项目。二可行性研究报告编制依据天津市人民政府文件关于进步加快旅游业发展意见津政发号年月日天津市和平区人民政府与天津国际酒店集团签署改造花园法式风情区协议书北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司为本项目做基础研究及市场研究行全程策划，完成了基础研究及市场研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下项目价值定位集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史文化特色国际化都市旅游休闲街区。二市场定位天津法式风情区个具有天津历史文化风貌都市旅游景点。以天津近代建筑标志公园为基础，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映天津历史和文化法租界洋房改造成集国际水平休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流演艺等功能时尚休闲文化娱乐。风情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑，及充分体现法国建筑风格现代商业设施，按照二十世纪现代都市人生活方式生活节奏情感世界度身订做，无不体现出现代休闲生活氛围。三业态定位天津法式风情区分为外环和内环两部分。外环以法式风格新建建筑为主，内环包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑及平方米突显法国园林特色花园。地块以保留公园建筑为主，新旧对话，交相辉映。外环将进驻多家商户，包括了时尚人士最爱国际名品时装专卖店时尚饰品店化妆品店工艺品长廊国际画廊图书广场特色酒吧及颇具规模美容美体，为本地和外地消费者及游人提供了个多元化和具品味休闲娱乐热点。内环由多幢公园老房子所组成，并结合了现代化建筑装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国美国德国英国巴西意大利日本台湾和香港，充份展现了风情街国际元素。四项目目标群体定位天津市中高收入消费人群外籍人士及其家属，以日本韩国欧美驻津人群为主天津各类企事业单位产生团体消费参与者海外旅游团队天津周边城市消费群体商务文化交流及各种主题消费团体第四章项目开发条件自然条件地形地貌本项目所属地区为平地，呈不规则菱形，长约米，宽约米，适宜进行开发改造。气候气象气候特征天津市位于中纬度欧亚大陆东岸，是东亚季风盛行地区。其主要气候特征是四季分明，春季多风，干旱少雨夏季炎热，雨水集中，秋季天高气爽，冷暖适中冬季寒冷，干燥少雪。般以平均气温低于为冬季，以上为夏季，之间为春季和秋季，依此标准计算，冬季最长为天左右月下旬月上旬，夏季次之为天左右月下旬月上旬，春季较短为天左右月上旬月下旬，秋季最短仅有大左右月上旬月下旬。全市年平均气温左右，月最冷，平均气温，月最热，平均气温手续报批市可支配收入和消费性支出情况横向比较而言，天津市虽然与国内其他线大城市收入及消费水平有定差距，但发展速度较快请见上图，例如年至年，天津城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。年天津综合恩格尔系数居民人均食品支出占消费性支出比重为，按照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康，进入了比较富裕阶段。国内外游客数量年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长旅游创汇收入亿美元，同比增长。同期天津市接待国内旅游人数万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长,创历史最好水平。二天津市各物业市场发展情况商业物业市场年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达到万。年至年间，物业累计总量年均增长，增量年均增长更达，市场供给迅猛增长。新增供应方面，年至年天津市进入了个供应高峰。在大型和外资年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出情况天津北京上海重庆广州亿元城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业推动下，天津市商业物业年均增长超过万。年到年间将有约万商业物业向市场交付。通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料调研，天津市商业物业市场主流销售价格集中在元区间，主流租金集中在每天元至元区间。酒店物业市场天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客房间，占全市客房总量。天津五星级含准五星级酒店共计家，可提供各类客房间，房间数占全市。根据市政府规划，在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四星级以上酒店，其重点会分布在滨海新区和城区贸易商务频繁商务区。天津市五星级酒店价格直以来保持着相对较为平稳水平，平均房价在元天，实际成交价格约为元天。由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率仍然较为理想。五星级酒店平均入住率保持在良好水平。天津作为直辖市,有着悠久历史和深厚文化底蕴,目前城市大规模建设,海河沿线改造,会有许多有特色游览娱乐消费景点被开发出来，旅游产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大伴随着城市改造,天津将会给人面目新感觉