以双拼叠拼独栋别墅为主高尚富人居住区高级私人会所温泉养生长廊城娱乐新天地嘉年华游乐城二组团景观与休闲农业组团旧村改造田地私人农庄等游乐与郊野休闲组团含营地户外拓展营等二主要产品设计商业街风情商业街购物中心特色饮食街区美食广场夜间大排档大型娱乐风情演艺广场现代动感影城露营拓展公园镭战拓展区真人户外训练营河边湿地公园大型游乐场主题游乐园七经营模式初探三区合组合模式三区合是景区休闲区社区组合模式，通过景区化发展带动社区化完善，形成未来休闲景区与度假社区完美结合。三权合销售模式产权时权股权式销售，确保短期利益与长期收益兼顾，同时创造性地将主要客户纳入到未来长期经营收益结构中来。预招商模式在最初规划设计中，将未来收益模式与总体构架清晰展现，以未来经营收益权吸引前期项目投资者，通过节庆等可以获取较大收益，同时相对于后期进入者来说又能够保证较低介入成本。作为开发商，能够有效地降低前期非主营项目开发投入成本，减少资金流中端风险，并可以提前成本回收期。力大核心自然风光吸引物。很显然，旅游资源知名度和其市场吸引半径呈明显正相关关系。该项目地块自然风光很般，除了潮白河，没有其他自然景观。这就决定了本案自然风光市场吸引半径是很有限。人文底蕴历史渊源缺乏人文底蕴常常也是个旅游目地吸引力重要组成部分。从聚落建筑民俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地人文底蕴是欠缺，这在定程度上削弱了该项目所在地旅游吸引力。历史渊源往往给游客参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定历史渊源，不能给游客参观访问提供个很好由头。项目地块休闲容量偏小项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发亩预留低，剩余可作为旅游休闲度假有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态多样性组合设计与规模经营。项目地块较小休闲容量，为休闲旅游活动有效开展造成定难度。项目开发可能会面临风险项目组经过分析讨论认为，该项目目录前言,项目发展背景解读时代背景从旅游规划到休闲规划二环境背景从区位优势到市场机会三项目背景从观光到休闲体验二项目发展条件剖析旅游资源条件分析二项目优劣势分析三项目定位分析寻找项目真正灵魂项目名称确定二市场定位三主题方案构想四开发战略从战略眼光看项目从片区发展到区域带动二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向三开发思路休闲旅游产业综合体五近期规划与主要产品设计规划蓝图二主要产品设计六中远期发展蓝图景区规划二主要产品设计核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,七经营模式初探三区合组合模式项目发展背景解读在接触项目过程中，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项目打造是次从旅游规划到休闲规划跨越，既不能仅以旅游眼光看资源，也不能按照传统旅游套路做规划，应当跳出旅游做休闲。我们认为项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力温泉主题休闲品牌，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色温泉休闲生活方式休闲度假旅游房地产综合品牌。时代背景从旅游规划到休闲规划进入世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹风流尽显。有精深见地与思想深谙领导与管理之道专业精通杰出经营人才在这两个充满机遇朝阳行业结合中彰显优势独占鳌头。另外，游乐场工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。方面是主题公园等景区资不抵债，方面是经营良好投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。机遇与危险并存。因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元化母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发有机对接。二环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之隔，距北京市中心天安门公里，距空港首都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京国际化背景下被多次提到建设北京新七环规划报告中。燕郊紧邻北京这个大市场周边类似温泉休闲度假项目有几十家，诸如九华山庄小汤山等，但是这些项目都存在产品老化理念陈旧问题，这些为燕郊温泉休闲度假项目提供了很好地发展商，能够有效地降低前期非主营项目开发投入成本，减少资金流中端风险，并可以提前成本回收期。力大核心自然风光吸引物。很显然，旅游资源知名度和其市场吸引半径呈明显正相关关系。该项目地块自然风光很般，除了潮白河，没有其他自然景观。这就决定了本案自然风光市场吸引半径是很有限。人文底蕴历史渊源缺乏人文底蕴常常也是个旅游目地吸引力重要组成部分。从聚落建筑民俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地人文底蕴是欠缺，这在定程度上削弱了该项目所在地旅游吸引力。历史渊源往往给游客参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定历史渊源，不能给游客参观访问提供个很好由头。项目地块休闲容量偏小项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发亩预留低，剩余可作为旅游休闲度假有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态多样性组合设计与规模经营。项目地块较小休闲容量，为休闲旅游活动有效开展造成定难度。项目开发可能会面临风险项目组经过分析讨论认为，该项目目录前言,项目发展背景解读时代背景从旅游规划到休闲规划二环境背景从区位优势到市场机会三项目背景从观光到休闲体验二项目发展条件剖析旅游资源条件分析二项目优劣势分析三项目定位分析寻找项目真正灵魂项目名称确定二市场定位三主题方案构想四开发战略从战略眼光看项目从片区发展到区域带动二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向三开发思路休闲旅游产业综合体五近期规划与主要产品设计规划蓝图二主要产品设计六中远期发展蓝图景区规划二主要产品设计核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,七经营模式初探三区合组合模式项目发展背景解读在接触项目过程中，我们感受到，套服务项目，如康体娱乐歌舞晚宴等风情小镇模式山林绿色酒吧原生态啤酒廊，可以结合安徽恩龙世界木屋村理念，整合国际风情资源，打造万国文化小镇，通过风情度假风情演艺特色街区等突出特色，形成多元文化聚集卖点未来主题社区模式法国未来公园度在欧洲异常火爆，主要得益于其关注未来，引导游客体验未来特色游憩产品。我们认为燕郊应关注未来原生态绿色人居环境保护和可持续发展，即能够打造批具有地区示范意义和推广价值绿色生态建筑和节能环保技术建筑物风格。通过不同组团绿色人居生态环境低碳社区新能源应用等形成燕郊和京东地区最体现未来主题生活社区主题乐园游乐场模式以打造红泥土主题乐园为例，比较易于操作，能够在前期快速带动人气效应。主要产品设计可以包括红泥浴养生馆澳洲红泥植物世界红泥雕塑景观群红土陶制作坊各种泥疗保健项目等。待项目时尚休闲地标品牌形象知名度远扬，项目远期可考虑引进国外大型综合游乐场主题项目。高尚休闲俱乐部模式我们认为高尔夫迷你练习场马球练习会所私人小型快艇等高尚人群休闲消费项目设置也是必要，配合前面会所模式，可以形成该地区突出高尚休闲娱乐形象品牌。该项目设立要从软硬件设计上具备世界级眼光和水平，燕郊市场，更是北京高尚休闲阶层体验世界级休闲产品目地。以上不同主题风格概念可以结合企业招商计划及资金流状况来分期分区域开发建设，中端消费主题与高尚人群消费区域在规划中要区别规划，但并不影响整个项目品牌形象建设。四开发战略从战略眼光看项目从片区发展到区域带动本次项目中，我们项目区域是亩，但无论从项目自身发展特色和未来发展潜力而言，本项目都不应就亩做亩，而应该跳出项目做项目，放眼区域周边，为片区发展起到带动和示范作用。因此，在本项目发展中，我们提出大区小镇旅游休闲综合体概念。大区小镇旅游休闲综合体是指燕郊温泉休闲度假项目要立足地块开发，联动区域化整合升级，未来将成为京东大区域旅游休闲度假产业升级引擎发动机。因此，在我们看来，燕郊温泉项目不是余亩概念，而是区域经济发动机下启动核，我们必须充分考虑本项目外溢效应及未来区域业态与环境景观布局，为项目远期发展与周边环境价值提升预留充分空间。二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向虽然各种思路都比较有借鉴意义，但是我们认为，燕郊温泉休闲度假项目最终还是要走复合型度假开发之路，把核心定位与项目卖点差异化打造作为核心中核心，围绕综合休闲体验模式与高端生活方式做文章，环境上尊重原生态自然风貌，建筑风格则可以考虑与地方风土反差强烈视觉效果，品位上尊重市场不同层面人群需求。首先，休闲是种生活理念种生活态度，尤其对于整天忙碌于工作，奔波于钢筋水泥丛林中人群来讲其次，休闲是种体验方式，把休憩长产业，优结构，兴乡村，统城乡，塑形象，获效益。二项目发展条件剖析在进行项目策划之前，需要搞清以下几个关键性问题。旅游资源吸引力有多大谁最有可能成为消费者项目开发优势是什么项目开发劣势是什么项目开发可能会面临哪些风险可供选择业态形式是什么鉴于以上问题提出，我们主要将从项目旅游资源市场环境项目开发优劣势和风险项目定位业态模式整合等方面逐展开分析论述。旅游资源条件分析旅游资源赋存状况分析本项目温泉资源与北京周边老牌温泉项目比起来，先天优势不很明显，出了近邻潮白河以外，并不具备其他方面景观吸引力。因此，本项目要靠天然条件取胜难度很大后天开发塑造是该项目能否取得成功关键。可供挖掘资源卖点尽管该项目所在地旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发任务，仍然要挖掘出些旅游资源方面卖点。项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍然有以下些旅游资源优势可供挖掘。田园堆秀视野开阔平原同茂翠田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美田园画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。这里田园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，具有定审美价值。河水传情潮白河是京东第大河，这里几乎还没有受到现代工业污染，因此有着清新空气纯净水体原生态植被无公害农产品，可以向游客