对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议由于建筑设计，经营方式，施工方案，等系列问题有待确定，实际操作时需要深化由于项目期工程中青少年活动中心和二期科普综合大楼均是为了使青少年科普乐园原有功能得到很好延伸，所以可向政府部门申请合理优惠政策如税费减免等，二期原生态山林改造可向政府申请财政拨款和向社会募集资金形式进行。本报告测算是在考察盘锦市房地产市场基础上，确定其预期售价，这在很大程度上依赖与目前盘锦市房地产市场供求关系和未来几年我国政治，经济，和人民生活水平稳定发展。鉴于国家对宏观经济进步调控，控制经济过快过热增长，将在今后相当长段时间内左右市场变化。售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平对在激烈时常竞争中能保持较好售价水平也至关重要发展商除应密切地注意市场，选择合适市场策略外，还应组织支高素质，高水平开发管理队伍，从设计，施工，营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目预期盈利目标，并取得良好社会效益与环境效益。建筑工程中不可预见因素很多，工期，质量，成本，原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。由于该项目工程施工较为复杂，因此在工程实施进程中，是要加强施工管理，实行工程监理制二是推行竞投招标，工料包干等系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划三要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标顺利实现。盘锦房地产开发有限公司农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。是征土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿信访办结率。立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中项目不会受到大冲击。资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入，限制对购买第二套房贷款，对购买第四套房以上投资性购房不予贷款等第章概论项目名称现代商业广场项目锦绣花园和青少年活动中心二项目地点位于盘锦市双台子区建设广场西南角三区域特点自然条件地表具有丰富自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得块绿地。商业价值地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往各地商贾云集，商业价值较高。交通条件项目用地规划主入口临红旗大街，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。四建设规模项目总占地面积亩，总建筑面积，该项目建设分三期进行期工程包括现代商业广场，首层建筑面积，总建筑面积，共层高，二层层高为，三层高，四核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,五层为。二期工程包括锦绣花园和青少年活动中心二部分锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为，分为两栋。栋层，栋层，首层为架空层，设作停车位。青少年活动中心为层，局部层，二层层高，三四层层高为，建筑面积为。三期工程为青少年科普综合大楼，建筑面积为。现代广场建设规模用途层数建筑面积备注第期工程现代商业广场商场主体层局部层地下车库车库层车位个第二期工程青少年活动中心科教层锦绣花园住宅高层层小高层层第三期工程科教总计五可行性研究范围本可研只对第期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。六项目估算总投资额人民币万元，其中土地费用万元，工程费用万元，电梯设备费万元，相关报建费用万元，其他费用万元，不可预见费用万元。主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注总用地面积总建筑面积建筑密度容积率总投资额万元销售收入万元销售税金及附加万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率建设期年第二章项目市场分析盘锦市市经济发展趋势分析国民经济社会发展计划和总体规划盘锦市城市总体规划于年月日通过辽宁省级评审。该规划将盘锦市市城市功能定位于重要商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分行政区划调整基础设施规划环境保护及生态建设规划等个方面做出详细规划。到年，实现对现有城镇体系格局初步调整到年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。年，形成完整市域城镇体系。年城市化水平达到，年达到，年达到。项目所在地城市化进程规划情况本项目选址所在地双台子区，将形成两翼枝状发展结构支路网建设按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发。二盘锦市房地产发展概况房地产市场需求情况从年下半年房交会期间商品住宅与商业地产成交情况，结合年上半年房地产行业变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况变化情况。施进程中，是要加强施工管理，实行工程监理制二是推行竞投招标，工料包干等系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划三要及时与设计部门沟通，分析解决技术难题，以确保项目经营目标顺利实现。盘锦房地产开发有限公司农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。是征土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿信访办结率。立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中项目不会受到大冲击。资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入，限制对购买第二套房贷款，对购买第四套房以上投资性购房不予贷款等第章概论项目名称现代商业广场项目锦绣花园和青少年活动中心二项目地点位于盘锦市双台子区建设广场西南角三区域特点自然条件地表具有丰富自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得块绿地。商业价值地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往各地商贾云集，商业价值较高。交通条件项目用地规划主入口临红旗大街，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。四建设规模项目总占地面积亩，总建筑面积，该项目建设分三期进行期工程包括现代商业广场，首层建筑面积，总建筑面积，共层高，二层层高为，三层高，四核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,五层书香氛围，加之发展商创新理念和别具心裁建筑风格，使项目成为内外俱秀市区标志性建筑物，引领人们种新生活体验。配套优势本项目位于成熟社区，周边各项配套相应俱全。本项目范围内亦设有超市，停车场，青少年培训基地，科普展馆，青少年生态植物园，儿童乐园，市民活动休闲广场，喷水广场，健身俱乐部，餐饮等功能，使本项目具备良好综合质素和竞争优势。政策优势本项目经盘锦政府办公会议初步定位为本区重点项目已经开始申报市重点项目，并由区政府组织成立项目协调小组，协助相关手续办理和理顺有关部门关系，为项目顺利建设护航。产品优势项目规划及建设规模在荷塘区属领先。劣势保险公司和中国银行位于项目南北两端，造成定程度视觉障碍，有损项目整体形象。机会本项目居住规模人口数约人，加上周边学校，汽车站流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。本项目所在区域目前仅有量贩购物城，居民购物已不局限于此家，大多经常移步至其他区，本项目启动在吸引新星客户分流同时也将吸引其他区域居民前往本项目青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了个多元舞台，同时也给商家带来勃勃商机。发展商别具匠心建筑风格，造就个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为体商住胜地，将大大吸引市民前来购物。进入大背景下，随着城市化进程加速，盘锦区物流配送领袖地位将促进经济产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品味将得到极大提升。周边楼盘开发成功带动了整个区域市场盘活，区域高尚人文居住板块正形成。威胁周边出现其他新兴商品住宅以及机关单位配套住宅项目将以竞争者姿态出现，并分流部分潜在客户。双台子区居住环境与超前市政规划对盘锦区地产开发分流影响。目前盘锦区部分楼盘由于长时间知名度，会在项目住宅部分发售前期吸纳部分潜在客源。由于紧靠项目，项目启动对本项目而言形成了直接威胁。企业经营外部环境主要有经营环境，硬件环境，政策法律环境等，处在不断变化经营环境中心内容是市场。正确经营决策，抓住有利投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。本项目存在威胁主要来自竞争对手。第三章项目定位及销售预测项目定位项目市场定位定位地标盘锦区乃至全市特色商住项目定位二城市形象窗口盘锦商业形象典型代表目标市场定位目标区域由于本项目地处盘锦区，目前盘锦区人口仅万人。根据市场调研和分析得知，盘锦区消费群因为购买力不够缘故仍无法支撑万平方米大型商业设施含本项目。因此本项目定位必须为市级商业设施，吸引盘锦全市区范围甚至周边县镇消费群体才足以保证项目可行性。因此，区域市场是我们主导客户吸纳方向。同时考虑到城区较为成熟配套环境以及人们地域情结，该区域在盘锦市民心目中有定亲和力和吸引力。因此，区域外客户同样构成了本项目目标区域。目标客户详见附件功能定位商业部分功能定位现年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从月情况看，私营开发企业完成投资个亿，占总量，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成亿和亿，占总量和。国有企业完成亿元，比重由上年下降到，减少个百分点。新开工项目规模提高。前月，累计家开发企业有新项目上马，计划投资规模达亿元，大大超过去年同期家开发企业，计划投资亿元规模。截止月底，新开工项目进展顺利，完成投资亿元，占完成总量半，比上年同期多出亿元。④开发资金到位情况较好。截止月底，累计资金到位亿元，同比