险能力。评估结果表明，该项目是可行。本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前两年全部销售收入均用于项目投资。因此项目建设投资与项目销售收入是本项目能否达到预期效益关键。本项目各类物业预期售价是在经过同类项目市场物业价格调查以及比较直接比较法基础上确定。考虑到今后政府对于房地产开发新政策出台以及响水县整体经济增长态势以及响水县居民不断增长购买力，还有响水县对于城南发展定位及新城中心逐步形成，预期售价还会有不小变动。但是从当前形式看，预期售价是比较合理。投资和低水平扩张投资体制财税体制金融体制土地管理体制政府职能等关键领域改革不到位经济增长方式仍然比较粗放。对年主要指标预测下调年增长预测。受食品价格特别是肉禽及其制品价格大幅回落影响，年我国将负增长左右。受大宗商品价格暴跌和总需求增速快速回落影响，年我国将负增长左右。下调年投资消费出口增长速度。投资名义增速下调至，实际增速上调至，消费名义增速下调至，实际增速下调至，出口增速下调至。下调基准利率预测，下调人民币汇率预测。存款基准利率下调至，贷款基准利率下调至，人民币汇率下调至。下调农民人均纯收入增速度至。下调增长率至。随着年月中旬国际大宗商品价格泡沫破灭，上半年还肆虐全球通货膨胀，四季度急剧转变为日益迫近通货紧缩威胁。年，在世界经济陷入衰退国内周期性调整双重压力下，中国经济将步入典型通货紧缩，物价水平负增长将成为年中国经济目录项目总论建设项目总论项目名称项目坐落位置主要经济指标项目概况建设单位概况建设项目必要性可行性研究结论及建议可行性研究编制依据二市场分析宏观经济形势分析国际方面国内方面房地产市场分析年房地产市场运行特点影响年房地产市场国际国内因素分析年本区域房地产市场展望本区域房地产市场分析回顾年本区域房地产市场情况年本区域房地产市场展望。分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目优势项目劣势项目市场机会项目面临威胁项目市场定位三项目建设条件项目建设用地条件项目建设自然条件市政配套条件四项目规划设计方案设计指导思想及设计特点总平面设计建筑设计及结构设计经济技术指标五项目实施进度六项目销售方案策划房地产营销渠道策略分期广告策略企业直接推销委托代理推销网络营销房地产超市营销项目营销活动建议房地产营销促销策略销售期营销计划营销方案媒体选择与分析平面媒体电视媒体户外媒体其它媒体销售价格市场定位七项目总投资估算估算依据和原则总投资估算总投资资金来源八项目财务评价财务效益赢利能力分析全部资金评价指标不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析经济效益综合测估九项目综合评价及结论项目总论建设项目总论项目名称富建帝逸国际项目坐落位置本案富建帝逸国际高尚住宅区位于响水城南，地块东起锦绣路，西至黄海路和响水实验小学用地东界，南齐六排河路，北至桃园路。交通便利，区位条件优越，周边配套相对成熟。主要经济指标总占地面积公顷亩，平方米容积率净用地面积公顷绿地率总建筑面积平方米地上平方米，地下平方米，其中住宅建筑面积平方米含公共设施建筑平方米，商业用房建筑面积平方米。项目概况富建帝逸国际项目规划为高档商住项目，以住宅为主，辅以部分商铺。建筑总面积万平方米。静谧怡性自然生态融入到社区生态环境当中，是第国际品位高档社区。住宅区规划面积万平方米含公共设施建筑万平方米，其中商业区规划面积万平方米，日照间距合理优化。位于响水城南片区核心区，东至中国南北黄金通道国道，南抱响水实验小学响水公园响水中医院，西临响水体育中心响水二中，北接响水法院检察院工商局新城商业街，新行政中心四星级灌江国际大酒店都近在咫尺。步行过马路即可享受响水公园静谧和优雅，户居民分享各自私密阳光。建设单位概况建设单位盐城富建置业有限公司公司隶属于富建集团有限公司，注册资金万元人民币，为有限责任公司，主要从事房地产项目开发。公司现有人员人，其中有中高级职称人员人，在房地产项目市场调查产品定位项目策划工程管理和营销方面有丰富经验和较高水平。公司下设办公室财务部项目开发部工程管理左右。下调年投资消费出口增长速度。投资名义增速下调至，实际增速上调至，消费名义增速下调至，实际增速下调至，出口增速下调至。下调基准利率预测，下调人民币汇率预测。存款基准利率下调至，贷款基准利率下调至，人民币汇率下调至。下调农民人均纯收入增速度至。下调增长率至。随着年月中旬国际大宗商品价格泡沫破灭，上半年还肆虐全球通货膨胀，四季度急剧转变为日益迫近通货紧缩威胁。年，在世界经济陷入衰退国内周期性调整双重压力下，中国经济将步入典型通货紧缩，物价水平负增长将成为年中国经济目录项目总论建设项目总论项目名称项目坐落位置主要经济指标项目概况建设单位概况建设项目必要性可行性研究结论及建议可行性研究编制依据二市场分析宏观经济形势分析国际方面国内方面房地产市场分析年房地产市场运行特点影响年房地产市场国际国内因素分析年本区域房地产市场展望本区域房地产市场分析回顾年本区域房地产市场情况年本区域房地产市场展望。分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目优势项目劣势项目市场机会项目面临威胁项目市场定位三项目建设条件项目建设用地条件项目建设自然条件市政配套条件四项目规划设计方案设计指导思想及设计特点总平面设计建筑设计及结构设计经济技术指标五项目实施进度六项目销售方案策划房地产营销渠道策略分期广告策略企业直接推销委托代理推销网络营销房地产超市营销项目营销活动建议房地产营销促销策略销售期营销计划营销方案媒体选择与分析平面媒体电视媒体户外媒体其它媒体销售价格市场定位七项目总投资估算估算依据和原则总投资估算总投资资金来源八项目财务评价交易量萎缩，已明显影响到地方政府土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房政策。沈阳市政府宣布了系列暖市方案，包括将重启购房补贴政策提高住房公积金贷款年限和限额等河南省政府规定，自月日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税降低首付房款延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供房贷最优惠利率厦门长沙成都等地也相继出台包括购房入户免税降税购房补贴等购房优惠措施盐城市也出台了救市揽子计划，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市颓势。住房保障工作进步加强，各地取得定进展年政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出解决城市低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位中小套型普通商品住房。而中央政府直以来强调住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并专门成立住房保障司来负责此项工作。系列支持保障性住房政策法规也相继出台。月日，中国人民银行银监会发布经济适用住房开发贷款管理办法，明确了经济适用住房开发贷款定位借贷主体资格等系列问题。月日，财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税廉租住房经营管理单位租金收入，免征营业税房产税对个人出租住房所得减征个人所得税。月日，住房和城乡建设部发布关于加强廉租住房质量管理通知，对确保廉租住房质量解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域产业集中区域和公共交通便利区域。地方住房保障工作也取得定进展。如上海市年住房建设计划中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利基础设施和公共配套设施完善区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线中环线和外环线附近建设，特别是该计划中还提到，结合中心城区产业调整工厂置换来安排定量廉租房和经济适用房用地广州市住房建设规划中指出，年将供应保障型住房用地平方公里，规划建筑面积万万平方米，年计划供应同类用地平方公里，规划建筑面积万万平方米珠海市政府已购买客户做跟踪服务，以挖掘潜在客户。营销方各季度销售收入能否按照预期计划实现。若销售进度能够实现甚至能够加快话，项目投资将更加有保障，财务收益状况也将会明显好于评估结果，反之亦然。因此，项目开发商对此应当给予足够重视与关注，建立支良好销售队伍，加强促销手段，甚至是请专业策划公司参与销售策划，并根据销售情况适时调整工程进度和建设投资。本项目另关键部分是建设投资。同样能否按照预期计划实现建设投资也将影响到项目收益实现。因此，开发商同样应当给予足够重视与关注。特别是投资控制，应当在项目建设全过程尽可能降低建设成本，聘请相当专业监理公进行投资全过程严格管理将是十分必要。可行性研究编制依据响水县规划和城市管理局建设用地规划设计要点及红线图城市居住区规划设计规范江苏省城市规划管理技术规定年版江苏省住宅设计标准富建帝逸国际修建性详细规划设计其它国家有关现行设计规范及标准二市场分析宏观经济形势分析国际方面受金融房地产和就业三大市场三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国政府和央行正在孤注掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。预计未来几年世界经济增长将可望保持在水平。其中发达经济体将于年和年陷入或接近衰退，年随后时间世界经济复苏将是个渐进过程。目前救助计划无法支撑股市以及金融市场根本稳定，因此无法解决世界经济核心问题。世界经济需要在深层次上进行结构调整同时，找到实现新轮经济发展增长点。金融危机和世界经济增长放缓，也将对我国金融市场外贸出口和物价产生多方面影响。国内方面年经济情况回顾年国内经济情况可以用字进行总体评价增长较快价格回稳结构优化民生改善。增长较快。初步核算，年比上年增长。价格回稳。月份，物价上涨演绎出个高峰，当月涨幅达到。结构优化。在国民经济实现较快增长同时，第产业特别是农业有了很好发展。年节能减排也取得了积极进展。民生改善。年，全年城镇居民人均可支配收入增长，实际增长农村居民人均纯收入名义增长，实际增长。虽然中国受到了金融危机影响，但经济水平仍然基本维持了较高发展水平。但是国内经济发展依然有如下问题结构矛盾体制缺陷和增长方式粗放综合反映产业结构剧烈变动导