。本项目各类物业预期售价是在多方考察北京目前同类物业市场基础上确定。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大回落。二有关建议本项目关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此应给予足够关注和重视，建立支良好销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。本项目可销售买家中有是拆迁用房，主要面对益华集团其它开发项目拆迁对象。这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响，对此应给予关注，并相应调整各期拆迁房所占比例和进度，如当拆迁房对象确有保证时，在前期可适当增加拆迁房比例，加快进度，以取得更好经济效益。按现行规定，对拆迁房可以享受安居工程有关优惠条件，项目主办者应尽力争取。本项目销售在很大程度上取决于东四环路及周围地区建设，尤其是东四环路建设速度，项目主办者对此应给予密切关注，适时调整工程进度与售价。本报告在测算过程中，选用贷款年利率为。如使用商业性贷款，则其年利率会更高些，从而增大项目融资费用，加大整个项目开发成本，使经济效益降低，因此建议项目主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目融资费用，争取更好投资效益。建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。千伏变电站以千伏架空线石佛营路供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设星火千伏变电站供电。毛纺厂用电负荷较大，应安排座占地平方米千伏开闭站，由此分别引出双路千伏电缆向住宅和公建供电。电讯现状毛纺厂有远离此地呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建个万门电话局所，占地面积平方米，建筑面积平方米，初装容量万门。第六章建设方案及总图布置本项目设计应采用总承包制，小区集中规划，统设计。施工采用监理制，采用公开招标形式选择工程承包商，以使项目工期成本质量得以确保。工程应达到优良工程水准。总图布置本着科学规范原则，为小区居民提供方便，切从小区居民要求做起，各项建筑布局美观合理，方便居民生活。总建筑面积平方米，其中小区住宅建筑面积为平方米，绿化带围绕小区四布置，占地平方米。小区主第章项目总论项目背景随着北京城市化进程加快城市社会经济发展和产业结构优化，城市用地功能需作进步调整。为此拟建住宅楼毛纺厂居住区。项目名称北京市毛纺厂居住区项目承办单位北京益华集团房地产开发部项目拟建地区地点拟建毛纺厂居住区位于朝阳区东八里庄，地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中石佛营东路。本项目总占地面积，其中规划用地面积。详见表所示。项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积可开发用地面积益华五建核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,合计二项目现状特点特点项目用地内现状建筑主要是厂房仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第期开发，北部为第二期发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保留建筑厂区南侧靠近朝阳北路住宅楼为毛纺厂新建宿舍区规划范围内西北角是组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造厂区中央靠星火路侧正在兴建栋层综合楼。另外，现状厂区内锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅小高层和写字楼。项目拟建规模该项目拟建规模如下表所示表项目拟建规模和建筑面积分配三项目服务对象居住区将规划建设处写字楼和绿化带，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层高层住宅和小高层。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为和。第二章项目建设单位介绍此项目由益华集团房地产开发有限公司承建，益华集团系香港投资有限公司于年投资设立，至今已发展成为拥有房地产业，酒店业和商业为体多元化外资企业集团。此次建设过程，由北京益华集团房地产开发有限公司开发建设，各部门准确测算，设计勘察，虽然周围坏境不利于建设，但各专业人员认真负责，整个过程有条不紊。类型建筑面积建筑面积所占比例绿化带﹉新建建筑写字楼多层住宅小高层高层住宅小计合计﹉第三章市场分析和预测市场调查市场调查为了顺利完成建设，调查了以下内容北京市当前房地产市场概况二北京市普通住宅市场分析三市场供需关系分析经过对北京市投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议本项目所处位置紧邻北京市房地产投资热点地区之东四环路，建议市场定位如下功能分配。小区内以普通住宅为主，经济效益降低，因此建议项目主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目融资费用，争取更好投资效益。建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。千伏变电站以千伏架空线石佛营路供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设星火千伏变电站供电。毛纺厂用电负荷较大，应安排座占地平方米千伏开闭站，由此分别引出双路千伏电缆向住宅和公建供电。电讯现状毛纺厂有远离此地呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建个万门电话局所，占地面积平方米，建筑面积平方米，初装容量万门。第六章建设方案及总图布置本项目设计应采用总承包制，小区集中规划，统设计。施工采用监理制，采用公开招标形式选择工程承包商，以使项目工期成本质量得以确保。工程应达到优良工程水准。总图布置本着科学规范原则，为小区居民提供方便，切从小区居民要求做起，各项建筑布局美观合理，方便居民生活。总建筑面积平方米，其中小区住宅建筑面积为平方米，绿化带围绕小区四布置，占地平方米。小区主第章项目总论项目背景随着北京城市化进程加快城市社会经济发展和产业结构优化，城市用地功能需作进步调整。为此拟建住宅楼毛纺厂居住区。项目名称北京市毛纺厂居住区项目承办单位北京益华集团房地产开发部项目拟建地区地点拟建毛纺厂居住区位于朝阳区东八里庄，地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中石佛营东路。本项目总占地面积，其中规划用地面积。详见表所示。项目用地面积及其分布用地单位规划用地面积可开发用地面积益华五建核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,合计二项目现状特点特点项目用地内现状建筑主要是厂房仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制产万元含建设期贷款利息为万元，无形资产万元。固定资产使用年限为年，残值率为,固定资产余值在项目运营期末收回。该项目建设期为年，运营期为年。固定资产借款合同规定还款方式为投产后前四年等额偿还本金。借款利率为，流动资金借款利率为，无形资产在运营期六年中，均摊入成本。流动资金为万元，在项目运营期末全部收回种产品设计生产能力为年产量万件，产品售价为每件元，销售税金总占地面积代征地面积规划建设用地面积可开发建筑面积及附加税率为，所得税率为，行业基准收益率为，行业平均投资利润率为，平均投资利税率为。估算依据业主提供毛纺厂居住区控制性详细规划说明北京市煤气公司北京市毛纺厂居住区煤气供应咨询意见北京市电信管理局北京市毛纺厂居住区电信配套建设方案整个项目按中低挡建造水平计算估算中有关税金和费用按北京市现行规定和同类项目平均水平测算。估算范围上述估算投资按北京市目前通常取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免十项税费。估算结果投资估算结果汇总如下表表北京市毛纺厂居住区总成本费用表单位万元序号年份项目经营成本折旧费摊销费建设投资贷款利息流动资金总成本费费用表北京市毛纺厂居住区还本付息表单位万元序号年份项目年初借款余额本年新增借款本年应计利息本年应还本金本年应还利息偿还借款来源当年折旧费当年摊销费当年未分配利润临时借款偿还临时借款表北京市毛纺厂居住区项目损益表单位万元序号年份项目销售收入总成本费用销售税金及附加,利润总额所得税税后利润盈余公积金应付利润未分配利润经以上数字及条件可得投资利税率为，投资利润率为，资本金利润率为第十章财务评价在建设项目技术路线确定以后，必须对不同方案进行财务经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀建设方案。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来效益费用。考察项目建成后获利能力债务偿还能力及外汇平衡能力等财务状况，以判断建设项目在财务上可行性，即从企业角度分析项目盈利能力。财务评价采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主办法进行。评价主要指标有财务内部收益率投资回收期贷款偿还期等。根据项目特点和实际需要，有些项目还可以计算财务净现值投资利润率指标，以满足项目决策部门需要。表北京市毛纺厂居住区自有资金现金流量表单位万元序号项目建设期运营期现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出自有资金经营成本偿还借款固定资产本金偿还固定资产利息偿还流动资金本金偿还流动资金利息偿还销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量折现系数折现净现金流量累计折现净现金流量第十二章项目综合评价结论结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好内部收益率，有基本贷款偿还和自身平衡能力，且有般抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行。本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间合法准确施工图未按审查合格施工图进行商品房面积预测，由开发企业和测绘机构共同承