。投资结构合理。项目建成后，可实现年销售收入万元，利润总额万元，销售净利润率，投资利润率，经济效益较好。经估算该项目寿命期内财务净现值为万元，内部收益率为，动态投资回收期年，静态投资回收期年，项目抗风险能力较强，投资回收期合理，具有较好投资价值。综上所述，我们认为汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目必要性理由充足，市场前景看好，建设条件成熟，社会效益和明显，总体方案可行。第页附表项目经营收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年经营收入商业用房租金收入出租面积单位年租金元公寓租金收入出租面积单位年租金元二经营税金及附加营业税城市维护税教育费附加第页附表损益表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年经营收入经营税金管理费用折旧财务费用利润总额应税利润所得税税后利润累计税后利润销售净利润率投资利润率第页附表现金流量表单位万元序号项目建设期经营期合计现金流入销售收入回收固定资产余值现金流出开发建设投资经营费用经营税金及附加净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值投资回收期年动态静态第页附表借款偿还计划表单位万元序号项目合计建设期经营期借款年初本息余额当期借款当期应计利息当期还本付息其中还本付息期末余额还本资金来源当年可用于还本未分配利润当年可用于还本折旧和摊销以前年度结余可用于还本资金计算指标利息备付率偿债备付率次之，城北最低。汉中高端市场从前期点式分布趋向板块发展，逐渐形成并为人所接受板块。虽然大量外地开发商入汉中整体带动了汉中房地产发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍嫌落后，市场存在相当空间和机会。④汉中市人口分布以城中城南区最为稠密，且购买力较强城东西次之，购买力亦相对不如限于汉中市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应绝对主流。拥有大品牌大社区优美景观环境项目多为高端产品，户型超过平方销售看好各项品质均衡主流项目中紧凑实用户型销售良好。同等品质产品中，具备特有产品特色项目更易销售。汉中房地产市场宏观市场研判汉中是闻名旅游城市，西部大开发以及政府城市运营思路深化给第章总论项目背景项目名称威龙综合大厦建设项目项目建设单位汉中市汉台区张万营村项目提出理由按照汉中市城市总体规划，要加快中心城市建设，拉大城市骨架，扩展城市空间，增强中心城市聚集辐射和带动功能。威龙综合大厦建设符合汉中市城市总体规划和近期规划要求。汉中市突破性发展战略确定了城市规模超平方公里城市人口达万近期发展目标，该定位给威龙综合大厦带来人流商流活动流广阔市场空间。在国家加大固定资产投资力度大背景下，汉中市迎来了前所未有投资高潮。在基础设施建设力度加大和流通产业蓬勃发展双重影响下，汉中市商业活动越来越活跃，带来巨大商机同时，也带来了众多外来商人。在提供商业用房基础上，提供优质公寓住宅是方便商户投资经营良好举措。威龙综合大厦建设，将极大满足商户在经营门面同时，有着便利居住设施，这举措必然吸引众多商户来当地投资。项目地理位置和周边环境适合商业开发，加上成熟区土地稀缺高科技元素在该项目中运用，从房地产经济学角度看能发挥土地级差效益，本项目开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力发挥起到积极作用。近来年，汉中城市规模越来越大，发展越来越好。但随之而来问题是由于大量土地被占用，许多农民没有工作，没有收入。张万营村二组村民也存在着这样问题，为了妥善解决村民无收入问题，提高本项目建设。综上所述，威龙综合大厦建设项目既符合汉中市城市发展规划，符合商业人士对商业用房需求，也将满足外来人员居住需求。该项目区位优势显著，开发商业价值巨大，投资环境良好，开发条件具备，时机成熟，其必要性和紧迫性十分充足。项目概况项目建设地点项目建设地点位于汉中市汉台区青龙路西段以南西环路北段以东前进西路以北区域内。该地段交通方便，基础设施及公建配套设施完善。建设内容及规模拟建项目总占地面积亩，建筑面积。总建筑面积道路硬化绿化面积绿化率容积率建筑密度项目总投资本项目总投资万元，建设资金来源为企业自筹资金万元，申请银行贷款万元。主要技术经济指标项目完成后，可实现年销售收入万元，利润总额万元，销售净利润率，投资利润率。项目寿命期内净现值为万元，内部收益率为，动态投资回收期年，静态投资回收期年。第章市场分析与建设规模汉中市房地产市场分析汉中市简介汉中市位于陕西省西南部，辖个区县，总面积万平方公里，人口万。作为连接陕甘川经济交往陕西西南部中心城市，汉中市近年来经济得到持续快速发展，年，汉中市全年实现生产总值亿元，增长全社会消费品零售总额亿元，增长，成为陕西省经济发展较快地区之。与此同时，汉中市在绿色产业和基础建设方面也取得骄人成绩，全社会固定资产投资持续增加，年固定资产投资达净现值投资回收期年动态静态第页附表借款偿还计划表单位万元序号项目合计建设期经营期借款年初本息余额当期借款当期应计利息当期还本付息其中还本付息期末余额还本资金来源当年可用于还本未分配利润当年可用于还本折旧和摊销以前年度结余可用于还本资金计算指标利息备付率偿债备付率次之，城北最低。汉中高端市场从前期点式分布趋向板块发展，逐渐形成并为人所接受板块。虽然大量外地开发商入汉中整体带动了汉中房地产发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍嫌落后，市场存在相当空间和机会。④汉中市人口分布以城中城南区最为稠密，且购买力较强城东西次之，购买力亦相对不如限于汉中市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应绝对主流。拥有大品牌大社区优美景观环境项目多为高端产品，户型超过平方销售看好各项品质均衡主流项目中紧凑实用户型销售良好。同等品质产品中，具备特有产品特色项目更易销售。汉中房地产市场宏观市场研判汉中是闻名旅游城市，西部大开发以及政府城市运营思路深化给第章总论项目背景项目名称威龙综合大厦建设项目项目建设单位汉中市汉台区张万营村项目提出理由按照汉中市城市总体规划，要加快中心城市建设，拉大城市骨架，扩展城市空间，增强中心城市聚集辐射和带动功能。威龙综合大厦建设符合汉中市城市总体规划和近期规划要求。汉中市突破性发展战略确定了城市规模超平方公里城市人口达万近期发展目标，该定位给威龙综合大厦带来人流商流活动流广阔市场空间。在国家加大固定资产投资力度大背景下，汉中市迎来了前所未有投资高潮。在基础设施建设力度加大和流通产业蓬勃发展双重影响下，汉中市商业活动越来越活跃，带来巨大商机同时，也带来了众多外来商人。在提供商业达到亿元，农民人均纯收入达到亿元，分别增长和。立足汉水绿三大特色，加快了天台山国家森林公园褒河省级森林公园拜将坛等景点建设，开发了凤家沟田园风光旅游区太阳岛旅游区等批旅游新产品，使旅游产业对全区经济拉动作用不断增强。建设条件地形地貌条件项目地块属于汉中市区西北部规模地块，形状较为规则，地形平坦，北高南低，地面高程之间。工程地质与水文地质汉台区地跨秦岭褶皱系南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台汉中断凹两个构造单元。本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台汉中断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形成些近东西向块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。境内轻微地震时有发生，说明新构造变动仍在继续。汉台区属长江流域，区内河流主要有汉江褒河。汉江是长江最大支流，区内流程公里，是本区与南郑县界河，年均径流量亿立方米，日均流量亿立方米秒，最大流量立方米秒，最小流量立方米秒褒河古名黑龙江，让水，汉江主要支流之，流至龙江镇孤山村注入汉江，区内流程公里，年均径流量亿立方米另外有小河沟条，总流域面积平方公里，平均径流量亿立方米。气候条件汉台区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。本项目处于区内海拔米以下汉江谷地，为北亚热带气候类型，年平均气温，年最高平均气温，年极端最高气温年平均最低温度，年极端最低气温。最冷月为元月，月平均气温，最热月为月，月平均气温。年平均降水量毫米，年平均日照时数为小时。满足城市规划要求项目用地位于汉中市区西北部，项目建设符合城市整体规划要求。项目市政配套条件给水项目西侧有汉中市城市自来水公司管网，城市生活用水管网接入方便，能保证昼夜连续给水。排水项目周边市政规划排污管网系统，拟从项目西北侧引接排雨水污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水经处理后排入市政排水管道。电源项目用电可由城市供电网络提供千伏中压电网供给。消防项目住宅楼设计充分考虑消防设计，室外规范配置消防栓，消防栓与给水干管相接，组成室外消防系统。通信项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目四至道路接入。项目周边环境项目位于汉中市区西北部，地处青龙路和西环路夹角均为城西交通要道，交通条件便利。第章建筑方案建筑设计指导思想与原则指导思想总体上，项目建筑风格应做到建筑风格独特，外形美观大方，在欧陆风格基础上，加入现代主义建筑符号。在总体规划上建筑风格呈现欧洲建筑典雅人文特征，风格上融现代与古典于体。建筑外部用色鲜艳，突出个性注重建筑外部建筑符号。建筑设计原则功能性连续性和谐性独特性经济性。以高标准规划设计威龙综合大厦突出其可持续发展建筑风格与周围环境相协调，即要独特，又要超前，更要符合当地建筑格调以最合理方式，达到最恰当效果，同时保证项目时效性，在合理翻新周期之内，设计效果领先于同类型同房屋建筑施工面积万平方米，增长，竣工面积万平方米，降低。受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速影响，目前我国经济运行中困难增加，外部需求明显收缩，部分行业产能过剩，企业生产经营困难，城镇失业人员增多，经济增长下行压力明显加大，保持