新区商住项目通过可行性研究，可实现利润万元，税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后内部收益率大于基准利率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利税率。分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。经测算，项目按设定售价，当销售率达时，项目可保本。项目敏感性分析表明，项目自身抗风险能力强。总之，项目具有较好市场环境及定自身发展条件，经测算个项目经济指标较好。建议建议发展商应根据市场反应谨慎安排开发计划，先试探市场承接能力，准确把握市场雪球和变化，并采取有效营销手段，充分发挥项目优势，因势利导引导消费需求，是项目成功关键。易受冷空气影响，降雨多，空气中水分含量大，年均湿度。夏季降雨多大雨暴雨，冬季经常处于昆明静止锋控制下年均降雨。雨季为月，降水，占全年降水，干季为月至次年月，降水为，占全年降水，并有连续降雨特征，平均天，最短天地表水和地下水均相当丰富。基础能源设施本项目位于科技街，新社区内道路纵横交错，交通便利。当地水电资源丰富，官网畅通。电力资源更为丰富，为本工程建设提供了最更根本保障。原材料状况工程建设基本原料当地基本能够供应，钢材铝合金等材料可由昆明及其他近邻供应，极为便捷。建设条件分析该项目交通便利，材料供应迅捷方便。气候相对温和，气温偏低。地质情况比较复杂。在建设该项目时，重点是做好对地质情况把握和认识，认真勘探并对地质情况做好仔细分析，另外，对气温变化和雨季施工做好充分施工保证措施。规划控制要点总占地净用地面积项目总占地面积。建筑面积项目总建筑面积第章总论项目概况项目名称板桥镇新社区商住项目建设地点项目用地位于罗平县板桥镇乐岩新社区内建设单位项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司建设性质新建经营范围主营房地产开发经营资质等级企业概况项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司成立于年月日，公司现拥有员工人，其中专业工程师人，助理工程师人。资产总额达万元，注册资本万元。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目由来深证市广森投资集团有限公司罗平分公司为进步城镇改造步伐，加快城镇经济发展。公司作为投资方和开发商，开发乐岩新社区科技路段国有土地地块，公司办理相关手续后进行开发。项目名称为乐岩新区商住项目。工程概况项目用地，建筑占地面积，总建筑面积，其中住宅，车位个，商铺。供电工程，供排水工程,道路及场地工程，绿化工程，经预算，项目总投资万元。资金来源本项目资金由深证市广森投资集团有限公司罗平分公司自筹万元。项目财务评价据收益计算，项目可实现利润总额万元，所得税万元营业税万元城镇维护建设税万元教育附加税万元，所得税后利润万元，项目所得税前财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。项目所得税后财务内部收益大于基准收益率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利润率。财务分析结果表明，项目经济效益较好。可行性研究报告编制依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国城市规划法罗平县国民经济和社会发展第十二个五年规划钢要板桥镇总体规划深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供现状图和规划图深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供其他工程基础资料国家发改委建设项目经济评价方法和参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法。可行性研究报告研究范围根据规划方案，本研究工作范围主要是市场分析及营销战略，项目定位，建设规模及功能，建筑及公用工程建设方案，节能节水环保安全卫生及消防投资进度项目组织及管理招投标投资估算与资金筹措，项目经济效益评价社会评价等。研究结论及建议本项目属于商业开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已办理，建设资金已大部分就位，现场建设条件具备。板桥镇乐岩新区商住项目可行性研究，可实现利润总额万元，税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后财务内部收益大于基准收益率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利润率。分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。经测算，项目按设定售价地表水和地下水均相当丰富。基础能源设施本项目位于科技街，新社区内道路纵横交错，交通便利。当地水电资源丰富，官网畅通。电力资源更为丰富，为本工程建设提供了最更根本保障。原材料状况工程建设基本原料当地基本能够供应，钢材铝合金等材料可由昆明及其他近邻供应，极为便捷。建设条件分析该项目交通便利，材料供应迅捷方便。气候相对温和，气温偏低。地质情况比较复杂。在建设该项目时，重点是做好对地质情况把握和认识，认真勘探并对地质情况做好仔细分析，另外，对气温变化和雨季施工做好充分施工保证措施。规划控制要点总占地净用地面积项目总占地面积。建筑面积项目总建筑面积第章总论项目概况项目名称板桥镇新社区商住项目建设地点项目用地位于罗平县板桥镇乐岩新社区内建设单位项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司建设性质新建经营范围主营房地产开发经营资质等级企业概况项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司成立于年月日，公司现拥有员工人，其中专业工程师人，助理工程师人。资产总额达万元，注册资本万元。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目由来深证市广森投资集团有限公司罗平分公司为进步城镇改造步伐，加快城镇经济发展。公司作为投资方和开发商，开发乐岩新社区科技路段国有土地地块，公司办理相关手续后进行开发。项目名称为乐岩新区商住项目。工程概况项目用地，建筑占地面积，总建筑面积，其中住宅，车位个，商铺。供电工程，供排水工程,道路及场地工程，绿化工程，经预算，项目总投资万元。资金来源本项目资金由深证市广森投资集团有限公司罗平分公司自筹万元。项目财务评价据收益计算，项目可实现利润总额万元，而且都愿意在环境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。预计占目标客户。投资客户追求物业升值，对项目升值潜力有很深研究，板桥发展前景较好，这为投资者提供了个很好平台。预计占目标客户。部分当地居民本项目地处新社区，居住环境相对较好，部分由购买力居民都会选择改善现在居住环境。预计占目标客户。项目营销策划营销分析根据项目分析和项目开发方式，该项目实施完成后，将成为板桥镇张标志性城镇名片，项目产品营销分营销推广和定价策略。营销推广策略广告宣传策略乐岩新区商住项目要针对确定目标群体，按计划分阶段，系统对项目整体形象和卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体应采用宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。促销策略促销阶段性策略按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进阶段④三次公开展销和跟进阶段扫尾阶段销售。应根据不同销售阶段制做不同销售策略。销售对象及销售时机本项目销售对象主要是公务员企业白领教师外来客商投资客户部分居民旅游观光客追求生活品质时尚者。最佳销售时机根据项目广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。促销手段拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销④举办展销会有针对性销售对象举办展销会集团认购灵活多样付款方式工程质量进度及完善物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。定价策略价格定位销售价格根据周边县市同类商品房销售价格，板桥镇乐岩新区商住项目楼盘销售平均价格如下住宅元商铺元车位元个价格优惠策略拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。价格浮动策略宜采用浮动售价展销会期促销优惠价期限销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。定价方式主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位差。定价方式突出项目卖点和住宅区内环境地段位置楼层及朝向等购房因素差异。第六章项目建设方案建设规模项目规划建设栋建筑，栋为地上层商住楼。建筑总用地面积。总规划建筑面积。建筑容积率，建筑密度，绿地率。项目建设内容土建工程包括主体建筑土石方工程和室外道路场地硬化工程。装饰工程务基准收益率财务基准收益率前投资回收期年所得税后投资利税率投资利润率第二章项目概况宗地位置乐岩新社区商住项目用地位于乐岩新区内科技街路段。宗地现状四至范围项目用地在科技街，北临，南临，东临，西临。地势整个场地地段平整，高差不大。地面现状宗地内未有建筑地下情况宗地内无管线底线电缆暗渠和受保护历史文物古迹及可利用建筑物。土地完整性宗地内无城镇绿化带名胜古迹江河湖泊等因素分割土地。地质情况勘察资料表明该宗地地下水位，据场内取水样分析结果，地下水对混凝土和混凝土钢材无腐蚀性。勘察资料表明该宗地位于，在地震作用下无建筑物安全稳定问题场地地基土质条件较好，适宜该项目建设。根据国家中国地震参数区划图和云南省烈度区划图，罗平县板桥镇抗震设防烈度为度，设计地震加速度值为项目周边社区配套周边米范围内社区配套交通状况项目紧临科技街东接大营路西距乐普街米北面消防道宽六米。教育板桥镇中坐落在项目周围，拟建板桥镇中心完小幼儿园距该项目米。医院等级和医疗水平大型购物中心主要商业和菜市场拟建超市据项目米，拟建新区内大型农贸市场在该项目周围。文化体育娱乐设施拟建文化广场距该项目米。银行邮局板桥镇邮局距该项目米。宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目所在地距板桥镇江索田火车站米，距板桥客运站米。项目周边环境治安情况项目所在地治安良好民风淳朴。空气噪声污染状况项目所在地无工厂，空气质量优良。最大噪音分贝为分贝，无污染。危险源情况项目所在地无高压线放射线易燃易爆物品生产和仓储基地。项目建设条件项目位于板桥镇市区内，与镇中心经济生活区相连，周边配套设施齐全，对外交通道路已形成，项目地对外交通方便，环境优美，是建设商住区理想位置。道路现状及规划发展项目区内四面都有道路连通，交通四通八达。供水状况给水源采用自来水，由管线引入，管径为。污水雨水排放雨水按地势高差经雨水管汇集后排入城市河道，污水经生态化粪池处理后通过污水管排入排污管。通讯有线电视电话网络电话有线电视宽带网络已覆盖整个新社区。永久性供电和临时施