。综上所述，本项目只要采取合理规划科学开发及专业营销手法，该项目写字楼部分及商场部分均可具有较理想市场空间，我司认为该项目具有较为可观投资价值，项目可行，适合在当前开发。同时我司提出下述相关建议在进行项目整体规划时，结合地块整体规划，在建筑风格上保持致，以增强项目整体气势，弥补项目规模小弱势在规划条件许可情况下，考虑将地上三层地下层作商场，以增加项目租金收益，缩短投资回收期写字楼部分按照甲级写字楼标准设计。通讯自动化和办公自动化是实现高标准智能办公空间必要保障，故本项目可考虑采用通讯光缆入户综合业务数据网等配套设施，同时可建局域网，预留电话线插口和信息点，并聘请专业物业管理公司提供优质物业管理在市场推广过程中，写字楼部分可采用租售结合或以租代售形式进行，尽可能提高销售业绩，以期将短期收益和长期收益结合起来，保证资金回收合理性根据目前王府井片区商场经营模式来看，商场部分采用整体出租，统经营方式较为合适。讯中心腾达大厦国兴大厦太平洋大厦清华同方科技广场朝阳区中国国际科技会展中心瑞城中心中国人寿大厦数码新亚大厦凯特达利名人广场远大中心西城区太运大厦北京国际金融中心富凯大厦皇冠大厦东城区东方广场总计表年上半年甲级写字楼大单成交精选项目名称购买方购买写字楼面积平方米凯旋大厦国家粮食储备局,国际金融中心政府机构,国际企业大厦中国银河证券,金融街区中国移动中国电信,浙江大厦浙江省政府,汇置通大厦中国丝绸,信通大厦内蒙古机构,皇冠大厦政府机构,西区租售量超过东区西区市场西城区海淀区销售租赁量占北京市场以上，从而以绝对优势超过东部地区东城区朝阳区，成为年北京写字楼市场热点。北京写字楼需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼需求量出现回落，而传统行业，如电信金融行业外地机构主要是国内机构重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。从需求结构项目基本情况号地块位于驰名中外历史文化名街王府井大街商业区中心，与改造后王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要休闲场所。项目西临规划中地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。本项目地段灯市口站就有等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处，交通极为便利。本项目地块上现有建筑主要为旧式四合院住宅。面临王府井大街上有些临街铺面，它们是体育用品商店王府快餐品客多中国农业银行情订奇缘婚纱摄影柯达快速冲印运动之足星巴克咖啡等。号项目所在地王府井大街是条具有悠久历史文化名街，改造后大街中段为商业步行街，每天来自全国和世界各地人流汇聚于此，川流不息。号地块附近主要商业建筑有北京市百货大楼新东安市场世都百货东方广场王府井女子百货丹耀商场喜乐迪视听歌唱广场利生体育用品大厦等。项目周边五星级酒店环伺，包括王府井大饭店天伦王朝饭店北京饭店和平宾馆北京国际艺苑皇冠饭店等政府机关及金融机构密集本项目临近故宫名胜，游人如鲫交通网络四通八达，占尽地利人和，真可谓是日进万金风水宝地。号地块占地,平方米，其中建设用地,平方米，原用地已有规划设计方案，且已审定通过。规划建筑面积为地上九层约,平方米，地下四层约,平方米，地下车库可停车辆。初步确定为商业和写字楼物业，地下层地上二层为商场地上三至九层为写字楼。王府井大街市政改造工程已顺利完工，各种管线已铺设完毕，周边市政条件良好。二北京市写字楼市场调研北京写字楼市场发展历程回顾北京写字楼市场从年开始有了较快发展，由于改革开放不断深入，市场经济开始步入轨道，外商外资大量进入促进了北京写字楼市场发展，使北京写字楼市场迎来了第个开发高潮。当时些写字楼都卖出了天价，如万通新世界广场西单国际大厦等项目，租赁价格也水涨船高。正因为这些原因，更加吊起各路发展商胃口，纷纷跑到北京圈地建楼，以期分得杯羹。时间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建写字楼，呈现出派欣欣向荣景象。当年利达行代理销售万通新世界广场，在年月开盘仅三天，二期即告售罄，并从期,平方米卖到了三期,平方米。据有关部门统计，北京写字楼租金当时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，国贸中心写字楼租金更高达平方米月。年，由于受东南亚金融危机和国家宏观调控政策影响，北京写字楼市场从年开始逐步走向低谷，写字楼大量空置，市场片萧条。年底京泰大厦以平方米月含物业管理费推出，致使中粮广场恒基中国国际科技会展中心瑞城中心中国人寿大厦数码新亚大厦凯特达利名人广场远大中心西城区太运大厦北京国际金融中心富凯大厦皇冠大厦东城区东方广场总计表年上半年甲级写字楼大单成交精选项目名称购买方购买写字楼面积平方米凯旋大厦国家粮食储备局,国际金融中心政府机构,国际企业大厦中国银河证券,金融街区中国移动中国电信,浙江大厦浙江省政府,汇置通大厦中国丝绸,信通大厦内蒙古机构,皇冠大厦政府机构,西区租售量超过东区西区市场西城区海淀区销售租赁量占北京市场以上，从而以绝对优势超过东部地区东城区朝阳区，成为年北京写字楼市场热点。北京写字楼需求市场主力发生变化年高科技企业对北京写字楼需求量出现回落，而传统行业，如电信金融行业外地机构主要是国内机构重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构性变化。从需求结构项目基本情况号地块位于驰名中外历史文化名街王府井大街商业区中心，与改造后王府井天主教堂相对，教堂广场地面宽阔，雕塑小品与绿草红花相映成趣，是游人和购物者在王府井步行街最主要休闲场所。项目西临规划中地块，南至韶九胡同，北临灯市口西街，地理位置得天独厚。本项目地段灯市口站就有等多路公交车经过，而且距离北京火车站也很近，地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处，交通极为便利。本项目地块上现有建筑主要为旧式四合院住宅。面临王府井大街上有些临街铺面，它们是体育用品商店王府快餐品客多中国农业银行情订奇缘婚纱摄影柯达快速冲印运动之足星巴克咖啡等。号项目所在地王府井大街是条具有悠久历史文化名街，改造后大街中段为商业步行街，每天来自全国和世界各地人流汇聚于此，川流不息。号地块附近主要商业建筑有北京市百货大楼新东安市场世都百货东积多在万至两万平方米之间，市场需求趋旺国内集团公司在过去三年内购置了定数量写字楼，随着经济实力不断增强以及日益国际化，有实力集团公司不断涌现，在写字楼需求方面存在巨大潜力。此外，我们还应注意这样几个特点第，随着中国申奥成功和加入，国外公司对写字楼，尤其是位于区域高档写字楼需求租赁为主呈上升势头。第二，外省市驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大趋势。第三，大单客户在购买写字楼时，主要考虑因素依次是相对性公司形象楼盘档次位置交通特殊需求及配套设施等等，同时区域因素也十分重要。第四，西部地区西城区海淀区直是金融机构信息产业注视热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。第五，中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业,是大单客户主流。这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区东城区朝阳区原因。第六，目前北京写字楼市场投资回报率约在之间，与国外房地产市场左右回报率相比是非常可观，加上国内银行按揭已经进入商品房市场，预计将有部分以投资为目买家进入市场。这里，我们不难得出年谁将撑起写字楼市场片天结论。个无法否认事实是中资机构无论是过去现在，还是将来，都将是支撑北京写字楼市场主导力量。市场格局三分天下谁最美年北京写字楼竞争首先是三大商务板块竞争。随着国家对中关村建设大力扶持，规划方案尘埃落定，金融街核心区建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场三大热点商圈已见雏形。这也符合北京作为国际大都市多元化格局发展需要。中关村金融街三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间重叠之处是致命，如和金融街就都把金融电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免，而且将十分激烈。中关村前景不容乐观尽管我们相信在加入后，以中小高科技企业为主流客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量进步提高。但是以下几个问题同样不容忽视第，中关村未来三年内有近万平方米供应量，是目前该区写字楼存量四倍。第二，由于租金高企，交通和商务配套瓶颈，据报道中关村现有企业不在注册地办公，加上市场上风传最后个外企微软计划出村东迁，使人们开始重新审视中关村定位。目前政府在硬件道路建设软件平抑价格方面制定了相关优惠政策，可谓用心良苦，以期能把分散在北京各处高新技术企业吸引回中关村。但那些分散在外高新技术企业已在当地形成了定区域认同感，能不能把它们吸引回来，应该说是个未知数。第三，国内高科技撑北京写字楼市场生力军。尤其是互联网公司蓬勃发展，吸纳了大量北京写字楼，为年北京写字楼市场回升做出了较大贡献。随着前几年空置面积进步消化，北京写字楼市场从年开始渐渐向春天走来。很具代表性项目如远洋大厦国企大厦航华科贸等，都出现了少有出售好出租好景象。北京写字楼市场从年大干快上，到年步入低谷，紧接着年又承申奥成功和入世利好东风，以及北京金融街中关村三大商务区地位确定，使得北京写字楼市场又迎来了新轮上升期。正是看好目前北京写字楼市场良好发展前景，众多开发商开始大规模向写字楼市场发展，包括有实力外地房地产企业，如金地集团万达集团。二年北京甲级写字楼市场回顾如果说房地产是经济晴雨表，那么写字楼就是房地产晴雨表。对于年北京写字楼市场来说，无疑是里程碑式年中关村西区修改方案确定规划方案出台金融街中心区规划公布中国移动和中国电信进驻金融街和东移微软出村东迁等等。北京申奥成功会议在上海圆满举行中国加入世贸组织等重大事件使得世界关注中国，全球都在为中国经济良好表现而喝彩。据国家统计局颁布资料显示，年我国第季度增长率为，上半年为，前三个季度为，全年预测为。在上述利好刺激下，年以来，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，尤其是在上半年再次呈现出供不应求态势，无论租价售价都出现了较大涨幅，如远洋大厦最高售价达到,美金平方米，租价达到美金月平方米，与年相比整整翻了番。但进入年下半年，美国欧盟日本经济放缓和•事