达到盈亏临界销售率只有，并且目标利润较高，报告认为，此方案完全可行。二有关说明与建议本报告结论与建议是秉着谨慎与负责态度，在所占资料基础上进行调查估算分析预测后得出，鉴于目前房地产市场客观条件及本项目实际情况，我们认为，有必要对项目有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告是根据目前所占有资料数据来确定，各种费用估算及效益评价均是在目前状态下推断，考虑到整个项目运作周期较长，公司应在以后市场变化时，进行适当调整。本报告测算是在多方考虑郑州市房地产市场基础上，确定其单价预期售价，这在很大程度上依赖于目前郑州市房地产供求关系，鉴于郑州市乃至全省目前及今后相当长段时间内市场变化，售价仍将是最敏感因素之。在设计和实施等开发过程中应降低建造单价，控制单套总价，向消费者提供物美价廉住宅产品，来促进项目实现。同时物业品质与开发管理水平对在激烈市场竞争中能保持较好优势至关重要。发展商除应密切关注市场，选择合适市场营销策略外，还要组织支高素质高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标。建筑过程中不可预见因素很多，如工期质量技术原材料供应等都会影响到项目总体目标实现，在施工过程中，要加强工程管理工程监理，落实资金供给计划，以确保项目经营目标实现，同时应协调好与水电气电讯交通等市政设施配套联网，尤其是政府村委村民关系，更是项目开发过程中不可忽视重要问题。以上本项目可行性研究报告，仅做投资者决策参考之用。河南德润臵业有限公司年月日步提升这为郑州房地产业高速发展创造了个良好基础条件。第节郑州市城市国民经济发展状况快速增长。二郑州市全面建设小康社会发展规划根据河南省全面建设小康社会发展纲要，郑州要建设成为真正全国区域性中心城市全国重要枢纽城市和全国重要商贸城市，作为中原城市群经济隆起带龙头城市，强化郑州对河南辐射带动功能。根据郑州市全面建设小康社会发展纲要，到年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。到年，郑州市国内生产总值占全省比重达到左右。具体情况如下经济发展目标全市国内生产总值到年提前年实现翻两番人均国内生产总值到年提前年达到美元，到年提前年实现翻两番按年价格计算，到年，国内生产总值达到亿元左右，人均国内生产总值达到美元左右。具体发展步骤第步，到年，国内生产总值达到亿元左右，十五期间年均递增左右人均国内生产总值超过美元第二步，到年，国内生产总值达到亿元左右，年均递增，目录编制说明第章项目概论第节项目区位概况第二节项目概况第二章项目投资环境可行性分析第节郑州市城市国民经济发展状况第二节郑州市房地产市场发展概况第三节郑州市南区房地产市场状况第四节郑州市代表楼盘个案分析第三章项目自身分析第节项目建设背景及必要性第二节建设内容及规模第三节项目选址与建设条件第四节工程建设方案第五节公用工程第六节消防系统第七节环境保护第八节节能节水第九节劳动安全卫生第十节项目组织管理与实施计划第十节项目招标第四章项目投资经济性可行性分析第五章经济分析及财务评价第六章社会效益分析第七章结论与建议编制说明为保证本项目可行性分析中数据科学性和准确性，在报告撰写过程中，我们查询了河南省建设厅郑州市统计局郑州市建委郑州市土地局土地储备中心郑州市房管局郑州市规划局，文中所涉及统计数据均来源于各职能部门项目经济可行性分析部分有些估算数据是参照政府规费标准和公司项目数据进行测算另外，鉴于佛岗城中村改造项目位于郑州市南区，属郑州市城中村改造范畴，因此本报告选择了郑州市南区和城中村改造代表性项目进行调研分析。这些楼盘调研过程中通过电话现场考察寻访房管局等多种方式，深入调研了其户型配比销售情况配套设施配备及建材选用等情况，以提高可比性。本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度规定，对项目建设背景及必要性进行论述，对建设规模及内容项目建设条件工程建设方案公用工程消防环总体目标实现，在施工过程中，要加强工程管理工程监理，落实资金供给计划，以确保项目经营目标实现，同时应协调好与水电气电讯交通等市政设施配套联网，尤其是政府村委村民关系，更是项目开发过程中不可忽视重要问题。以上本项目可行性研究报告，仅做投资者决策参考之用。河南德润臵业有限公司年月日步提升这为郑州房地产业高速发展创造了个良好基础条件。第节郑州市城市国民经济发展状况快速增长。二郑州市全面建设小康社会发展规划根据河南省全面建设小康社会发展纲要，郑州要建设成为真正全国区域性中心城市全国重要枢纽城市和全国重要商贸城市，作为中原城市群经济隆起带龙头城市，强化郑州对河南辐射带动功能。根据郑州市全面建设小康社会发展纲要，到年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。到年，郑州市国内生产总值占全省比重达到左右。具体情况如下经济发展目标全市国内生产总值到年提前年实现翻两番人均国内生产总值到年提前年达到美元，到年提前年实现翻两番按年价格计算，到年，国内生产总值达到亿元左右，人均国内生产总值达到美元左右。具体发展步骤第步，到年，国内生产总值达到亿元左右，十五期间年均递增左右人均国内生产总值超过美元第二步，到年，国内生产总值达到亿元左右，年均递增，目录编制说明第章项目概论第节项目区位概况第二节项目概况第二章项目投资环境可行性分析第节郑州市城市国民经济发展状况第二节郑州市房地产市场发展概况第三节郑州市南区房地产市场状况第四节郑州市代表楼盘个案分析第三章项目自身郑州市各个区域起步较晚，但发展非常快。东南区自年金色港湾面世后相继开发了美景天城富田太阳城等几个大盘。三个大盘集体暖市，使东南区迅速成为了郑州楼市个亮点，目前东南区域房地产销售均价已经高于郑州市平均价格。西南区亚星盛世家园和帝湖花园两个大盘已经把西南区楼盘炒到了火热。亚星盛世家园销售均价已达到了郑州市较高水平。正南区域早在年前后开发了两个规划较大经济适用房小区金祥花园和建达世纪园，因为价格较便宜，销售形式不错。近两三年此区域楼市有些沉寂，没有有影响力项目面世。但年年初投放绿岛港湾受到了市场热烈追捧，正商新推出花都港湾开盘之初也取得了不俗销售业绩。从两个楼盘热销状况可以看出该区域内因长期市场沉寂而蕴含巨大市场需求，大盘诞生必将引爆该区域长期积聚购房热潮，必将带动正南区域成为郑州楼市下个亮点。第三节代表楼盘个案分析郑州市南区典型项目金色港湾二期蓝钻蓝钻基本情况•项目位臵未来大道与航海路交汇处•占地面积亩•建筑面积万平方米•建筑形式多层高层•层板楼层层层•总户数•车位配比•开发情况蓝钻为金色港湾二期。•开盘时间•工程情况在建综合分析优势合纵连横，整合资源。家地产行业精英加入，使得这个团队越来越强势，在地产界也是大手笔不断。正因为该团队有这个大，才使得企业也越来越大。注重培育住房市场和住房区块开发。金色港湾开发，打开了郑州东南板块门户，使其举成名。先进团队。正商地产联盟不断吸收外来精华，中国物管第人陈之平加入，建筑大师景观大师加入，更使得这支队伍眼光开阔，打法多变。可以这样说，正商联盟旗下每个楼盘，潜力都不可低估。劣势销售情况并不理想，楼盘定位较高，单价总价较高。东南区高档楼盘片区气候还不成熟，客户基础并不广泛，对片区认可度也不高。楼盘周边配套并不完善，档次也不高，生活环境及舒适度并不高。航海路交通比较拥挤，车流量较大，对业主出行会有定影响。客群分析客户年龄至岁之间职业公务员教师效益较好垄断企业员工企业中高层管理人员私营业主等收入状况家庭年总收入万元以上后期楼盘品质越做越好，相应地，客户消费能力越来越高。销售状况多层已售完。三房销售情况较好，四房顶层复式有些许剩余，号楼小户型认筹剩余面积较大产品。销售速度较快是平方米三房二厅，其次是平方米二房二厅，平方米四房销售速度较慢。郑州市南区典型项目亚星盛世家园亚星盛世家园基本情况•项目位臵二七区嵩山南路与长江路交汇处•占地面积万平方米•建筑面积万平方米•建筑形式多层小高层高层•层板楼梯户•开盘情况分七期，二三期均已入住四五期已交房六期还有两房三房户型剩余，七期即将清盘•开盘时间•工程情况在售第期高层户型配比项目名称户型配比情况居二居三居四居面积区间比例面积区间比例面积区间比例面积区间比例平方米平方米平方米平方米七期亚星盛世家园卖点副中心第二节项目概况宗地位臵宗地位臵示意图宗地位臵南三环以北长江路以南大学路以东京广路以西和南三环以南厂以东京广路以西环翠路以北用地。地块濒临南水北调运河北岸，景观优势明显。项目名称与承办单位项目名称王胡砦城中村改造项目项目承办单位项目负责人项目承办单位河南德润臵业有限公司项目负责人郭锋项目概述项目位臵总占地总规模建设内容本项目位于长江路以南大学路以东京广路以西环翠路以北即南水北调运河以北，为线沿河地块。项目总占地约亩，其中建筑用地约亩，总建筑面积约万平方米其中安臵房万开发商品房万。建设内容本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层高层住宅楼公用配套设施商业用房大型专业市场地下车库等。本规划区用地主要由居住用地商业金融用地教育科研市政公共绿地防护绿地道路交通用地等组成。规划范围内总面积公顷。规划人口万人左右，为个居住区规模，人均居住用地平方米左右。横跨南三环两侧，东至京广路西至大学南路北至长江路南接南水北调运河，被誉为郑州市南大门。根据郑州市年总体规划，环两横纵城市交通主动脉中，有两条从本项目穿过，它们是纵京广路环中南三环，再加上现有交通设施，网络发达辐射力强，商业繁荣。场地概述本项目建设场地地势平坦，交通便利，市政配套齐全，目前周边无其它建筑物，适合本项目建设。水电气暖供应郑州南区水电气市政配套设施已经比较完善，可以满足本项目供应需要，目前，南部热力工程即将开工，今年月份即可满足本项目供热。环境保护本项目产生生活污水和垃圾经治理后均能按国家规定做到达标排放。项目实施计划本项目从可行性研究报告编制到全部竣工交付使用，计划安排年时间完成。分四期开发建设各期开发规模分别为万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万万其中安臵房万开发商品房万。承办单位概况河南德