平方米计算，预计总销售收入约为万元，根据行业常规做法，本项目营销推广费用为总销售收入其中不包括营销中心和样板房费用，推广总费用预计在万元人民币全面开工前提下。由于商业在经营业态铺位分割销售模式等存在不确定因素，对商业部分推广建议，在后期提交。结束语欲善其事，必先利其器。在整合营销传播中，整合是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好互动关系。以上是我们对贵司经路项目建议思路，就项目本身现存自然条件而言，整合优秀规划设计研究院优秀营销策划代理机构，强强联手，定会使本项目成为经路经典社区。而对于上述项目建议，我们认为势必能够较大程度地提高项目综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期销售推广打下坚实基础，并使项目成为区域时尚新标物业。预祝合作愉快,射山东全省居民衣食住行。二区域市场分析本项目与华联商业中心区仅有路之隔，其商业氛围已经相当成熟。主要业态包括衣着类文体类五金类以及日常生活用品等。中高低档均有。而与本项目商业形成比较和竞争商业主要有华联商厦嘉华购物广场西市场和时代商业广场。华联商厦华联商厦座落于济南市西部最繁华商业区中心位置，与济南火车毗邻商厦总建筑面积万平方米，其中购物部分营业面积万平方米，下设十三个商场，经营个大类，万多种名优商品，酒店及其它，娱乐设施万平方米。主体建筑高层，是个集购物娱乐食宿为体大型现代化商业中心是泉城西部最大集购物食宿娱乐生产加工于体国家大型二类企业集团。二嘉华购物广场嘉华购物广场与同处地姊妹店济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。总建筑面积为万平米。嘉华购物广场采用了当今最新摩尔购物形态，适应了现代人购物餐饮娱乐休闲文化享受同步商业篇核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,黄金有价，商铺无价。商业物业价值，体现在它固有价值区位价值和经营产生附加值，商业物业价值波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业尤其是社区商业发展历程及发展趋势项目周边市场现状项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来经营和销售推广寻找确实可行方向。第部分商业市场情况宏观市场分析商业市场分级市级商业区泉城路泺源大街经四路经二路北园路等商圈零售业为龙头，配套餐饮娱乐休闲文化康体金融等综合服务，商圈营业面积超过万平米，服务面向全市消费者。区域级商业区花园路马鞍山路等般营业面积在万平米以上。以家居家电日用百货等为主。满足了公里范围内消费者日常需求。社区型商业易初莲花世纪莲花大润发等，以超市为主在人口密度较大居民生活区域中，满足居民生活需求综合型商业。面积为平米以上，以食品生活日用品等为核心，配套餐饮等，为周边公里范围消费者提供服务。二商业设施功能划分综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全餐饮娱乐购物文化等，如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。主题性。以主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十路中华名优小吃条街文化东路和西路体育用品等。便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民生活需求。三商业区分析泉城路商业区泉城路是泉城东西向发展主轴，有十字金街之地位，是条具有购物交通休闲旅游文化五大功能准步行商业街。泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。无可讳言是，由于区域规划设计步行街商业建筑单体与交通组织存在缺陷，加以政府管理方面存在部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。泉城路已经很大程度背离了原来设计理想。人流量也远远没有达到预期数字。经二路商业区华联商业区以华联嘉华为主体构筑经二路商业街已成为省城西部条商业金街，是槐荫区商业中心。周围近千平方米区域，已有数十家服装鞋类专卖店，还有肯德基麦当劳永和豆浆等多家中西式快餐店，另外，该区域小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。以百货购物中心小商品批发市场为商业核心，包括专业市场专卖店以服装鞋业为主风味小吃特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆畅通，使之今天依然是众多消费者乐此不疲前往购物区域。经四路商业区济南传统商业区，以人民商场大观园地下人五金类以及日常生活用品等。中高低档均有。而与本项目商业形成比较和竞争商业主要有华联商厦嘉华购物广场西市场和时代商业广场。华联商厦华联商厦座落于济南市西部最繁华商业区中心位置，与济南火车毗邻商厦总建筑面积万平方米，其中购物部分营业面积万平方米，下设十三个商场，经营个大类，万多种名优商品，酒店及其它，娱乐设施万平方米。主体建筑高层，是个集购物娱乐食宿为体大型现代化商业中心是泉城西部最大集购物食宿娱乐生产加工于体国家大型二类企业集团。二嘉华购物广场嘉华购物广场与同处地姊妹店济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。总建筑面积为万平米。嘉华购物广场采用了当今最新摩尔购物形态，适应了现代人购物餐饮娱乐休闲文化享受同步商业篇核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,黄金有价，商铺无价。商业物业价值，体现在它固有价值区位价值和经营产生附加值，商业物业价值波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业尤其是社区商业发展历程及发展趋势项目周边市场现状项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来经营和销售推广寻找确实可行方向。第部分商业市场情况宏观市场分析商业市场分级市级商业区泉城路泺源大街经四路经二路北园路等商圈零售业为龙头，配套餐饮娱乐休闲文化康体金融等综合服务，商圈营业面积超过万平米，服务面向全市消费者。区域级商业区花园路马鞍山路等般营业面积在万平米以上。以家居家电日用百货等为主。满足了公里范围内消费者日常需求。社区型商业易初莲花世纪莲花大润发等，以超市为主在人口密度较大居民生活区域中，满足居民生活需求综合型商业。面营定位，是商业物业销售价格高低快慢决定因素。济南商业物业以租为主，产权销售物业稀缺，潜在巨大购买群体。为本项目顺利销售提供了保证。商铺进深达米，若按铺位出售，单铺面积不会低于平方米，二层联体不会低于平方米，总价高，销售阻力十分大，价格只有物业固有价值支撑，销售价格也有限。本项目紧邻成熟经二路商圈，商圈对项目商业经营，有定辐射作用经路快速干线经经二路之间住宅物业，阻断了项目与经二路商圈衔接，项目在整个商圈中十分孤立，项目经营业态选择，不能与商圈内业态重叠，但也不能游离于商圈之外，否则后期经营阻力很大，因此，必须走错位经营，专业市场道路，形成自己经营特点，与经二路商圈形成互补，相互支撑，共同发展。项目紧邻经路交通干道，车流量大，给本项目商业造成定影响。三项目经营定位家饰家纺商业街通过对项目调查分析，从目前整个社区商业环境发展前景出发，立足于市场需求，在规模功能档次上充分发挥项目优势和潜力，以满足社区生活配套和市场需要为基点，商业街定位遵循下述原则少量商业用来满足社区居民基本生活需求以家饰家纺为经营主题,体现现代生活特点，引入集生活服务体验休闲为体经营理念。建筑平面以室内步行街形式来体现，营造轻松休闲购物环境。二层经营，通过室内步行梯和室外滚梯解决立体交通。业态定位必要性商铺主题定位是保证商铺销售条件之。没有主题就不会有鲜明个性，也就自然不会吸引投资客注意力。无法提升销售价格。业态定位可行性家纺家饰是人们日常生活用品，与国民经济实力及消费意识密切相关。目前，家纺家饰已进入个较高消费层次，已由家庭宾馆饭店公共娱乐场所及交通工具等公共设施进入千家万室，美化居室创造良好生活环境成为时尚，家纺家饰也成为新消费热点。近几年，汽车住房信息产品教育餐饮等成为消费热点。其中，住房教育餐饮汽车都与家纺产品有较密切关系。因此这类物品有极大发展空间。住宅市场和汽车市场不断发展也会刺激对家纺家饰及车饰用品消费。本项目所在区域商铺正好面临经路，为需要展示这类物品提供了极好空间和位置。本项目商业部分按照步行街形式进行划分销售，完全可以满足家纺类物品对空间要求。目前，济南消费市场目前还没有出现这类物品销售集中区域，在济南有很大发展空间。经路交通干道可以给消费者提供畅通无阻交通。这类商品对商铺外在形象设置有较高标准要求。这也正好与本项目建筑风格相致。从以上几个方面分析来看，在本项目商业做家纺家饰等步行街具有很大可行性。备选方案作为中挡服装小品牌为主百货主题商业街购物广场北园店国美电器北园店新佳超市聚集，使得这区域商业业态更为多样。随着北园立交建成通车，该区域交通环境进步改善，商业前景广阔。泺口批发市场洛口批发市场是主要经营服装和鞋类批发市场。位于济南市北部区域。现拥有泺口服装城商贸中心泺口服装交易大厅等多个市场，已成为闻名全国大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之，拥有固定资产亿元人民币，经营面积万多平方米，经营业户余家。服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实齐鲁服装之都。山大路科技商业街山大路商业主要是高科技商业街。随着高科技信息产业发展，山大路商业街迅速成长。据不完全统计，山大路商业街年销售额多亿元，利税万元，已经成为国内知名科技条街。被誉为济南中关村。山大路科技市场建成，带动了周边相关产业迅速发展，收到了良好经济效益和社会效益。四济南主要商业物业比较物业名称位置规模业态形式租售价格不含进场费经营方式档次经营范围车位万达购物广场泉城路西端约万超市专业店专卖店售价万元租价约元月层自营二四层联营高档生活用品家居品牌服装个银座商城泺源大街与佛山街万百货商场扣点约作为租金联营中高档生活用品时尚用品约个贵和购物中心泉城路中段万百货商场扣点约作为租金联营高档高档用品约个嘉华购物广场经二纬九万综合性商场扣点约作为租金统经营中高档精品生活用品约个百脑汇山大路号万专业商场租价元平方米月统经营中高档电子等科技产品余个大观园商场经四纬二路万百货商场扣点约作为租金联营中低档百货约个国美电器商城花园路中段万家电连锁租价元平方米月连锁中档电器产品约个五济南商业未来发展趋势年月提交市政府批准济南市商业网点发展规划确定济南市商业网点总体布局为三四六结