维护费，合计为。营业成本土地拆迁补偿费用根据协议，土地拆迁补偿费用万元建设投资根据先前估算，建设投资万元。销售费用代理费用与广告费用分别按销售收入计，共计万元。其他费用权属登记费用及印花税等，合计万元。总成本费用预测表见附表三。土地增值税本项目属普通标准住宅，可免交土地增值税。利润所得税按经营利润交纳所得税。利润分配按税后利润计提公益金和公积金。损益表见附表四。财务效益分析经测算，项目全部投资财务内部收益率为，高于银行年贷款利率。以年月为折现时点，按折现率测算财务净现值为万元，静态投资回收期为年含年建设期，动态投资回收期为年含年建设期，项目在财务上是可行。项目现金流量表见附表五。不确定性分析盈亏平衡分析本项目盈亏平衡价格为元平方米时，项目即可保本。敏感性分析当销售价格及开发成本分别变化时，对项目财务分析指标影响程度分别进行了分析，结果表明，本项目抗风险能力较好。敏感性分析表见附表六。第九章结论与建议结论本项目建设符合该地区改造规划，对该地区发展将带来有利影响。项目启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目财务评价结果较好。因此本项目建设是基本可行。建议建议根据规划要求在单体方案设计阶段进步优化完善设计。附表建设投资匡算表序号内容建筑面积单位面积造价元总计万元前期开发费设计勘察审照配套征询招投标土建及设备安装住宅部分含电梯公建部分智能化配套费用街坊配套及总体工程维修基金管理费预备费合计附表二经营收入预测表单位万元项目合计计算期年年年售房收入年预售年预售年销售二车位销售收入年预售年销售合计附表三总成本费用预测表单位万元年年年年土地拆迁补偿费用建设投资销售费用其他费用总成本费用附表四损益表单位万元项目合计计算期年年年年销售收入总成本销售税金税前利润所得税税后利润公积金公益金净利润附表五现金流量表单位万元项目合计计算期年年年年现金流入现金流出总成本费用销售税金所得税公益金净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值内部收益率净现值万元年月为折现点静态投资回收期年含建设期动态投资回收期年含建设期附表六敏感性分析表内部收益率财务净现值静态投资回收期动态投资回收期万元年年基本方案建设投资增加销售收入减少前言项目概况第二章市场分析第三章设计方案第四章市政配套环境保护及节能第五章项目法人与项目经营管理第六章建设进度第七章投资估算资本金和资金筹措第八章财务效益分析第九章结论与建议附表建设投资估算表二营业收入预测表三营业成本预测表四损益表五现金流量表六敏感性分析表核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,附件项目建议书批复二选址意见书批复开放浦东政策及市政设施生态环境极大改善，浦东新区房地产市场急剧升温，房价已上涨左右。锦绣路世纪公园沿线高档楼盘如华丽家族天安花园等价格已超过元，羽山路沿线香榭丽花园陆家嘴花园二期价格均达到元，即使位于浦东塘桥怡东花园乔顿花园等价格也已突破元。但是，在房价上涨情形下，良好居住环境仍吸引批批购房者纷至沓来。浦东房价仍有上涨空间。目标客户及购买力分析地段交通环境及各项配套设施优势将对收入较高私营业主律师港澳台在沪人员及在陆家嘴金融贸易区金桥出口加工区及部分外高桥保税区收入较高白领产生较强吸引力。本项目定位为高档生态居住区，在房型设计上以三室二厅为主，面积在平方米之间，总价控制在万之间。同时，考虑部分面积较小房型，以满足年轻白领需求。本项目售价预测根据本项目周边地区新建或在建住宅项目售价情况及项目本身特点，预计本项目住宅每平方米销售均价在元，是较为客观和适宜。第三章设计方目录前言第章项目概况第二章市场分析第三章设计方案第四章市政配感性分析表见附表六。第九章结论与建议结论本项目建设符合该地区改造规划，对该地区发展将带来有利影响。项目启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目财务评价结果较好。因此本项目建设是基本可行。建议建议根据规划要求在单体方案设计阶段进步优化完善设计。附表建设投资匡算表序号内容建筑面积单位面积造价元总计万元前期开发费设计勘察审照配套征询招投标土建及设备安装住宅部分含电梯公建部分智能化配套费用街坊配套及总体工程维修基金管理费预备费合计附表二经营收入预测表单位万元项目合计计算期年年年售房收入年预售年预售年销售二车位销售收入年预售年销售合计附表三总成本费用预测表单位万元年年年年土地拆迁补偿费用建设投资销售费用其他费用总成本费用附表四损益表单位万元项目合计计算期年年年年销售收入总成本销售税金税前利润所得税税后利润公积金公益金净利润附表五现金流量表单位万元项目合计计算期年年年年现金流入现金流出总成本费用销售税金所得税公益金净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值内部收益率净现值万元年月为折现点静态投资回收期年含建设期动态投资回收期年含建设期附表六敏感性分析表内部收益率财务净现值静态投资回收期动态投资回收期万元年年基本方案建设投资增加销售收入减少前言项目概况第二章市场分析第三章设计方案第四章市政配套环境保护及节能第五章项目法人与项目经营管理第六章建设进度第七章投资估算资本金和资有功能负荷为，总视在负荷为。本工程拟在小区基地内设电业箱式变电站，每座电业箱式变电站均由二路高压进线。弱电系统本工程于会所底层设电话交换间，电话通讯总光缆埋地引自市话局网，在电话交接间进行光电转换。本工程住宅每户设直线电话对每户，商场及会所部分按门各设电话终端若干个。电话总容量约为门。本工程设置有线电视系统，有线电视总线埋地引自有线电视网，经分配分支器至各用户。本工程住宅每户设电视终端个，商场，会所根据具体情况设置电视终端若干个。小区安保系统由楼宇对讲子系统小区摄像监控子系统红外监控子系统组成。防雷与接地系统本工程防雷接地，电器设备接零，保护重复接地及弱电系统工作接地，均利用建筑物基础底板及基桩构成个统联合接地体，该接地体接地电阻。本工程为二或三级防雷系统，屋面采用避雷带及避雷针相结合防雷装置，避雷带用镀锌扁钢。避雷引下线利用砼柱及砼剪力墙内主钢筋，与基础底板及桩内钢筋可靠焊接。为防侧击雷，本工程各栋大楼由底层开始，每隔二层沿建筑外墙，利用圈梁式砼剪力墙中钢筋连接并接地，作为防侧击雷均压环。煤气气源来自城市管网，天然气主要供住宅燃气热水器及二眼灶使用，每户煤气表容量为。第四章市政配套环境保护及节能市政配套给水本项目日最大用水量约为，消防水量。经向上海市自来水浦东有限公司征询可配套。排水项目日最大排污废水量，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道。供电项目用电总量合计，经向上海市电力公司浦东供电所征询可配套。煤气经向上海燃气浦东销售有限公司征询可以配套。目前建设单位已得到市政配套有关方面征询意见。详见附件。环境保护本项目无三废产生，主要治理污水油烟排气及设备噪声。废水处理厨房废水经隔油处理，然后与其他生活污水经处理达标后，起排入市政污水管网。废水治理与排放厨房灶头设油烟过滤排气罩，烟气经过滤后高空排放。厕所设有排风系统。噪声处理本项目中设备如水泵风机等均选用低噪声产品，机房采取隔离措施，机房内墙顶棚设置吸声材料，以降低噪声并减少其对外界影响，振动大设备在安装时设置减震器，以减少振动。节能本项目选用国家颁布节能型设备，如风机水泵变压器，以降低能耗。本项目照明尽可能采用节能高效灯具，如荧光灯等。第五章项目法人与项目经营管理项目法人根据有关规定，项目建设单位应实行项目法人制度。本项目项目法人为上海中迪置业有限公司，该公司将对整个项目策划资金筹措建设实施和经营实行全过程负责。册地址上海市浦东新区南泉路号室注册资金人民币贰仟万元企业类型有限责任公司上海中迪置业有限公司是由中华企业股份有限公司上海古北集团有限公司上海民办前进进修学院合作成立房地产开发公司。主要从事房地产开发经营咨询物业管理建筑装潢材料五金交电销售室内装潢。年月日获得由上海市房屋土地资源管理局颁发中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书。上海中迪置业有限公司营业执照见附件，公司暂定资质证书见附件。建设内容泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目用地面积平方米，总建筑面积平方米。其中住宅类型为多层高层相结合，建筑面积商业公建面积会所面积幼托公建面积。建设投资经估算，本项目建设投资为万元不含土地动迁补偿费用万元。其中土建及设备安装工程费用万元，其他基建费用万元，预备费为万元。财务效益测算经测算，项目全部投资财务内部收益率为，高于银行年贷款利率。以年月为折现时点，按折现率测算财务净现值为万元，静态投资回收期为年含年建设期，动态投资回收期为年含年建设期，项目在财务上是可行。项目社会效益加快改变该地区原有面貌，有利于与周边陆家嘴花园香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提升为高档生态居住区域。本项目建成后将上缴政府各类税费万元，为地方财政和市政建设作出贡献。第二章市场分析上海房地产市场特点，总体上处于较为平稳状态。但从住宅市场情况来看，尤其自年以来，随着宏观环境逐步变好，出现了些新特点，最为显著就是市场形势进步趋好及新建楼盘畅销。从中房上海住宅指数来看，年月升点，涨幅为月升点，涨幅为。自年月止跌回升以来，住房价格至今年月份累计已上升。各类房地产市场统计数据表明，住宅市场已进入新景气发展阶段，上海房价将在牢靠扎实基础上稳中趋升，物有所值。市场总体供求状况宏观环境分析上海住宅市场景气是建立在宏观经济持续增长基础上。上海人均正处在美元发展阶段中，住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型消费需求。随着增长，恩格尔系数不断下降，住宅成为居民最大消费倾向。上海住宅市场景气是建立在制度创新基础上。在年房价开始下跌空置量逐年剧增情况下，上海市政府采取了系列政策措施。在供应方面，严控土地供应，消化空置房，降低不合理税费在消费方面，着重培育房地产市场，推出了整套市场运作创新制度，如出售旧公房使原租赁者成为业主，打破售后公房须年上市约束，推动了二三级市场联动。上海住宅市场景气是建立在全面提高住房品质基础上。在基础处理结构抗震生态绿化容积密度数字区门窗电梯等质量和标准上有了很显著进步，有些还是质飞跃。在住宅城市建设配套方面，近年来上海城市现代化进程为世界城市史上罕见，高架道路地铁隧道大型绿地等建设投资通过城市地租成为住宅