优势政府对梅江宣传导向，以及梅江项目自身炒做，提升了河西区黑牛城道外侧地位，吸引了有效消费群体关注。宗地临近梅江区位，将有助于今后本案营销推广。万科品牌已经深得消费者认同，但由于万科在西南部市场直未有开发项目，故造成了定追随万科品牌潜在客群存在，宗地开发，将极充分调动这部分潜在人群。万科品牌及开发手法在天津处于流水平，在竞争中处于有利位置。本案所在区域购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在万元以上产品占本区需求量，占全市该档次产品成交，占全市该档次产品成交之首。宗地内原厂区植被极其丰富，且种植相对规整，同时在项目周边有大量绿地和水面，在项目规划中便于利用。二项目劣势但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋绿化均较破旧，同友谊路沿线比较，差别较大，地理位置不占据绝对优势。项目位于解放南路沿线末端，距离外环线仅公里，位置相对偏远，项目周边临近配套交通都不很完善和便利。三结论及建议该项目在城市西南部树立了个具有知名品牌高品质高档大型规模社区，为万科在天津又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。良工程地质条件。厂内植被玻璃厂正门厂区正门厂区植被厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片三项目周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站文化设施无体育设施无总来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施。宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金目录第章项目决策背景内部因素外部因素第二章项目概述项目区位及用地项目宗地现状项目周边社区配套项目周边环境项目市政配套分析土地价格第三章项目法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续分析项目合作方式及风险评估总体评价第四章市场研究区域市场成长状况区域市场供应产品特征整体市场对本案影响因素目标客户产品及价格定位第五章规划设计要点初步规划设计思路规划设计可行性分析第六章项目开发计划开发机遇开发周期安排销售周期安排第七章投资收益分析成本预测税务分析经济效益分析项目资金预测第八章可行性结论项目优势项目劣势结论及建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目决策背景内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科主要项目集中在城市北部。反观天津总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市行政中心南迁和友谊路沿线开发便可看出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在起。由此看出，万科物业分布与天津总体规划和城市发展方向不尽相符。万科自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为天津地产先锋，在天津人心目中已树立起第品牌形象。万科产品应属于整个天津市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津总体规划和城市发展方向，我们应在天津西南部南部东南部投入更多关注。目前我司在谈几个重点项目有北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目空白。天津万科公司经营现状目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自年开盘以来热销天津市，成为天津公司主要利润支柱，但到年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年利润支柱，是个追求稳定开发有节奏销售为目项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有个在开发项目，保证天津公司经营离外环线仅公里，位置相对偏远，项目周边临近配套交通都不很完善和便利。三结论及建议该项目在城市西南部树立了个具有知名品牌高品质高档大型规模社区，为万科在天津又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。良工程地质条件。厂内植被玻璃厂正门厂区正门厂区植被厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片三项目周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站文化设施无体育设施无总来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施。宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金目录第章项目决策背景内部因素外部因素第二章项目概述项目区位及用地项目宗地现状项目周边社区配套项目周边环境项目市政配套分析土地价格第三章项目法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续分析项目合作方式及风险评估总体评价第四章市场研究区域市场成长状况区域市场供应产品特征整体市场对本案影响因素目标客户产品及价格定位第五章规划设计要点初步规划设计思路规划设计可行性分析第六章项目开发计划开发机遇开发周期安排销售周期安排第七章投资收益分析成本预测税务分析经济效益分析项目资金预测第八章可行性结论项目优势项目劣势结论及建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目决策背景内部因素天津万科公司项目布局万科自年进到外环线区段，两边绿化带宽米。项目用地北侧谭江道为规划米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在起。市政管线配套情况总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本市政配套条件，具体分析如下给水在解放南路有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区内现有入珠江道干管,远期在项目用地南侧规划有污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。电力按照规划，该控规单元电力由区外变电站解决，原玻璃厂两路千伏电力就分别由黑牛城道千伏和小海地千伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。通讯该项目为梅江电话局服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。燃气气源为天然气，在解放南路有中压天然气管道，为项目气源源头。供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。六土地价格补偿费用与土地方补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等拆迁补偿费。另补偿原开发商万元作为退出补偿。合计毛地补偿费用为万元，即万元亩，折到住宅用地为万元亩。土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让,即万出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即万出让面积含学校等非营业性公建用地面积。两者相差万。出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让,约为万元,可节省万元。列表说明上述问题周边地价比较与梅江地价比较梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套熟地价，容积率在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为万元亩。两者同比，梅江高出万元亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。与项目用地北侧顺驰地块比较据初步调查顺驰地块毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。第三章法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天津远洋玻璃工业有限公司土地他项权益没有④土地用途工业用地项目用地现状文件天津市津南区核发津南国用更字第号国有土地使用证项目用地规划，自然条件优越，被公认为居住上佳区域。经济发展状况来看，该项目所在河西区是天津市经济最发达最富裕城区之，该区房地产起点直很高，集中了全市大部分中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和平区以外其他各区。南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地④规划在河西区天津宾馆地区友谊路两侧建设新市级行政中心，现有市级行政中心南迁，南部土地升值潜力大。沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花鸿起顺饭庄家乐大型超市等全国闻名商业设施。项目距离规划东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环是天津市中心市区规划路网中两个半环之，是天