五级住宅用地，建议容积率为。按照成熟村，改造村原则，建议尽快以大埠东村村庄改造为试点，上报市计委和土地房屋管理局，以争取加快建设步伐，借以带动北部板块快速均衡开发。同时，加大销售力度，以最大限度回笼资金，争取获得较大经济效益和社会效益。第十章可行性研究结论综上所述，我们认为目前，大埠东村环境现状较差，亟待改造村民生活条件和环境较差，改造呼声很高，必须改造村委会会尽最大努力把改造工作搞好，村委会有能力和信心将大埠东村改造好目前，青岛市房地产稳中有升良好市场形势预示着该项目宜早不宜迟。鉴于本项目有着良好社会效益和定经济效益，只要有个好政策支持和资金实力支持，在年开工建设，尽快运作，大埠东村改造定能取得成功。高，住宅发展将由安居型向康居型转化。住宅舒适性生态性信息性和文化性将成为二十世纪住宅发展主要特征，目前青岛市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大变化，但与二十世纪住宅发展主要特征还有很大差距。尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套公共服务设施，环境质量低下。为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民居住水平，使青岛市住宅实现大跨越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目，将其建设成为具有二十世纪特征现代化居住小区，推动市北东部住宅建设向更高层次发展。本着认真贯彻落实胡总书记讲话和三个代表发展三农重要思想以及国务院关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设通知精神，积极呼应青岛市政府利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住目录第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节项目情况„„„„„„„„„„„„„„第二节可行性研究依据和范围„„„„„„„„第三节主要经济技术指标„„„„„„„„„„„第二章项目提出背景和建设必要性„„„„„„„„„„第节项目提出背景„„„„„„„„„„„„第二节项目建设必要性„„„„„„„„„„„第三章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节房地产市场分析„„„„„„„„„„„第二节项目市场前景分析„„„„„„„„„„第四章项目改造目标与改造方案„„„„„„„„„„„„第节地块现状„„„„„„„„„„„„„„第二节改造目标„„„„„„„„„„„„„„第五章项目设计及建设方案„„„„„„„„„„„„„„第节项目建设组成内容„„„„„„„„„„第二节建筑规模„„„„„„„„„„„„„„第三节建筑规划设计方案„„„„„„„„„„第六章环境影响和安全防护„„„„„„„„„„„„„„第节环境保护„„„„„„„„„„„„„„第二节安全防护„„„„„„„„„„„„„„第七章节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第八章资金运作措施„„„„„„„„„„„„„„„„„第节投资估算„„„„„„„„„„„„„„第二节资金筹措„„„„„„„„„„„„„„第三节项目财务分析„„„„„„„„„„„„第四节项目运作风险分析„„„„„„„„„„第九章经济效益与社会效益分析„„„„„„„„„„„„第十章项目建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„第章总论第节项目情况项目简介项目名称大埠东村村庄改造项目概况地段项目位于辽阳西路劲松五路与劲松七路之间，隶属于市北区东部地区。西临青岛市最大规模浮山后居民社区，南接湖光山色东城国际等时尚住宅小区。东部和北部是大片青岛未来中高档生活用地。区域内将会有多个大规模居住区迅速崛起，未来良好生活环境，可以预见。交通辽阳西路是青岛市区贯通东西主干道路。周边路网畅达，交通便捷，发展潜力巨大。市政配套与高科园装饰城仅站之隔，规划中青岛中央商务区和建设中高新开发区分列西东两陲，沿辽阳西路环境和生活气氛即将发生翻天覆地变化。颐中体育场依浪水世界国际啤酒城石老人国家旅游度假区石老人生态观光园海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐教育卫生配套日臻完善。生态环境南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山崂山，苍山秀色，历历在目。第二节可行性研究依据和范围可行性研究范围项目背景和建设必要性市场分析改造目标厂址选择及建筑条件项目技术方案和建设方案项目环境保护和节能实施进度安排管理机构投资估算及效益分析研究结论特征还有很大差距。尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套公共服务设施，环境质量低下。为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民居住水平，使青岛市住宅实现大跨越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目，将其建设成为具有二十世纪特征现代化居住小区，推动市北东部住宅建设向更高层次发展。本着认真贯彻落实胡总书记讲话和三个代表发展三农重要思想以及国务院关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设通知精神，积极呼应青岛市政府利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住目录第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节项目情况„„„„„„„„„„„„„„第二节可行性研究依据和范围„„„„„„„„第三节主要经济技术指标„„„„„„„„„„„第二章项目提出背景和建设必要性„„„„„„„„„„第节项目提出背景„„„„„„„„„„„„第二节项目建设必要性„„„„„„„„„„„第三章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第节房地产市场分析„„„„„„„„„„„第二节项目市场前景分析„„„„„„„„„„第四章项目改造目标与改造方案„„„„„„„„„„„„第节地块现状„„„„„„„„„„„„„„第二节改造目标„„„„„„„„„„„„„„第五章项目设计及建设方案„„„„„„„„„„„„„„第节项目建设组成内容„„„„„„„„„„第二节建筑规模„„„„„„„„„„„„„„第三节建筑规划设计方案„„„„„„„„„„第六章环境影响和安全防护„„„„„„„„„„„„„„第节环境保接改善周边农民居住环境和市容市貌，对创建文明卫生城市迎接年奥运会都是很有必要。符合提升小康生活水平，推进两个文明建设和市场发展需要。改善周边农民居住条件，提高其生活质量，是当地农民迫切需要。目前周边多个村庄，仍有很多村民私自建设，虽然有关部门采取了诸多措施，但屡拆屡建。通过本项目快速开工建设，可在现有土地上建成功能完善交通便捷具有现代气息住宅区，不仅可改变周边群众居住条件，更可通过新入住高科园内高素质人群引导其转变观念，提高整体生活质量。同时，更可以截止周边乱建现象，有利于区域内进行规划调整，以求更大发展。符合提升地区品牌需要。本项目超前规划建设，不仅可以改善周边居住及自然生态环境，更可以塑造个好品牌，对于扩大和提升市北东部区域知名度影响力有很大促进作用，对进步提升市北区政府品牌起到推进作用，从而营造个更佳投资环境，有利于招商引资，带动周边经济发展。本项目虽然本身经济效益不高，但项目建成对于周边经济提升和巨大社会效益却是可观，这也就是本项目建设必要性。第三章市场分析第节房地产市场分析我国房地产发展趋势预测房地产业是国民经济支柱产业之，它不但满足市民对居住要求，而且肩负着刺激消费，促进生产重担。年后世界经济回暖，美国泡沫经济不断挤压受日元贬值影响，东南亚各国货币竞相贬值，造成中国出口不利。在此情况影响下，扩大内需，加大投资成为国民经济增长主要手段。房地产产业投资是其中最有力手段之。随着中国经济深入发展，住房消费仍是大多数百姓家庭主要消费投资计划之，房地产仍然是我国今年经济中热点。年，青岛房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数上涨明显，上升，土地交易价格指数上升。城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。根据世界各国房地产发展经验，人均在美元时，房地产业将进入个快速发展时期。青岛市人均年就已超过美元，但直至年末，城区人均住宅建筑面积平方米农民人均住房使用面积平方米。而西方发达国家人均居住面积在平方米以上。因此，青岛房地产业依然具有广阔发展空间。中国行业景气分析报告是我国第份跟踪式行业景气分析报告。该报告指出，对房地产业而言，年是个转折点，持续繁荣了近年房地产业，将进入中期调整过程。专家指出，与投资相对，是房地产消费增长将明显减缓。随着年开始土地拍卖年房贷加息年二次加息等政策性调控逐步规范房地产市场。火热房地产消费增幅逐步放缓。业内专家预计，年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费增幅将在。但同时这也是新工艺新材，顾及长远，做到设计新颖布局舒展环境优美配套齐全，具有超前性示范性原则。根据城市规划要求，本着舒适经济安全美观原则考虑设计方案。坚持科技进步择优选用原则，选择优秀设计方案，采用新材料新工艺新技术新设备，节约投资降低成本减少能耗，推进居住区建设水平提高，以获取尽可能高经济效益和社会效益为原则。坚持环境生态化原则，在满足日光通风基础上，着重进行环境和绿地系统设计建设，最大程度使居民接近自然享受自然。同时，按照可持续发展原则，尊重人与自然和谐统。充分利用土地及其他资源，坚持社会效益经济效益环境益相结合原则，实现社会经济自然生态在高水平上协调发展。第三节主要经济技术指标总用地面积亩平方米容积率总建筑面积平方米其中住宅面积平方米多层平方米小高层平方米公建面积平方米写字楼平方米网点平方米绿化率第二章项目提出背景和建设必要性第节项目提出背景年，国务院总理温家宝就农村小康建设总体要求是高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻三个代表重要思想，坚持党在农村基本政策，深化农村改革，调动和保护农民积极性，不断解放和发展农村生产力大力推进农业和农村经济结构战略性调整，提高农业综合生产能力和可持续发展能力，提高农业现代化水平和城镇化水平，全面繁荣农村经济，稳定增加农民收入，是昂大农民过上小康生活。改善农民居住条件和生活水平现代化称为衡量农民生活水平提高重要标准之。青岛市总体规划确定我市城镇发展战略是继续完善个中心城市和五个次中心城市城市群发展格局，充分发挥中心城市吸引辐射作用，强化次中心城市分工协作职